Проверка условий ДДУ

Нужно знать:

• по ДДУ застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом (ДДУ МКД) и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект УДС;
• по ДДУ в отношении индивидуальных жилых домов (ДДУ ИЖД) в границах территории малоэтажного жилого комплекса застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство индивидуального жилого дома с системами инженерно-технического обеспечения и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию всех индивидуальных жилых домов, построенных в рамках проекта строительства или его этапа, предусмотренного проектной декларацией, передать УДС такой дом и имеющиеся у застройщика права на земельный участок, на котором он расположен, а также построить (создать) объекты, входящие в состав общего имущества;

ДДУ МКД должен содержать следующие условия:

• предмет договора;
• наименование объекта долевого строительства (например, квартира);
• адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект долевого строительства, вид, назначение, количество этажей, общая площадь;
• материал наружных стен и поэтажных перекрытий дома, класс энергоэффективности, сейсмостойкости;
• отнесение многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам (если в их проектной документации предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся основанием для их отнесения к таким объектам);
• назначение объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение), этаж, на котором он расположен, общая площадь жилого помещения;
• количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;
• наличие и площадь нежилых помещений;
• графический план объекта долевого строительства с расположением частей жилого помещения - комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас, а также частей нежилого помещения; местоположение объекта на этаже;
• условный номер объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;
• срок передачи объекта долевого строительства УДС;
• цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на объект долевого строительства;
• условия привлечения денежных средств участников долевого строительства: исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу;
• сведения об объектах социальной инфраструктуры (в том случае, если после ввода в эксплуатацию у участников долевого строительства возникает право общей долевой собственности на него либо если он будет безвозмездно передан в государственную или муниципальную собственность): назначение объекта социальной инфраструктуры; цели и размеры затрат застройщика на строительство или реконструкцию данного объекта, в том числе цели и размеры таких затрат, подлежащих возмещению за счет денежных средств участников долевого строительства, а также конкретного участника, с которым заключается договор; сведения о договорах застройщика с органом государственной власти или местного самоуправления, содержащих условие или обязательство передачи объекта социальной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность (к примеру, договор о комплексном развитии территории);
• условие о залоге прав требования участника долевого строительства.

ДДУ ИЖД в границах малоэтажного жилого комплекса должен содержать:

• площадь земельного участка, а также его кадастровый номер (если на день заключения ДДУ земельный участок образован в соответствии с утвержденным проектом межевания территории и сведения о нем внесены в ЕГРН) или условный номер земельного участка, подлежащего образованию;
• вид права, на котором земельный участок подлежит передаче участнику долевого строительства;
• реквизиты утвержденных проекта планировки территории и проекта межевания территории, схему расположения сетей;
• план индивидуального жилого дома с указанием сведений о количестве этажей, в том числе подземных этажей (при их наличии), площади, материале наружных стен и межэтажных перекрытий, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования;
• обязательство осуществить строительство (создание) объектов, которые будут входить в состав общего имущества, в соответствии с утвержденными проектом планировки территории, проектом межевания территории и проектной декларацией;
• перечень объектов, которые будут входить в состав общего имущества. При этом между застройщиком и участником долевого строительства также заключается соглашение о возникновении у УДС доли в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе, которое является неотъемлемой частью ДДУ;
• порядок определения размера арендной платы каждого из соарендаторов земельного участка, права на который входят в общее имущество, если такой участок будет передан участникам долевого строительства в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, а также порядок получения доступа к информации о содержании (об условиях) такого договора аренды и последствия истечения срока указанного договора;
• срок передачи объекта долевого строительства УДС;
• цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на объект долевого строительства;
• условия привлечения денежных средств участников долевого строительства: исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу;
• сведения об объектах социальной инфраструктуры (в том случае, если после ввода в эксплуатацию у участников долевого строительства возникает право общей долевой собственности на него либо если он будет безвозмездно передан в государственную или муниципальную собственность): назначение объекта социальной инфраструктуры; цели и размеры затрат застройщика на строительство или реконструкцию данного объекта, в том числе цели и размеры таких затрат, подлежащих возмещению за счет денежных средств участников долевого строительства, а также конкретного участника, с которым заключается договор; сведения о договорах застройщика с органом государственной власти или местного самоуправления, содержащих условие или обязательство передачи объекта социальной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность (к примеру, договор о комплексном развитии территории);
• условие о залоге прав требования УДС.

Нужно знать:

• основные характеристики помещения и многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которые должны соответствовать проектной декларации на момент заключения договора;
• ДДУ может предусматривать допустимое изменение общей площади квартиры, нежилых помещений, индивидуального жилого дома или земельного участка, на котором этот дом строится, но не более 5%;
• необходимо уточнить, в каком виде передается объект (например, для квартиры - с внутренней отделкой или без);
• в ДДУ ИЖД в границах малоэтажного комплекса должен быть указан единый срок передачи застройщиком индивидуального жилого дома и завершения строительства (создания) объектов, которые будут входить в состав общего имущества. Также в договоре должно быть указано, что передача производится после завершения строительства всех индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса и осуществления государственного кадастрового учета индивидуального жилого дома и земельного участка, на котором он расположен;
• срок исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта УДС следует исчислять от даты, указанной в договоре и ограничивающей наступление указанного срока;
• срок передачи объекта долевого строительства не может быть определен только лишь указанием на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом, срок передачи объекта в собственность УДС может быть установлен путем комбинации взаимосвязанных периодов и календарных дат, в частности путем установления периода завершения строительства и периода, в течение которого с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объект должен быть передан дольщику;
• в договоре может быть указана стоимость всего объекта долевого строительства или формула расчета цены;
• в договоре ДДУ ИЖД в границах территории малоэтажного жилого комплекса отдельно указывается цена договора в отношении индивидуального жилого дома и земельного участка, на котором он строится, в случае, если такой земельный участок (или земельный участок, из которого он будет образован) находится в собственности застройщика, а также размер затрат на строительство (создание) общего имущества, которые подлежат возмещению за счет денежных средств участника долевого строительства (если такие затраты не включены в цену договора в отношении индивидуального жилого дома). Кроме того, договор должен содержать порядок расчетов в случае превышения допустимого изменения общей площади индивидуального жилого дома и (или) земельного участка;
• гарантийный срок не может быть менее 5 лет на объект долевого строительства и менее 3 лет - на инженерное и технологическое оборудование, входящее в его состав;
• условия договора, освобождающие застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, ничтожны;
• привлечение застройщиками денежных средств ДДУ ИЖД в границах территории малоэтажного жилого комплекса на основании ДДУ допускается только с использованием счетов эскроу;
• если застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства с использованием счетов эскроу, договор должен также устанавливать обязанность УДС уплатить цену договора до ввода дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию (получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию построенных объектов в границах территории малоэтажного комплекса) путем внесения денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу. В договоре указываются сроки и размер вносимых средств, сведения об уполномоченном банке - наименование, в том числе фирменное, место нахождения и адрес, электронная почта, номер телефона;
• заключение ДДУ при условии исполнения застройщиком обязанности по уплате взносов в компенсационный фонд возможно при наличии заключения контролирующего органа о соответствии многоквартирного дома или иного объекта недвижимости установленным критериям и возможности заключения договоров без использования счетов эскроу;
• в случае заключения ДДУ после ввода построенного объекта недвижимости в эксплуатацию до осуществления его государственного кадастрового учета выполнение условий по уплате взносов в компенсационный фонд или использованию счетов эскроу не является обязательным. При этом первый ДДУ должен быть заключен до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
• если право общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры возникает у участников долевого строительства, соответствующее соглашение заключается с каждым УДС и является неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве;
• в случае заключения договора с условием использования счетов эскроу требования об указании в договоре сведений об объектах социальной инфраструктуры не применяются;
• если цена ДДУ оплачивается УДС полностью или частично с привлечением кредитных или заемных средств, то права требования УДС находятся в залоге у лица, предоставившего кредит (заем). В указанном случае ДДУ помимо других обязательных условий должен также содержать условие о возникновении залога прав требования УДС.

Имею большой и успешный опыт решения аналогичных споров.

Обращайтесь к юристу по ДДУ, обязательно помогу.

Август 2024