Юрист по спорам и сделкам с недвижимостью

Экспертная защита имущественных активов бизнеса: опыт, подтвержденный прецедентами

• Раздел квартиры после расторжения брака

  Добрый день!

  Во время брака мы с женой купили квартиру в Москве. Эту квартиру мы покупали, в основном, на деньги жены (она продала квартиру своей бабушки).  Как суд при разводе должен разделить новую квартиру, купленную в период брака? Кому она достанется: мне или супруге?

  Всего доброго, Н.С.

  Добрый день, Н.С.!

   

  Имущество, приобретенное одним из супругов в браке по безвозмездным гражданско-правовым сделкам (например, в порядке наследования, дарения, приватизации), не является общим имуществом супругов. 

  Приобретение имущества в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, также исключает такое имущество из режима общей совместной собственности.

  Если Ваша супруга предоставит суду доказательства того, что она продала ранее принадлежавшую ей квартиру бабушки и на эти деньги, во время брака, вы купили новую квартиру, то суд присудит новую квартиру вашей бывшей супруге.

  Поскольку в аналогичных делах, юридически значимым обстоятельством является то, на какие средства, личные или общие, приобреталось спорная квартира в Москве.

   

  Всего Вам самого доброго. Обращайтесь.
  Показать ответ
• Банк не снимает обременение по ипотеке

  после развода с бывшей супругой разделили дом в ипотеки ей две тррети и мне одну треть расматривалось дело в майминском районном суде иск от Ж . к Ф. . ипотеку тоже разделили долговые обязательства.... проблема в том что всю стоимость я погасил своей доли ипотеки. а собственность уже как год немогу оформить вообще. Бывшая супруга неидет банк без нее неоформляет и реестр тоже. как снять ипотеку и оформить дом

  Ф,

  Если я правильно Вас понял, дом, ранее находившийся в общей совместной собственности супругов, после судебного решения, оказался в общей долевой собственности: у Вас - 1/3 доли  и  у бывшей супруги - 2/3 доли. Обязательства по ипотеке суд разделил между вами пропорционально указанным долям.

   

  1. Согласно пункту 2 статьи 7 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" участник общей долевой собственности может заложить без согласия других собственников свою долю в праве на общее имущество.
     
     Если, на основании решения суда (которое изменило заемные и ипотечные обязательства), кредитный договор и договор ипотеки были соответствующим образом переоформлены банком, то Вам не требуется согласия супруги на снятие обременения в Росреестре. Вам требуется полностью рассчитаться с банком по СВОЕМУ КРЕДИТУ (в части своей доли обязательств - 1/3) и, вместе с представителем банка, подать в Росреестр заявление о прекращении СВОЕЙ ИПОТЕКИ, в части Вашей доли в доме - 1/3.
     
     
  2. Из системного толкования п. п. 1 и 2 ст. 352 ГК РФ, а также п. 1 ст. 434, п. 2 ст. 346, п. 1 ст. 452 ГК РФ, п. 1 ст. 19, п. 1 ст. 37, ст. ст. 34, 39 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что только после прекращения ипотеки по предусмотренным законом основаниям подлежит прекращению и зарегистрированное обременение (погашение регистрационной записи).
     
     Одним из таких оснований, является прекращение ипотеки, в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства, т.е. полное погашение кредита. Ваши совместные с бывшей супругой обязательства по кредитному договору прекращаются их надлежащим исполнением.
     
     Если кредитный договор и договор ипотеки НЕ были переоформлены банком, согласно решения суда, то Вам остается ждать, пока бывшая супруга выплатит свою часть кредита, что бы полностью погасить долг перед банком. И только тогда, когда Вы и Ваша бывшая супруга полностью рассчитаетесь с банком обременение со всего дома будет снято, в т.ч. и с Вашей доли. При этом, всем вам совместно ходить в Росреестр не обязательно, это могут сделать лица, уполномоченные доверенностью.
     
     По закону, банк здесь не прав. Он должен был руководствоваться решением суда: "переписать договоры и снять с Вашей доли ипотеку". Но, это не в его интересах, увеличивать риски по ипотечному кредиту. А, если супруга не выплатит свою часть кредита, то при снятом обременении с 1/3 доли, продать остальные 2/3 доли будет для банка гораздо проблематичнее и менее прибыльно, чем продавать весь дом целиком, т.е. все 100%.

   

  Поэтому, в том случае, если кредитный договор и договор ипотеки не разделяют Ваших с бывшей супругой прав и обязательств, Вам остается:

  • либо ждать полного погашения кредита со стороны бывшей супруги;
  • либо требовать от банка (обращаясь с соответствующим требованием к его руководству) разделить между Вами и бывшей супругой права и обязанности по вышеуказанным договорам на основании судебного решения;
  • либо обращаться в суд с заявлением о прекращении ипотеки в Вашей части - 1/3 доли дома.

  Оцените каждый из вариантов по времени, затратам и целям и принимайте обоснованное решение. Но, при этом, не забудьте учесть последствия обращения банком взыскания на предмет ипотеки в том случае, если Ваша бывшая супруга не погасит кредит.

   

  Всего Вам самого доброго. Обращайтесь.
  Показать ответ
• Преимущественное право выкупа арендуемого недвижимого имущества

  Уважаемый Владимир Валерьевич! Звонила Вам сегодня по вопросу преимущественного права на выкуп муниципального имущества. Администрация __________ мне отказывает, в связи с тем, что имущество не включено в прогнозный план приватизации на 0000 год. Направляю Вам для ознакомления документы. Аренда муниципального имущества по следующим  договорам аренды: 00000000000 (договор не расторгался, действовал до 000000000), 0000000000000000 (договор не расторгнут, действует до настоящего времени).

  А.,

   

  спасибо, я изучил все Ваши документы, и хочу сказать следующее:

   

  согласно статье 3 Федерального закона РФ от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон),

   

  при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости (далее - право на приобретение), при одновременном соблюдении следующих условий:

  
  

  • арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества;
    
    Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.
    
    Это Ваш случай, Елена, поскольку промежуток между датами расторжения и заключения нового договора аренды у Вас незначителен, и я полагаю, Вы не прекращали в этот момент пользоваться арендуемым имуществом.

  • отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
    
    Задолженности, с Ваших слов, нет.

  • площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
    
    В Вашем случае, статья 2  Закона Московской области от 17.10.2008 N 145/2008-ОЗ "О порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных образований Московской области", определяет, что площадь арендуемых помещений, подлежащих отчуждению арендатору не может превышать 1000 кв. м.
    
    
  • арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
    
    Вам стоит это проверить, обратившись с соответствующим запросом в администрацию или

  Если Ваш случай отвечает всем выше обозначенным условиям, то

   

  у Вас есть реальный шанс выиграть это дело в Арбитражном суде Московской области.

   

  В случае нашего сотрудничества, мы заключаем договор об оказании юридических услуг, по условиям которого я обязуюсь защищать Ваши интересы в суде, а Вы - предоставить мне все необходимые документы и оплатить услуги.

   

  Оплата будет производится в следующем порядке:

  • (а) правовой анализ предоставленных документов и (б) разработка правовой позиции - 00 000 рублей.
    Порядок оплаты: 100% предоплата.
    Результат: проект заявления в суд.

  • (в) работа в суде (предъявление иска, участие в суде, составление отзыва, ходатайств, заявлений и других процессуальных документов, выражающих нашу правовую позицию).
    При этом оплата услуг  разделена с учетом построения судебных инстанций, которые может пройти наше гражданское дело:
    
    • ведение дела в суде 1 инстанции - 00 000 рублей;
    • ведение дела в суде каждой последующей инстанции - 00 000 рублей.
    Порядок оплаты: 100% предоплата.
    Результат: судебный акт по результатам рассмотрения дела в суде соответствующей инстанции.
    
    
  • (г) последняя часть оплаты состоит из премии и зависит от результата по нашему делу.
    Эта сумма определяется в виде процента от удовлетворенных судом требований, и она составит % от выйгранного (обсудим позже).
    Порядок оплаты: 100% по факту принятого судебного решения в Вашу пользу.
    Результат: судебное решение в Вашу пользу, вступившее в законную силу.

  С учетом практики рассмотрения подобных дел, полагаю, что наше дело может быть окончено в суде 3 инстанции.

   

  Срок его решения будет зависеть от графика судьи и поведения ответчика. Думаю, что он не займет более 1 года, по истечении которых, у Вас на руках будет исполнительный лист.

   

  В том случае, если Вам потребуется моя помощь в исполнительном производстве (предъявление исполнительного листа в службу судебных приставов и подготовка процессуальных документов, контроль и сопровождение исполнения), то стоимость такой услуги "под ключ" мы сможем определить после окончания судебного разбирательства.

   

  В том случае, если у Вас возникнут какие либо замечания, предложения, буду рад их с Вами обсудить.

   

  Всего Вам самого доброго. Обращайтесь.

   
  Показать ответ

Правовой фундамент: ключевые основания для защиты и оспаривания сделок в арбитраже

• Оспаривание корпоративных сделок (ст. 173.1, 174 ГК РФ). Признание недействительными сделок, совершенных без необходимого корпоративного одобрения (крупные сделки, сделки с заинтересованностью), особенно если доказана осведомленность контрагента о превышении полномочий директора. Судебная практика ВС РФ 2024–2025 годов ужесточает требования к проверке контрагентами корпоративных процедур.
• Защита от виндикации и споры о добросовестном приобретателе (ст. 302 ГК РФ). Защита права собственности при истребовании имущества из чужого незаконного владения. Формирование доказательств добросовестности приобретателя в соответствии с разъяснениями Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10/22.
• Пресечение мнимых и притворных сделок (ст. 170 ГК РФ). Оспаривание договоров, заключенных для вида или с целью прикрытия иных обязательств (например, маскировка залога под куплю-продажу при выводе активов), что особенно актуально в преддверии банкротства.
• Споры в сфере долевого строительства (214-ФЗ) с участием юрлиц. Взыскание неустоек, убытков и штрафов с застройщиков за просрочку передачи коммерческих или жилых помещений, а также расторжение ДДУ с возвратом инвестиционных средств.

 Прецеденты успеха: обезличенная судебная практика по защите недвижимости

• Кейс: Оспаривание крупной сделки по отчуждению складского комплекса.
  Суть: Генеральный директор общества продал объект недвижимости по цене значительно ниже рыночной без согласия единственного участника.
  Решение: Доказана недобросовестность покупателя (аффилированность) и нарушение порядка одобрения крупных сделок (ст. 173.1 ГК РФ).
  Результат: Сделка признана недействительной, применена реституция, объект возвращен в собственность доверителя.
• Кейс: Виндикация офисного помещения из чужого незаконного владения.
  Суть: Третье лицо незаконно захватило помещение, ссылаясь на цепочку сомнительных договоров перехода права.
  Решение: Проведена судебная строительно-техническая и почерковедческая экспертиза, опровергнута добросовестность текущего владельца.
  Результат: Иск удовлетворен в полном объеме, право собственности подтверждено, взысканы судебные расходы.
• Кейс: Защита прав дольщика-юридического лица.
  Суть: Застройщик затягивал передачу коммерческих помещений на 18 месяцев, ссылаясь на форс-мажор.
  Результат: Взыскана неустойка, штраф по Закону о защите прав потребителей (в части, применимой к юрлицам-инвесторам по аналогии), а также убытки в виде упущенной выгоды от невозможности сдачи помещений в аренду.

Инвестиции в правовую безопасность: прозрачное ценообразование без скрытых платежей

• Правовой анализ перспективы спора: оплачивается отдельно как самостоятельная услуга, стоимость которой определяется объемом документов и сложностью вопроса. Эта сумма впоследствии может быть зачтена в стоимость основного представительства.
• Модель "Под ключ" (Fix): Твердая фиксированная стоимость за ведение дела в суде одной инстанции. Удобна для бюджетирования юридических расходов бизнеса.
• Модель "Success fee" (Гонорар успеха): Базовая ставка за процессуальные действия плюс бонусное вознаграждение по итогам вынесения положительного решения суда или реального взыскания средств.
• Абонентское обслуживание: Комплексное правовое сопровождение сделок и текущей деятельности компании с предсказуемым ежемесячным бюджетом.