Сопровождение и проверка сделок с недвижимостью

Безопасность и правовая защита при совершении сделок с недвижимостью в Москве

• Сделка купли-продажи ипотеки

  Владимир Валерьевич, расскажите, пожалуйста, как продать купить квартиру в Москве с ипотекой. С уважением, Сергей Романович П.

  Добрый день, Сергей Романович!

  Продажа ипотеки: согласие банка

  Вначале, нам нужно получить согласие от банка-кредитора (залогодержателя) на продажу ипотечной квартиры (если иное не прописано в условиях договора залога).

  Проще всего будет получить такое согласие, если:

  • покупатель погашает всю задолженность по ипотечному кредиту перед банком;
  • покупатель берет кредит на сделку в том же банке погашает из этих денег задолженность продавца и, по сути, «переоформляет залог квартиры на себя». В этом случае, квартира остается в залоге у банка, а обязательства по выплате кредита переходят к новому собственнику - покупателю.

  Здесь необходимо внимательно изучить договор, поскольку в некоторых из них на этот случай прописано применение штрафных санкций или заградительных банковских комиссий. И, если возможность продажи залоговой квартиры прописана в заключенном договоре, банк не вправе будет отказать в ее продаже.

  Надеюсь, не лишне будет повторить, что квартиру надо проверить с точки зрения ее юридической чистоты, собрать информацию о продавце и привлечь к сделке профессионального юриста.

  Досрочное погашение ипотечного кредита 

  После получения от банка разрешения на сделку купли-продажи ипотечной (заложенной) квартиры в Москве, заемщик находит покупателя.

  Покупатель либо полностью погашает ипотечный долг перед банком, когда выплачиваемая сумма засчитывается в общую стоимость продаваемой залоговой квартиры, либо  покупатель получает в том же банке кредит и выкупает ипотечную квартиру продавца. При этом, банк берет эту же квартиру в залог уже у ее нового владельца (покупателя).

  Так же работает схема продажи ипотечной квартиры в Москве как на вторичном рынке, так и на рынке новостроек (строящегося жилья, находящегося под ипотекой). Здесь, после выплаты банку всех долгов и снятия обременения с залога прав, продавец и покупатель регистрируют уступку прав требования по договору участия в долевом строительстве или переход права собственности по договору купли-продажи.

  Расчеты при купле продаже недвижимости через ипотеку

  Расчеты при покупке ипотечной квартиры происходит:

  • либо на расчетный счет банка должника и продавца;
  • либо через банковскую депозитарную ячейку.

  Как правило, продавец (заемщик) не может оформить сделку купли-продажи без предварительного погашения задолженности перед банком, и он не вправе погасить свою задолженность по кредитному договору в любое удобное для себя время, но только в день текущего платежа, т.е. 1 раз в месяц.   Эти и другие условия кредитного договора должны быть внимательно изучены сторонами перед сделкой.

  При безналичном расчете, новый собственник (покупатель) вносит деньги на счет банка-кредитора, выдается закладная и снимается обременение, и затем уже проводится сделка купли-продажи недвижимости.

  Либо, при наличном расчете, происходит закладка денежных средств, равных сумме долга, в ячейку банка, а разница идет продавцу (часть суммы от полной стоимости квартиры закладывается в ячейку под продавца, а другая часть – под сотрудника банка).

  После регистрации перехода права собственности или договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве продавец забирает свой остаток средств из депозитарной ячейки.

  Если под покупку ипотечной квартиры берется кредит, то одновременно фиксируется завершение сделки и снятие обременения с продавца, а ипотечным кредитом обременяется уже новый владелец (покупатель).

  Чтобы обезопасить покупателя, необходимо заключить договор задатка или предварительный договор купли-продажи в той же форме, в какой будет заключаться основной договор купли-продажи, а это может быть как простая письменная форма, так и нотариально заверенный договор.

  Купля-продажа ипотечной квартиры. Схема. 

  1. Продавец с покупателем заключают предварительный договор купли-продажи ипотечной квартиры и, в случае если основной договор купли-продажи нотариально удостоверен, удостоверяют его у нотариуса.
  2. Покупатель производит оплату ипотечной квартиры: вносит денежные средства, необходимые для погашения задолженности продавца перед банком, в одну депозитную банковскую ячейку, а оставшуюся при покупке сумму – в другую, либо перечисляет деньги на счет банка, либо на счета банка и продавца (в зависимости от условий расчетов и стоимости).
  3. С квартиры снимается залоговое (ипотечное) обременение в органах Росреестра и регистрируется переход права собственности к покупателю (как правило, это один пакет документов).

  Банк и продавец получают доступ к своим ячейкам, против документов государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.

  Всего Вам самого доброго. Обращайтесь.

  Показать ответ
• Можно ли продать квартиру под арестом

  Можно ли заключить договор об отступном в отношении квартиры в Москве, на которую приставом наложен арест (в Росреестре квартира под арестом)?

  Добрый день!

  Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

  Исходя из этого, заключение договора об отступном в отношении имущества, на которое наложен арест, является правомерным, нелегитимными могут быть признаны только действия по фактической передаче в собственность другого лица имущества, распоряжаться которым в силу примененного судебными приставами-исполнителями ареста запрещено.

  Всего Вам самого доброго. Обращайтесь.

  Показать ответ
• Ответственность риэлтора

  Владимир, подскажите как лучше прописать отвественность риэлтора в агентском договоре на поиск, подбор и покупку квартиры в Москве?

  Добрый день!

  Что бы Вы могли привлечь риэлтора (агентство недвижимости) к судебной ответственности за юридическую чистоту сделки купли продажи квартиры в Москве, в посредническом договоре необходимо указать, что риэлтор несет перед Вами ответственность за отсутствие оснований, установленных ст. 166-179 Гражданского Кодекса РФ, которые могут привести к признанию недействительной сделки купли-продажи недвижимости или иным образом ограничить покупателя в его правах владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

  При этом такая ответственность может быть подкреплена штрафом в размере определяемой сторонами договора оказания риэлторских услуг.

  Но, при этом, Вы должны помнить, что как бы тщательно риэлтор ни проверял юридическую чистоту объекта, это не даст полной гарантии того, что сделка не будет когда-либо и кем-либо оспорена, а договор купли-продажи признан судом недействительным. 

  Сегодня каждое агентство недвижимости или частный маклер используют свои варианты договора на оказание услуг, или договора поручения или эксклюзивного договора.

  Скачать в интернете какой-то уникальный и оптимальный текст договора, защищающего интересы клиента нельзя.

  По этому в подобных случаях советую Вам обратиться к профессиональному юристу, поскольку бывают случаи, когда из-за непрофессионализма риэлтора его клиент теряет большие деньги или лишается прав на недвижимость.

  Помогу решить Ваш вопрос. Обращайтесь.

  Показать ответ

Экспертные решения сложных вопросов: ипотека и залоговое имущество

Нейтрализация рисков мошенничества и судебного оспаривания сделок

• Требования третьих лиц о выделе супружеской доли, если имущество было приобретено в период брака, но зарегистрировано на одного владельца.
• Иски органов опеки и попечительства при нарушении обязательств по выделению долей несовершеннолетним в жилье, купленном с использованием средств материнского капитала.
• Оспаривание договоров родственниками лиц, которые на момент совершения сделки не могли осознавать значение своих действий или находились под влиянием существенного заблуждения.
  

Прозрачные условия сотрудничества и справедливая стоимость услуг

Составление правовых документов онлайн

• Документ с обоснованными выводами и ссылками на законы.
• Учёт судебной практики по аналогичным делам.
• Ответы на возможные возражения второй стороны.
• Помощь в сборе необходимых документов и доказательств.