Юрист по земельным спорам

Судебная защита вещных прав на землю: бескомпромиссный подход цивилиста

Профессиональное разрешение земельных споров в Москве и Московской области

• Использование земельного участка под ИЖС юридическим лицом

  Владимир, здравствуйте! Вы не могли бы дать свой комментарий в отношении процедуры использования земельного участка под ИЖС из категории земель населённых пунктов юридическим лицом. Со ссылкой на ФЗ и судебную практику. С уважением, Директор по развитию ________Максим. АО ___________

  Максим, добрый день!

  Без изменения вида разрешенного использования (для эксплуатации помещений магазина и жилых помещений) процедура использования земельного участка будет выглядеть следующим образом:

  ВАРИАНТ 1

  • покупка земли на физика;
  • постройка жилого здания с нежилыми помещениями/постройка хозблока (получение разрешения на строительство хозблока на земельном участке; сдача и принятие хозблока в эксплуатацию);
  • предоставление нежилого помещения/хозблока в аренду юрлицу.

  Ч.2 ст. 288 ГК РФ: размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение определены ст. 22 ЖК РФ.

   ВАРИАНТ 2

  • самовольная постройка нежилого здания;
  • проведение технической экспертизы;
  • признание техэкспертизой, что все строительные конструкции нежилого здания находятся в работоспособном состоянии, пригодным для дальнейшей эксплуатации. Каких-либо дефектов и отклонений от норм (трещин, прогибов и т.д.) в несущих и ограждающих элементах здания не обнаружено, инженерные системы здания разведены в соответствии с нормами проектирования и находятся в работоспособном состоянии и позволяют нормальную эксплуатацию помещений. Строительство нежилого здания выполнено с соблюдением норм и правил, его дальнейшая эксплуатация не создает угрозу жизни и здоровья граждан, не нарушает прав и законных интересов других лиц. Дальнейшая эксплуатация нежилого здания по своему значению возможна;
  • обращение в суд о признании права собственности на самовольную постройку и выигрыш дела;
  • предоставление нежилого здания в аренду юрлицу.

  Апелляционное определение Самарского областного суда от 30.10.2014 по делу N 33-10820/2014 Требование: О признании права собственности на самовольную постройку. Обстоятельства: Истец ссылается на то, что отказ уполномоченного органа в государственной регистрации возведенной им самовольной постройки является незаконным. Решение: Требование удовлетворено, поскольку спорная постройка расположена в границах земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности, ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

  Всего Вам самого доброго. Обращайтесь.
  Показать ответ
• Иск о признании договора купли продажи недействительным

  Добрый день! Я обратилась с иском в суд, в котором прошу признать недействительными договоры купли-продажи земельных долей земельного участка в части их продажи С.А., исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности С.А. на приобретенные им доли, перевести права и обязанности покупателя по названным договорам на меня и признать за мной право собственности на эти земельные доли.

  В таком случае, должна ли я внести на банковский счет регионального подразделения Судебного департамента сумму, которая выплачивается покупателю для возмещения его расходов. В т.ч. сумму покупки и, например, сборы, пошлины. 
  
  М.

  Добрый день, М.!

  В соответствии с пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

  Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

  Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление для этих лиц доказательств затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств (часть 1 статьи 57 указанного Кодекса).

   

  В силу приведенных выше норм, при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке доли в праве собственности необходимых расходов.

   

  Такое внесение денежных средств в случае удовлетворения иска будет способствовать своевременному исполнению судебного решения и гарантирует защиту прав покупателя.

  Всего Вам самого доброго. Обращайтесь.

  Показать ответ
• Кадастровый учет новостройки - нюансы

  Скажите, если земельный участок не сформирован для эксплуатации вновь построенного жилого дома и не поставлен на кадастровый учет, в чьей он собственности? Действует ли договор аренды земли, выделенной под строительство новостройки?

  Добрый день!

  Как правило, собственникам квартир принадлежит и земля, на которой расположен дом.

  Однако, если участок не сформирован для эксплуатации жилого дома и не поставлен на кадастровый учет, он остается в публичной собственности.

  Согласно пункту 6 Поостановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

  Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации",  собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

   

  В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

   

  При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

   

  С учетом данной правовой позиции регистрация права собственности на первую квартиру в доме, притом что участок для эксплуатации этого дома не сформирован, сама по себе не является достаточным основанием для регистрации прекращения договора аренды.

   

  В Вашем случае, предусмотренные главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации основания считать договор аренды прекратившим свое действие формально отсутствуют.

  В этом случае нет оснований считать, что прекращен договор аренды земли, выделенной под строительство.

  Такой договор перестанет действовать, когда жильцы заявят о формировании участка, после чего он перейдет в их общую долевую собственность.

  Всего Вам самого доброго. Обращайтесь.

  Показать ответ

Процессуальный алгоритм ведения судебного спора: от экспертизы до выигрыша

1. Правовой аудит материальной базы спора. На этом этапе анализируются межевые планы, землеустроительные дела, акты согласования границ, решения об изначальном отводе земельных массивов и отказы уполномоченных ведомств.
2. Обязательный платный анализ перспектив дела. Я не берусь за проигранные процессы ради формального освоения гонорара. До заключения договора проводится глубокая правовая экспертиза ситуации, результатом которой является письменный прогноз перспектив рассмотрения спора с учетом локальной практики конкретного суда. Чтобы понять общие правила взаимодействия на досудебной стадии, изучите раздел Условия сотрудничества.
3. Заключение договора и фиксация бюджета. Права, обязанности сторон и стоимость ведения дела прописываются в официальном соглашении и остаются неизменными до полного исполнения поручения.
4. Координация кадастровой и досудебной подготовки. Формирование неопровержимой доказательственной базы, взаимодействие с независимыми кадастровыми инженерами, подготовка претензий, организация нотариального осмотра доказательств при необходимости.
5. Прямое судебное представительство. Разработка искового заявления, блокирование возражений противоположной стороны, формулирование вопросов для судебной землеустроительной экспертизы, оспаривание некорректных выводов экспертов оппонента, ведение дела во всех инстанциях — от первой до Верховного Суда РФ.

Базовые тарифы на отдельные виды правовых документов и представительство опубликованы в разделе Стоимость услуг.

Механизм сотрудничества: обязательный правовой анализ перспективы дела

1. Платный предварительный правовой анализ перспективы спора. Данный этап является строго обязательным. Юрист проводит детальное изучение межевых планов, кадастровых выписок из ЕГРН, заключений кадастровых инженеров, актов согласования границ и решений уполномоченных органов власти. Правовой анализ необходим для того, чтобы юрист и клиент смотрели на перспективы дела одинаково. Доверителю предоставляется письменное заключение о реальных шансах на успех и возможных рисках.
   
2. Защита интересов клиента в судебных инстанциях. К подготовке искового заявления, формированию доказательственной базы и представительству в судебных заседаниях юрист приступает только после достижения полного взаимопонимания с клиентом относительно выбранной стратегии. Все условия сотрудничества фиксируются в официальном договоре.

Противодействие реестровым ошибкам и наложениям границ: материально-правовое обоснование

• Доказывание реестровых ошибок (ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ): Для исправления ошибки в контурах границ участка в судебном порядке критически важно предоставить заключение кадастрового инженера, детально воспроизводящее наложение на публичной кадастровой карте и аргументированно поясняющее причины нестыковки. Суд исследует конфигурацию участков, существовавшую на местности 15 и более лет назад, используя исторические планы БТИ и ортофотопланы.
• Вещно-правовая защита от самовольного захвата (ст. 301, 304 ГК РФ): Истребование земли из чужого незаконного владения или устранение препятствий в пользовании, не связанных с лишением владения, основывается на позициях Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010. Истец обязан доказать факт нарушения его зарегистрированного права со стороны ответчика.
• Защита при необоснованных отказах в приватизации и предоставлении участков: При оспаривании действий органов местного самоуправления ключевое значение имеет ст. 39.16 Земельного кодекса РФ. Отказы властей под предлогом нахождения земли в границах зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) или резервирования под линейные объекты признаются законными только при наличии утвержденных проектов планировки территории (ППТ) и красных линий.

Результаты из залов судебных заседаний: обезличенная практика ведения дел

• Кейс по исправлению реестровой ошибки в границах СНТ: Ответчик установил капитальное ограждение, перекрыв доступ доверителю к части его законного участка, ссылаясь на данные межевания 2011 года. В рамках поданного нами иска об установлении границ земельного участка была назначена судебная землеустроительная экспертиза. Нам удалось доказать, что при межевании участка ответчика кадастровым инженером была допущена реестровая ошибка. Суд полностью удовлетворил требования: границы участка ответчика признаны реестровой ошибкой, забор предписано снести, координаты доверителя внесены в ЕГРН в соответствии с историческим отводом земли.
• Кейс о понуждении к заключению договора купли-продажи земли (B2B): Муниципальный орган исполнительной власти Московской области затягивал процесс предоставления земельного участка в собственность под существующим производственным зданием, принадлежащим коммерческой организации. Дело было передано в Арбитражный суд Московской области. В ходе процесса мы доказали факт незаконного бездействия чиновников и нарушения ст. 39.20 ЗК РФ. Суд обязал администрацию подготовить, подписать и направить в адрес компании проект договора купли-продажи участка.

Справедливая стоимость и фиксированные условия сотрудничества