Расторжение Застройщиком договора о долевом участии в строительстве в одностороннем порядке

Основанием для одностороннего отказа Застройщика от исполнения договора долевого участия в строительстве (далее – ДДУ), предусмотрено частями 4 и 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).

Указанными обстоятельствами (правовыми снованиями для одностороннего отказа Застройщика от договора) являются:

• просрочка Дольщиком долевого строительства уплаты цены договора (просрочка внесения платежа) в течение более чем 2 месяца;
• систематическое нарушение Дольщиком долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев.

Вначале Застройщик обязан направить Дольщику долевого строительства (далее – Дольщик) предупреждение, в котором должно содержаться требование:

• о погашении Дольщиком задолженности по уплате цены договора;
• о последствиях неисполнения указанного требования.

Данное требование и информация о последствиях его неисполнения должны быть выражены и изложены однозначно и недвусмысленно, и из них должно следовать намерение Застройщика отказаться от договора в случае неисполнения требования.

Право Застройщика на односторонний отказ от исполнения ДДУ возникает только при наличии всех нижеследующих обстоятельств:

• Дольщик не исполнил вышеуказанное предупреждение (требование) Застройщика;
• у Застройщика имеются сведения о получении Дольщиком предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе Дольщика от его получения или в связи с отсутствием Дольщика по указанному им почтовому адресу.

При наступлении вышеуказанных обстоятельств, Застройщик приобретает право на односторонний отказ от исполнения договора, которое может реализовать путем направления Дольщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Следовательно, направление Застройщиком Дольщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора до наступления вышеуказанных обстоятельств, является нарушением процедуры одностороннего отказа Застройщика от исполнения ДДУ, поскольку влечет нарушение прав Дольщика.

Исходя из части 8 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в случае, если сторона договора в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению о внесении в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) сведений о расторжении договора прилагается копия уведомления другой стороны ДДУ об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке.

Внесение в ЕГРН записи о расторжении договора участия в долевом строительстве возможно только при строгом соблюдении процедуры предупреждения Дольщика о погашении задолженности и последствиях неисполнения такого требования.

Таким образом, к заявлению о внесении в ЕГРН сведений о расторжении ДДУ Застройщиком должны быть приложены:

• уведомление о расторжении такого договора;
• документ, подтверждающий направление Застройщиком предупреждения о необходимости погашения Дольщиком задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.