Как изменить жизнь к лучшему в коттеджном поселке

Как собственнику защитить свои нарушенные права и необеспеченные гарантии с помощью позиций КС РФ, изложенных в постановлении от 28.12.2021 № 55-П и принятых в его развитие определениях «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы» в период с 2022 по конец 2023 года.

Начну с набившей оскомину практики.

Уверен, дальше будет интереснее.

Об обязанности собственника платить (правовые основания)

Взыскивая с собственников деньги в пользу управляющей компании (УК) суды говорят, примерно, следующее: «собственник земельного участка, проживая и пользуясь имуществом и объектами инфраструктуры жилого комплекса, расходы по управлению, содержанию и эксплуатации которых несло ТСН, неосновательно обогатился, уклоняясь, как от заключения договора пользования названными объектами, так и от внесения взносов в ТСН на содержание и управление находящимся в общем пользовании домовладельцев имуществом».

Но, если у собственника земельного участка есть обязанность платить, то у него должны быть и права и гарантии защиты своих прав.

Такие права и гарантии защиты своих прав для домовладельцев в коттеджных поселках (КП) высокий суд сформулировал в п. 8.3. указанного выше постановления № 55-П, в качестве обеспечивающих «справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов названных отношений».

Организационно-правовые механизмы принятия на себя обязательств

КС РФ говорит о необходимости наличия организационно-правовых механизмов, позволяющих обеспечить осознанное принятие на себя собственником обязательств, касающихся внесения указанной платы, одновременно с приобретением права собственности на недвижимое имущество в комплексе.

Понятие «организационно-правовых механизмов» в цитируемом постановлении 55-П не раскрывается, но его буквальное толкование, говорит о том, что уже на стадии приобретения недвижимости в КП собственник должен иметь возможность:

либо заключить договор с УК;
либо иметь право участия в общем собрании собственников в КП.

О праве собственника не заключать договор услуг с УК

Если в вашем КП порядок взимания платы основан и организован на основе заключения договоров об оказании УК услуг содержания и управления имуществом общего пользования КП, то у собственника есть право «не заключать договор услуг с УК», в тех случаях, когда он сможет доказать, что:

плата за пользование имуществом была установлена УК произвольно;
размер платы выходит за пределы разумной и обоснованной рыночной стоимости аналогичных работ и услуг;
состав и размер платы определяются без учета объективной необходимости соответствующих услуг для надлежащего содержания имущества общего пользования, его использования именно для удовлетворения общей потребности жителей поселка в комфортных условиях проживания.

В таком случае, КС РФ предлагает собственнику воспользоваться «эффективной судебной защитой».

Гарантии собственникам при участии в общих собраниях

Если в вашем КП порядок взимания платы обусловлен решениями общего собрания собственников по вопросам указанной платы, то обязательность таких решений, должна иметь следующие гарантии:

возможность всех собственников участвовать в собраниях собственников;
общие собрания собственников должны проводиться с постоянной периодичностью;
решения и действия УК перед собственниками должны быть подотчетны последним;
вся информация о решениях и действия УК должна быть открыта перед собственниками.

Полагаю, что и в этом случае, если указанные гарантии со стороны УК не будут соблюдены, собственник может воспользоваться «эффективной судебной защитой».

Как собственнику защитить свои нарушенные права и необеспеченные гарантии

Цитируемое постановление КС РФ и основанная на его выводах правоприменительная практика, говорит нам о том, что в отсутствие прямых норм, регулирующих данные отношения (т.е. в отсутствие закона о жилых комплексах), у собственника, чьи права нарушаются, а гарантии не соблюдаются, есть 2 пути обжаловать незаконные платежи, а именно оспаривание:

навязываемого договора об оказании УК услуг содержания и управления имуществом общего пользования КП;
решения общего собрания собственников.

Следовательно, если по вышеуказанным основаниям, в отношении:

перечня и состава работ и услуг;
стоимости содержания и управления имуществом общего пользования;
порядка организации и проведения общего собрания собственников;
решений, принятых общим собранием собственников,

нарушены права и гарантии домовладельца, то он вправе воспользоваться и рассчитывать на эффективной судебную защиту.