Схема создания коттеджных поселков

Схема по которой действуют застройщики коттеджных поселков примерно одинакова.

Застройщик выкупает на территории деревни либо иного населенного пункта земельные участки для ИЖС и передает их в собственность приближенных к себе лиц.

Застройщик строит на частных участках дорогу, КПП со шлагбаумом, возводит объекты инфраструктуры, обеспечивающей подачу потребителям коммунальных ресурсов:  водоснабжения, канализации, газа и электричества.

Такая застройка, т.е. застройка на участках, находящихся в собственности физических и юридических лиц объектов инфраструктуры, позволяет обойти все градостроительные требования и регламентацию строительства населенных пунктов, и существенно сэкономив на такой квази-законной застройке, обойтись без каких-либо проверок со стороны надзорных и проверяющих органов и создав видимость, так называемого коттеджного поселка в рамках границ, образованных по периметру частных заборов домовладельцев.

Таким образом, в рамках деревни или иного населенного пункта возникает конгломерация земельных участков, объединенных единой инфраструктурой коммуникаций, дорогами и распределительными сетями, системой канализации, водо- и газоснабжения.

Зачастую, ряд земельных участков, на которых располагаются объекты повышенной опасности (водонапорная башня, газовая или электрическая установка и пр.) имеют назначение обслуживания жилой застройки, коммунального обслуживания и иные.

В дальнейшем, в нарушение Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", застройщик устанавливает на въезде административное здание контрольно-пропускного пункта и шлагбаум, вводит контрольно-пропускной режим.

Застройшик, продавший застроенные земельные участки на вторичном рынке уже окупил свои затраты и заработал на этом, но кто же будет отказываться от постоянного дохода.

После застройки, так называемых мест общего пользования: КПП, дорог, паркингов, спортивных площадок, прудов и пр., все объекты указанной инфраструктуры застройщик передает своему подконтрольному лицу в аренду без какого-либо экономического обоснования.

Но обоснование такой схемы, безусловно, имеется: «не складывать все яйца в одну корзинку», т.е. застройщик не берет на себя риск ответственности за содержание, нормальное функционирование и обслуживание инфраструктуры поселка, ответственность за оказание услуг конечным потребителям. Не маловажным плюсом такой схемы является желание минимизировать доходную часть Российского бюджета, сэкономив на собственных налогах, переведя застройщика и его карманную управляющую компанию в режим упрощенного налогообложения.

Не царское это дело разбираться с потребителями, которые день ото дня  все больше звереют, видя как их элитный поселок приходит в упадок, превращаясь именно в ту деревню, по адресу которой и прописан домовладелец.

Негодуя, в том числе и повышением цен за услуги при стабильном снижении их качества, собственник жилого дома требует от застройщика:

• Чтобы инженерные сети были переданы ресурсоснабжающим организациям. В составе установленных тарифов (на газ, воду, электричество) включены, в том числе, затраты на содержание сетей, а также компенсация потерь. Поскольку взимание дополнительных платежей в возмещение затрат сверх установленных тарифов (цен) или в отсутствие таких цен действующим законодательством не допускается, применение тарифов, отличных от установленных органом регулирования, является нарушением установленного порядка ценообразования. Требование управляющей компании о взимании с домовладельца дополнительных затрат, сверх установленных тарифов, противоречит п. 4 ст. 154, ч. 2 ст.157 ЖК РФ, п. 8 Постановления Правительства РФ от 29.12.2000 №1021 «О государственном регулировании цен на газ, тарифов на услуги по его транспортировке и платы за технологическое присоединение газоиспользующего оборудования к газораспределительным сетям на территории Российской Федерации», ч. 3 ст. 11 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», п. 18 Основ ценообразования в области регулируемых цен (тарифов) в электроэнергетике, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2011 № 1178, п. 6 Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 № 861.
• Что бы мусор вывозил региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами, а не непонятный потребителю «ипэшник» или «о-о-ошка» выбранный управляющей компании по принципу взаимной симпатии;
• Чтобы благоустройство территории поселения, включая мероприятия по озеленению, освещению, озеленению и пр. осуществлялось организациями на основе муниципального задания на оказание услуг (выполнение работ), в соответствии с законодательством о закупке товаров, работ, услуг для обеспечения муниципальных нужд на основе положений Федерального закона от 04.04.2013 года № 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд". Поскольку, цены у такой компании будут регулируемы и намного ниже, чем у монопольного подрядчика управляющей компании.

Проложив между собой и домвладельцем управляющую компанию, застройщик перекладывает всю ответственность за эксплуатацию инженерных сетей и коммуникаций с себя на управляющую компанию, обслуживающую все коммунальное хозяйство коттеджного образования.

Создавая свою управляющую компанию, застройщик запихивает ей в устав все виды деятельности, связанные с  выполнением работ и оказанием услуг по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан на застроенной территории, надлежащему содержанию имущества общего пользования, а именно: организация доступа на территорию поселка, организация централизованного сбора и вывоза мусора, обеспечение содержания и уборки мест общего пользования, включая дороги общего пользования, пешеходные дорожки, детские площадки и прочие зоны отдыха, организация благоустройства и озеленения территории общего пользования, организация видеонаблюдения и освещения общественных зон и территорий, а также прочие услуги и несет соответствующие расходы.

Все свои расходы, включая налоги, расходы на зарплату, содержание персонала и установленную самой себе норму рентабельности (прибыли) по содержанию арендованного у застройщика имущества коттеджного поселка, эта управляющая компания делит пропорционально количеству домовладений, находящихся на застроенной территории.

После чего, управляющая компания образует какое-либо гражданско-правовое сообщество в форме некоммерческого партнерства или товарищества собственников недвижимости и утверждает размер взносов с каждого домовладельца и форму договора оказания услуг такой управляющей компанией каждому из домовладельцев на территории муниципального населенного пункта.

Примечательно, что по делу в котором я непосредственно участвовал, ни застройщик, ни управляющая компания даже не озаботилась созданием такого гражданско-правового сообщества.

Далее, что бы увеличивать свои доходы и доходы застройщика, давно почившего на спокойном и постоянном приходе беспроблемной арендной платы, управляющей компании нужно вовлекать в свою схему новых членов, поскольку именно они являются основным источником доходов.

Управляющая компания обзывает обслуживаемую территорию «коттеджным поселком» с красивым названием, создает привлекательный сайт и запускает рекламу о продаже земельных участков.

Не подозревающий подвоха, будущий домовладелец приобретает земельный участок в таком коттеджном поселке и по факту приобретения земли попадает в кабалу, т.е. становится обязанным платить ежегодно растущие ежемесячные взносы в адрес управляющей компании.

С домовладельцем заключают договор, а если он начинает кочевряжиться и не соглашается заключать договор или оплачивать возрастающую до конских размеров сумму ежемесячных членских взносов или договорных платежей, то тогда борзого домовладельца «малёха подлечивают», отключая ему свет в Новогоднюю ночь, или подачу воды во время февральских морозов, или свезя горы снега и мусора к его воротам, или не пропуская к нему через КПП заказанный и им же оплаченный автотранспорт, и творя еще много всякого самоуправства, под благовидным предлогом того, что данные услуги не оказываются ввиду их неоплаты.

Но, поскольку названный «коттеджный поселок» не является населенным пунктом, а в адресе домовладельца стоит реальный населенный пункт с муниципальным управлением, то в один прекрасный момент собственник жилого дома решает, что он вправе платить за коммунальные услуги не больше законодательно установленных тарифов, а в иной инфраструктуре и услугах от управляющей компании он не нуждается.

Собственник расторгает договор с управляющей компанией и заключает прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями и прямые договоры с отдельными поставщиками услуг.

С этого момента домовладелец становится «врагом номер один» для управляющей компании и между ними начинаются длительные судебные тяжбы.

Управляющая компания заряжает по мировым судам приказы о взыскании долгов, а по районным судам - иски о взыскании с домовладельца неосновательного обогащения и о понуждении домовладельца к заключению договора об оказании услуг, а домовладелец, в свою очередь, иски о признании недействительными решений гражданско-правового сообщества по взносам, установлении сервитута, в целях проезда к своему домовладению, требует финансово-экономического обоснования затрат, строчит бесчисленные жалобы в Роспотребнадзор, Налоговую инспекцию, Прокуратуру и прочее и прочее.