Односторонний акт Застройщика о передаче объекта долевого строительства

Если Дольщик уклоняется или отказывается от принятия квартиры в указанный выше срок, то Застройщик по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного ДДУ, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

При этом риск случайной гибели квартиры признается перешедшим к Дольщику со дня составления Застройщиком одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Такие меры могут применяться только в случае, если Застройщик обладает сведениями о получении Дольщиком сообщения либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе Дольщика от его получения или в связи с отсутствием Дольщика по указанному им почтовому адресу.

Таким образом, односторонний акт приема-передачи объекта долевого участия представляет собой сделку, фиксирующую исполнение застройщиком своей обязанности по передаче объекта долевого строительства и порождающую у сторон соответствующие права и обязанности, в частности гарантийные обязательства, переход риска случайной гибели и т.д.

В связи с этим односторонний акт приема-передачи квартиры по ДДУ может быть оспорен в судебном порядке путем признания оспоримой сделки недействительной либо путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (абз. 3 и 4 ст. 12 ГК РФ).

Сторонами дела об оспаривании одностороннего акта могут выступать как его стороны (Застройщик и Дольщик), так и их правопреемники в случае перехода прав и обязанностей по ДДУ на основании договора цессии или в силу закона (например, наследники). Кроме того, в определенных случаях такой иск могут подать прокурор (ч. 1 ст. 45 Гражданского процессуального кодекса РФ) и иные государственные органы (ч. 1 ст. 46 Гражданского процессуального кодекса РФ), в том числе органы опеки и попечительства, общественные объединения потребителей.

Правовые основания оспаривания одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства указаны в параграфе 2 главы 9 Гражданского Кодекса РФ. При этом, как правило, односторонние акты передачи объекта долевого участия оспариваются в связи с нарушением Застройщиком правил их составления, предусмотренных Федерального закона № 214-ФЗ, т.е. в порядке п. 2 ст. 168 Гражданского Кодекса РФ как сделки, нарушающие требования закона.

В частности, причинами оспаривания одностороннего акта приема-передачи выступают:

• наличие в квартире недостатков, не позволяющих Дольщику ее принять;
• отсутствие со стороны Дольщика неправомерного уклонения от приемки квартиры;
• составление одностороннего акта приема-передачи при отсутствии у Застройщика доказательств получения Дольщиком извещения о необходимости принять квартиру;
• иные причины.

Здесь важно отметить, что если Дольщик не докажет наличие в квартире недостатков, отсутствие фактов неправомерного уклонения от принятия квартиры и пр., то суд откажет в признании одностороннего акта недействительным.