Применимое право к спорам о взыскании неосновательного обогащения застройщиками с собственников индивидуальных жилых домов (домовладельцев) в коттеджных поселках

Проблема применимого права к отношениям сторон по взысканию неосновательного обогащения с собственников земельных участков возникла не сегодня.

Зачастую суды, неправомерно применяют к отношениям сторон Федеральные законы № 66-ФЗ и 217-ФЗ, а также ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации ссылаясь на аналогию права и закона.

Как гласит п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, если отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Ключевой признак «аналогии закона» регулирование именно сходных отношений.

Несмотря на то, что сходные отношения с жилищным законодательством или с законодательством ведения гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства в спорах о неосновательном обогащении с собственниками домовладений отсутствуют, суды ошибочно применяют к указанным отношениям «аналогию закона и права».

При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (п. 2 ст. 6 ГК РФ).

Здесь ключевой признак - общие начала и смысл гражданского законодательства.

Более того, неосновательное обогащение, потому и неосновательное, что для его взыскания отсутствуют какие-либо правовые основания. Именно поэтому, ошибочное применение некоторыми судами к отношениям сторон по кондикционным искам (искам о взыскании неосновательного обогащения) какой-либо аналогии закона, крепко отдает правовым нигилизмом.

Еще в 2016 году, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 10 ноября 2016 г. № 23-П указал на отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, обусловленное тем, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура в силу своей пространственной обособленности обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками.

Возникновение имущественных прав юридических и физических лиц, в том числе не являющихся собственниками таких жилых домов, на отдельные объекты обслуживающей их инфраструктуры требует обеспечения справедливого баланса интересов указанных лиц, понесших расходы на создание, приобретение, реконструкцию и восстановление работоспособности соответствующих объектов, и интересов собственников индивидуальных жилых домов.

Таким образом, в действующем законодательстве нет единого специального регулирования, посвященного правовому режиму имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов.

А общими началами и смыслом гражданского законодательства в указанных отношениях должен обеспечиваться справедливый баланс интересов спорящих лиц: с одной стороны, собственников индивидуальных жилых домов, а с другой - лиц, понесших расходы на создание инфраструктуры, обслуживающей интересы этих домовладельцев.

Следовательно, применять по аналогии права Федеральные законы № 66-ФЗ и 217-ФЗ, а также ст. 153 ЖК РФ, по кондикционным искам в отношении домовладельцев, чьи земельные участки находятся на землях, так называемых, "коттеджных поселков" нельзя, поскольку стороны такого спора ведут речь о получении либо не получении неосновательного обогащения применительно к отношениям, связанным с видом разрешенного использования их земельных участков – для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Домовладельцы в коттеджных образованиях не занимаются садоводством и огородничеством, а проживают в своих домах, размещая на территории своих участков индивидуальные гаражи и хозяйственные постройки.

Судебная практика Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление от 10 ноября 2016 г. № 23-П) и Верховного Суда Российской Федерации (Определение от 19 ноября 2019 г. № 4-КГ19-43, 2-11/2018, Определение от 06 октября 2020 г. 5-КГ20-107-К2) опровергает утверждение ряда нормах судов о применении к отношениям сторон норм Жилищного кодекса Российской Федерации, законодательства о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд.

Разрешенное использование земельных участков свидетельствуют о том, что отношения сторон не подпадают под предмет регулирования Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ, поскольку он регулировал отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства и устанавливал правовое положение садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, в то время как стороны спора о неосновательном обогащении в коттеджном поселке деятельность, связанную с ведением садоводства, огородничества и дачного хозяйства, не осуществляют.

Отношения сторон по указанным искам не подпадают под предмет регулирования Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ, поскольку он регулирует отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и определяет особенности гражданско-правового положения некоммерческих организаций, создаваемых гражданами для ведения садоводства и огородничества в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а стороны спора деятельность, связанную с ведением садоводства и огородничества для собственных нужд, не осуществляют.

Отношения сторон не подпадают под предмет регулирования и Жилищного кодекса Российской Федерации, в части ст. 153 ЖК РФ, поскольку кодификация жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с пользованием общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов, содержанием жилых помещений, внесением платы за жилое помещение и коммунальные услуги и иные отношения.

Стороны обсуждаемого спора деятельность, связанную с пользованием общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов, содержания жилых помещений, не осуществляют, ввиду того, что управляющая компания (как правило истец – застройщик в споре о взыскании неосновательного обогащения), не является управляющей организацией в смысле ст. 162 ЖК РФ, лицензией на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами не обладает и деятельность, связанную с управлением многоквартирными домами не осуществляет.