Юрист по договору долевого участия в строительстве

Основные категории споров с застройщиками по ДДУ, в которых я успешно практикую и могу Вам помочь:

Помощь юриста по ДДУ

• о взыскании с застройщика неустойки за передачу объекта строительства с нарушением срока;
• о взыскании с застройщика неустойки за нарушение срока передачи объекта;
об отказе от договора долевого строительства в связи с просрочкой передачи объекта строительства более 2 месяцев и взыскании денежных средств;
• об отказе от договора долевого строительства в связи с неисполнением застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона о ДДУ;
• об отказе от договора долевого строительства в связи с существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства;
• об отказе от договора долевого строительства в связи с прекращением или приостановлением строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
  об отказе от договора долевого строительства в связи с существенным изменением проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более 5%  от указанной площади;
  изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом;
• о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме; 
• иные.

Отказ от исполнения договора в досудебном порядке

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

• неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
• неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Закона о ДДУ;
• существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
• в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Отказ от исполнения договора в суде

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

• прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
• существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
• изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным частями 1 и 1.1 названной статьи, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами (зачислить денежные средства и проценты в депозит нотариуса). Размер процентов за пользование денежными средствами участника долевого строительства может быть уменьшен судом на основании статьи 333 ГК РФ.

Просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.

Убытки, причиненные участнику долевого строительства расторжением договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным частями 1 и 1.1 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", подлежат возмещению застройщиком в полном объеме сверх суммы денежных средств, подлежащих возврату участнику долевого строительства, в том числе при переходе прав и обязанностей к новому застройщику от первоначального застройщика, не исполнившего своих обязательств.

Взыскание с застройщика убытков

Участник долевого строительства вправе взыскать с застройщика возмещение убытков ввиду неисполнения обязательства, рассчитанных абстрактным методом на основании п. 2 ст. 393.1 ГК РФ, наряду с законной неустойкой, установленной ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Право должника требовать от компании после расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома возврата вложенных в строительство квартиры денежных средств и уплаты процентов вытекает из закона и подтверждено судебными актами судов общей юрисдикции.

В силу статьи 9 Закона N 214-ФЗ в определенных случаях участник долевого строительства вправе отказаться от договора или по его требованию договор может быть расторгнут судом, последствием чего является обязанность застройщика возвратить участнику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами.

Прменение Закона о ДДУ

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" не распространяется на отношения, возникающие при осуществлении самовольной постройки (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).

Привлечение денег граждан по ДДУ

К отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и (или) осуществления такого привлечения денежных средств иными, помимо названных в названном Федеральном законе способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

В таких случаях гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя. Судом также разрешается вопрос о взыскании с лица, осуществившего привлечение денежных средств гражданина для строительства, штрафа, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Предварительный договор ДДУ

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Уступка прав (цессия) по ДДУ

К отношениям застройщика и участника долевого строительства - гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

ЖСК и ДДУ

Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются.

Подача иска по закону О защите прав потребителей

Иски о взыскании денежных средств (неустойки, компенсации морального вреда), вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, не содержащие требований о правах на объекты долевого строительства, предъявляются в соответствии со статьей 28, частью 7 статьи 29 ГПК РФ и пунктом 2 статьи 17 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда, отменяя определение городского суда, указала на ошибочность изложенного в нем вывода и констатировала, что исходя из требований пункта 2 статьи 17 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" истец вправе обратиться с иском в суд по месту своего жительства.

Иски о правах на объекты долевого строительства, включая объекты незавершенного строительства, предъявляются в соответствии со статьей 30 ГПК РФ по месту нахождения объекта долевого строительства.

Взыскание процентов в двойном размере по ДДУ

В случаях, если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном Федеральном законе способами, гражданин на основании части 3 статьи 3 этого Закона вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.

Признание права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом 

Решения о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом (иной объект недвижимости), соответствующую объекту долевого строительства (квартире и т.д.), передача которого участнику долевого строительства предусматривается заключенным с ним договором, выносятся судами, если ко времени рассмотрения дела застройщиком в установленном порядке не получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) или строительство дома (иного объекта недвижимости) не завершено.

Нарушение застройщиком положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Уклонение  застройщика от заключения ДДУ, признания права собственности

В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.

Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.

Требование о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - многоквартирном доме, разрешение на строительство которого получено до вступления в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", удовлетворено, поскольку истец, заключивший договор подряда, оплатил в полном объеме работу по строительству предназначенного для него помещения в составе многоквартирного дома.

При разрешении споров по искам о признании права собственности в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства суду следует устанавливать, принадлежало ли ответчику право распоряжаться помещениями в объекте строительства.

Неустойка по ДДУ

Неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства уплачивается застройщиком на основании части 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", а не положений Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", в том числе в случае заключения договора участником долевого строительства - гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон.

Размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определяется исходя из цены договора - размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

В случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой.

Понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (статья 451 ГК РФ).

При установлении судом злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства), окончание периода просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства.

Суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Не может служить основанием для снижения размера неустойки довод ответчика о том, что выплата суммы неустойки в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не являющихся стороной правоотношений.

Расторжение ДДУ

При рассмотрении дел о расторжении договора участия в долевом строительстве суды устанавливают наличие указанных в статьях 5 (части 4 и 5) и 9 (части 1 и 1.1) Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" конкретных оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве.
Вопросы о существенности нарушения требований к качеству объекта долевого строительства (пункт 3 части 1 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости") разрешались судами с применением положений, определяющих понятие существенного недостатка товара (работы, услуги), содержащихся в преамбуле Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

В качестве существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства судами признается несоответствие объекта долевого строительства:

• условиям договора,
• требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов,
• а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам,

которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.

Разрешение вопроса о существенности нарушения требований к качеству объекта долевого строительства осуществляется судами в каждом случае исходя из конкретных обстоятельств дела; в необходимых случаях назначается экспертиза.

В случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, связанным с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный срок, которые предусмотрены пунктом 1 части 1 и пунктом 1 части 1.1 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", помимо возврата участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, застройщик также уплачивает проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 названного Закона, а в соответствующих случаях - также частью 6 этой статьи.

Неустойка, предусмотренная частью 2 статьи 6 данного Федерального закона для случаев нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, при расторжении договора участия в долевом строительстве уплате не подлежит.

Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" предусматривает различные правовые последствия для застройщика при нарушении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, в частности уплату неустойки (пени) в соответствии с частью 2 его статьи 6 за каждый день просрочки в случае принятия объекта долевого строительства участником долевого строительства и возврат участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, с уплатой процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона, начисляемых со дня их внесения участником долевого строительства до дня их возврата застройщиком, в случае расторжения договора по соответствующим основаниям.

Отказ от ДДУ

При наличии предусмотренного законом основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве он вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, направив застройщику соответствующее уведомление согласно части 4 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления.

Суд удовлетворил требование о признании расторгнутым договора участия в долевом строительстве, поскольку, исходя из конкретных обстоятельств дела, пришел к выводу о наличии существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Срок исковой давности по ДДУ

Течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках.

Устранение недостатков в объекте долевого строительства по ДДУ

При рассмотрении дел по требованиям о безвозмездном устранении в разумный срок выявленных в течение гарантийного срока недостатков в объекте долевого строительства, о возмещении расходов по их устранению, предъявленным гражданами - участниками долевого строительства, заключившими договор исключительно для личных, семейных и иных домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, размер взыскиваемой неустойки за нарушение соответствующих сроков определяется в соответствии со статьей 28 (пункт 5) Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Обязанность по возмещению убытков в связи с необходимостью проведения восстановительного ремонта по устранению недостатков в квартире, возникших в результате некачественного выполнения строительных работ, лежит на застройщике.
Общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве.

Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно положениям вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.

В связи с этим передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений.

Март 2023 г.

Помощь юриста по ДДУ

Имею большой и успешный опыт решения аналогичных споров с застройщиками в судах.

Правовая помощь юриста по ДДУ.

Обращайтесь, обязательно помогу.

• Защита прав участников долевого строительства

  Добрый день, Владимир! Необходима Ваша помощь в следующем вопросе. Может ли неисполнение застройщиком обязанности по устранению недостатков объекта долевого строительства, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, являться основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения?

  Добрый день, Александр!

  Отвечая на Ваш вопрос, приведу конкретный пример из судебной практики.

  Б.А. и Б.З. обратились в суд с иском к обществу (застройщик) о признании договора участия в долевом строительстве расторгнутым с 9 августа 2016 г., взыскании уплаченных по договору участия в долевом строительстве денежных средств в размере 1 463 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 820, 54 руб., убытков в размере 770 981 руб., штрафа в размере 50 % от присужденной суммы, судебных расходов в размере 56 500 руб., компенсации морального вреда, возложении обязанности подать заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении договора.

  Как установлено судами, 29 апреля 2015 г. между истцами и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался построить трехэтажный многоквартирный жилой дом и передать в собственность Б.А. и Б.З. двухкомнатную квартиру 3 проектной общей площадью 44,74 кв. м, проектной площадью летних помещений 8,11 кв. м, а истцы обязались оплатить 1 463 000 руб.

  Истцами обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве исполнены.

  17 мая 2016 г. ответчик направил Б.А. и Б.З. уведомление о передаче объекта долевого строительства.

  26 мая 2016 г. истцы обратились к ответчику с претензией, в которой указали на несоответствие помещения требованиям закона и условиям договора, а именно: при входе в жилую комнату в верхней части дверного проема отсутствует межкомнатная перегородка, оконные блоки на лоджии не установлены, окно в помещении ненадлежащего качества, трубы водопровода и отопления выполнены с использованием неармированных труб ПВХ, непригодных для использования в системе отопления в соответствии с ГОСТ Р 52134-2003, черновая отделка не соответствует нормам СНиП 3.04.01-8 от 1 июля 1988 г. – стены не отштукатурены, пол не выровнен стяжкой, в связи с чем отказались принять помещение по акту приема-передачи до устранения указанных недостатков в срок до 20 июня 2016 г.

  13 июля 2016 г. истцы обратились к ответчику с повторной претензией, в которой просили в срок до 26 июля 2016 г. безвозмездно устранить недостатки, представив экспертное заключение, согласно которому установлено: стеновые блоки несущих стен имеют на поверхности каверны глубиной до 20 мм, в качестве перемычки дверного проема несущей стены используется стеновой крупноразмерный блок, железобетонные плиты перекрытия имеют неоднородное заполнение продольных швов, в качестве заполнения используются фрагменты древесины (нарушение СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции.

  Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87»); в качестве перемычки в перегородке используются арматурные стержни (нарушение СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01.-87»); растворные швы кирпичной кладки шириной до 25мм (нарушение СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», СП 15.13330.2012 «Каменные и армокаменные конструкции. Актуализированная редакция СНиП П-22-81*»); растворная постель имеет неоднородную структуру, не обеспечено равномерное опирание стеновых блоков (нарушение СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции.

  Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87», СП 15.13330.2012 «Каменные и армокаменные конструкции. Актуализированная редакция СНиП П-22-81*»); отсутствует отделка помещений (стяжка, штукатурка), отсутствует антикоррозионная обработка горизонтальных связей плит перекрытия, не выполнены требования СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия»; в качестве материала стен санузла использованы блоки из ячеистого бетона; конфигурация помещений, площадь и расположение стен помещения квартиры не соответствует приложению No 2 к договору; инженерные системы смонтированы не в полном объеме – невозможны подключение и эксплуатация приборов; на стеклопакете оконной конструкции жилой комнаты обнаружено несмываемое пятно – дефект изготовления стеклопакета; отсутствует система пожарной сигнализации.

  3 августа 2016 г. ответчик отказал в удовлетворении претензии со ссылкой на ее необоснованность.

  8 августа 2016 г. ответчик вновь направил истцам односторонний акт приема-передачи квартиры.

  8 августа 2016 г. Б.А. и Б.З. направили в адрес общества уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве и возврате денежных средств.

  По делу назначены и проведены две судебные строительно- технические экспертизы, проведенные в разных экспертных организациях соответственно экспертами Л.и Х.

  Согласно заключению эксперта Л. спорная квартира 3 не соответствует требованиям нормативных документов, действующих в области строительства, и условиям договора участия в долевом строительстве, поскольку фактическая площадь внутренних помещений квартиры не соответствует проектной площади (что является существенным недостатком); фактически примененные стеновые блоки не соответствуют требованиям проектной документации, а также требованиям ГОСТ 13579-78 в части применения блоков (что является существенным и неустранимым без несоразмерных расходов недостатком); герметичность сопряжения пароизоляционной ленты с поверхностью стены не соответствует требованиям ГОСТ 30971-2012 (что является существенным с точки зрения соразмерности затрат по устранению недостатка с затратами на монтаж нового оконного блока и является технически устранимым недостатком).

  Квартира является помещением, не пригодным для проживания.

  Из заключения эксперта Х. следует, что квартира частично не соответствует требованиям нормативных документов, действующих в области строительства, и условиям договора участия в долевом строительстве, в частности: бетонные блоки наружных стен здания фактически не соответствуют блокам, отраженным в проектной документации по ГОСТ 13579-78, хотя и допустимы к применению для стен жилых зданий.

  Кроме того, имеются несоответствия в части отделочных и строительно-монтажных работ:

  - трещины по стяжке пола с шириной раскрытия до 1 мм, возникшие в результате усадки растворной смеси;

  - просветы в кладке перегородок из пенобетонных блоков, возникшие в результате некачественно выполненных работ по кладке;

  - выступающие из плоскости стены перемычки проемов в перегородках на величину до 20 мм, возникшие в результате применения материалов разной толщины (толщина перегородки 100 мм, перемычки 120 мм);

  - трещина с шириной раскрытия до 0,5 мм на глубину штукатурного слоя, возникшая в результате усадки штукатурного раствора;

  - некачественный монтаж оконных конструкций;

  - отсутствие нижней пароизоляции оконного проема в кухне и некачественная приклейка пароизоляции в жилой комнате;

  - наличие брака стеклопакета в жилой комнате;

  - отклонение от вертикали штукатурной поверхности стен до 10 мм, отклонение от горизонтальной плоскости стяжки пола на величину до 10 мм, возникшие в результате некачественно выполненных строительных работ;

  - конвекторы системы отопления замусорены строительным раствором в процессе работ по оштукатуриванию стен.

  Эксперт оценил указанные недостатки как несущественные, устранимые, а также пришел к выводу о пригодности помещения для проживания. Стоимость устранения выявленных недостатков составила 58 669 руб.

  Признав заключение эксперта Л. не отвечающим требованиям относимости и допустимости в связи с тем, что экспертиза проведена без исследования рабочей документации, и отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь заключением эксперта Х., пришли к выводу о том, что истцы не вправе отказаться от исполнения договора, поскольку не представили доказательств наличия существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, которые делают его непригодным для использования по назначению.

  Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала выводы судов ошибочными.

  Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. No214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

  В соответствии с ч. 2 ст. 7 указанного закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

  1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  2) соразмерного уменьшения цены договора;
  3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

  
  В силу ч. 1 ст. 9 Закона о долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в частности, в случае неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 этого закона.

  Как указано в ч. 3 ст. 7 Закона о долевом строительстве, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 данного закона.

  Таким образом, по смыслу указанных норм права основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения является неисполнение застройщиком обязанности по устранению безвозмездно в разумный срок недостатков объекта долевого строительства, приведших, в частности, к ухудшению качества объекта долевого строительства.

  Из материалов дела следует, что недостатки объекта долевого строительства обнаружены истцами при первоначальном осмотре, в связи с чем ответчику направлена претензия, которая удовлетворена им частично.

  В дальнейшем истцы с привлечением специалиста обнаружили, что техническое состояние квартиры не соответствует условиям договора, строительным нормам и правилам, в связи с чем направили ответчику новую претензию, от устранения недостатков ответчик уклонился.

  Обстоятельства неустранения ответчиком в разумный срок заявленных истцами недостатков объекта долевого строительства, построенного с отступлением от условий договора и обязательных требований, установлены судом первой инстанции, с чем также согласилась Судебная коллегия.

  При таких обстоятельствах выводы судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителей Судебная коллегия признала неправомерными.

  Ссылка судов на то, что выявленные в ходе экспертизы недостатки в квартире не относятся к существенным, являются устранимыми и позволяют использовать помещение по назначению, основана на неправильном толковании и применении положений чч. 1 и 2 ст. 7, п. 2 ч. 1 ст. 9 Закона о долевом строительстве.

  Помощь юриста по недвижимости

  Обращайтесь, обязательно помогу.

  Показать ответ

Юрист в суд, юрист в арбитраж

Имею большой и успешный опыт судебных и арбитражных споров.

Поолучить обо мне информацию и ознакомиться с моей практикой Вы можете, перейдя по ссылке здесь.

Представляю и защищаю Ваши законные права и интересы:

• в мировых судах
• в районых судах
• в арбитражных судах
• в апелляционных судах
• в кассационных судах
• в Верховном суде Российской Федерации

по различным категориям судебных споров в пределах своей специализации. 

Помощь юриста судебника арбитражника

Если Вам нужна помощь юриста по судебному или арбитражному спору направьте мне на электронную почту, нижеуказанную информацию:

• опишите свою ситуацию в формате: дата, событие, результат;
• напишите, что для Вас мне нужно сделать: вопросы, пожелания;
• приложите документы, подтверждающие обстоятельства Вашей ситуации: договоры, переписку, иное.

В ответ, я сообщу Вам стоимость юридических услуг (юридических работ) и сроки их выполнения.

Если Вас все устраивает, заключаем Договор об оказании юридических услуг и приступаем к работе.

Состав работ судебного арбитражного юриста

Защита судебного юриста в суде общей юрисдикции или в арбитражном суде включает в себя:

• консультирование по судебному делу;
• подготовка досудебной претензии;
• подготовка искового заявления;
• подготовка расчета к иску;
• подача иска в суд;
• подготовка процессуальных документов: заявление, отзыв, ходатайство и пр.;
• защита Ваших законных интересов в судебном процессе;
• ознакомление с материалами дела в суде;
• получение судебных актов;
• обжалование судебных решений в вышестоящих инстанциях: апелляция, кассация, надзор;
• оперативная отчетность по судебному делу.

Ваши интересы защищены Договором об оказании юридических услуг.

Обращайтесь прямо сейчас.

Обязательно Вам помогу: по судебным спорам и по арбитражным спорам.

Юридическая консультация on-line

Имею большой и успешный опыт правовой работы по различным отраслям права. Вы можете ознакомиться с конкретными юридическими услугами по моей специализации, перейдя по ссылке здесь.

Бесплатная юридическая консультация

Звоните мне по телефону или пишите на почту прямо сейчас. Я отвечу на Ваш правовой запрос совершенно бесплатно.

Бесплатно, не значит плохо

Вы получите предварительную общую информацию: "кто виноват и что делать":

• мы обсудим, как Вам лучше поступить в данной ситуации;
• наметим перечень необходимых действий;
• уточним стоимость и оптималный порядок нашего сотрудничества.

Это тот объем информации, который входит в наш предварительный разговор или в формат "бесплатной юридической консультации".

Платная юридическая консультация

Что бы получить подробный и обстоятельный ответ на свой вопрос, пришлите мне на электронную почту, нижеуказанную информацию:

• опишите свою ситуацию в формате: дата, событие, результат;
• напишите что Вы хотите узнать, получить;
• приложите документы, которые подтверждают обстоятельства дела.

В ответ я напишу Вам стоимость юридической консультации и сроки ее предоставления.

Если Вас все устраивает, оплачиваете стоимость юридической консультации и я приступаю к работе.

Что Вы получите на юридической консультации

Объем платной юридической консультации включает в себя:

• оценка Ваших шансов на победу;
• ответы на все Ваши вопросы;
• подкрепление всех ответов ссылками на законы и иные правовые акты;
• предоставление актов судебной практики по аналогичным делам;
• предложение вариантов и путей решения Вашей проблемы;
• правовой анализ иных вариантов и путей решения Вашей проблемы
• юридический анализ предоставленных документов;
• составление списка недостающих документов;
• предложение оптимального порядка сотрудничества;
• уточнение стоимости, порядка и сроков оказания юридических услуг.

Свои ответы я подкреплю ссылками на правовые нормы актуального законодательства, а так же примерами сложившейся судебной практики - судебными решениями по аналогичным делам.

Направьте мне на электронную почту всю необходимую информацию и документы заранее, что бы я смог подготовиться к нашей юридической консультации.

Обращайтесь, я обязательно Вам помогу.

Составление индивидуальных правовых документов

Имею большой и успешный опыт составления исковых заявлений, жалоб, договоров и иных правовых документов.

Для Вас я подготовлю индивидуальный документ:

• с учетом всех особенностей и обстоятельств именно Вашего дела;
• с законными и обоснованными выводами;
• с ссылками на правовые нормы действующего законодательства;
• учитывающий судебную практику по аналогичным делам;
• учитывающий и отвечающий на возможные вопросы другой стороны.

Помощь юриста в подготовке исковых заявлений, жалоб, договоров

Что бы составить для Вас правовой документ:

• сообщите, какой правовой документ и для чего Вам необходимо составить;
• направьте мне свои пожелания к правовому документу;
• направьте мне дополнительную информацию.

В ответ, я сообщу Вам стоимость, сроки и порядок выполнения юридических работ (услуг).

Если условия Вас устраивают, производите оплату и я приступаю к работе.

Составление правовых документов on-line

Вам не нужно выходить из дома. Я подготвлю документ и направлю его по телефону или интернету так, как Вам будет удобно.

Имею большой и успешный опыт составления исковых заявлений, жалоб, договоров.

Правовая помощь юриста по подготовке исковых заявлений, жалоб, договоров.

Обращайтесь, обязательно помогу.