Помощь юриста по недвижимости

Купля-продажа квартир

Основные вопросы купли-продажи недвижимости, в которых я успешно практикую и могу Вам помочь:

• юридическое консультирование;
• подбор нужного варианта;
• совместный просмотр;
• торги по цене;
• переговоры с агентом, стороной сделки
• проверка чистоты сделки;
• правовой анализ рисков по истории квартиры;
• помощь в сборе недостающих документов;
• подготовка и проверка документов (предварительный договор, соглашение о задатке, договор купли-продажи, расписки в получении денег, договор аренды банковской ячейки, акт приема-передачи квартиры и др.);
• проверка стороны сделки: продавца, покупателя, поручителя;
• подготовка договора купли-продажи;
• ведение сделки купли-продажи;
• сопровождение передачи денег;
• подготовка акта приема-передачи;
• регистрация договора;
• присутствие при приеме-передачи квартиры по акту (передача ключей);
• проверка чистоты сделки;
• присутствие на сделке, в целях правовой защиты интересов клиента;
• оспаривание договоров купли-продажи недвижимости.

Зачем Вы платите риэлтору? Он не юрист.

Кто за Вас сможет найти подходящий объект? Разве Вы не владеете поиском в базах данных недвижимости в Интернете?

Разве Вы не будете интересоваться местоположением и другими характеристиками приобретаемого объекта недвижимости.

Или Вы доверите свой выбор чужому дяде или тете, которые не заинтересованы чистоте Вашей сделки, а заинтересованы в скорейшем получении своего риэлторского вознаграждения.

За всю свою практику я не встречал юридических гарантий, которые дают посредники на рынке недвижимости. Я веду речь о гарантиях того, что сделка не будет оспорена в течении какого-то времени.

Даже застраховав статус сделки (титульное страхование - договор страхования риска утраты недвижимого имущества в связи с прекращением права собственности), страховая компания исходит из тех фактических обстоятельств, подтвержденных документально, которые сложились на день совершения сделки. Страховая компания не страхует риски оспоримости сделки купли-продажи.

Наивно также полагать, что банк, который выдает Вам кредит под ипотеку (залог приобретаемого неддвижимого имущества) проверяет всю юридическую чистоту сделки. Зачем это банку? Банк получает Вашу недвижимость в залог, берет с поручителей  обязательства отвечать по Вашему кредиту и таким образом банк страхует свои риски.

Ваши риски по сделке купли-продажи квартиры, земельного участка, дачи, коттеджа, домовладения и пр. остаются только на Вас. 

Покупая или продавая недвижимость, Вы сами за себя принимаете ответственое решение. 

Вам самим нужно смотреть и оценивать приобретаемую недвижимость, не правда ли?

Да, Вы можете не знать обо всех правовых рисках. Вы же не юрист.

Вот, именно для правовой работы по безопасности Вашей сделки купли-продажи квартиры требуется помошник - профессиональный юрист по недвижимости.

Ваш юрист по недвижимости проверит чистоту сделки, риски по договору купли-продажи и будет сопровождать Вас на каждом этапе сделки купли-продажи: от предварительного договора или соглашения о задатке до акта приема-передачи недвижимости.

Покупка продажа недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ). 

Все просто, не так ли?

Но, почему тогда так много вопросов задают мне мои клиенты?

• Как составить договор купли-продажи квартиры?
• Как составить договор купли-продажи квартиры между юридическими лицами
• Как составить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа?
• Что предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры?
• Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи (квартиры, жилого дома)?
• Как расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения (квартиры, жилого дома)?
• Как проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке?
• Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?
• Как признать договор купли-продажи квартиры недействительным?
• Как купить недвижимость (квартиру, земельный участок и др.) в общую долевую собственность?
• Купили квартиру с прописанными жильцами, что делать?
• Как оформить сделку купли-продажи квартиры?
• Нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры?
• Как оформить продажу неотделимых улучшений при купле-продаже квартиры?
• Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?
• Какие существуют способы расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры?
• Как зарегистрировать право собственности на квартиру в ЖСК?
• Каковы особенности продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала?
• Как признать право собственности на долю в квартире, приобретенную в браке?
• Как зарегистрировать право собственности на квартиру, приобретенную по договору участия в долевом строительстве?
• Как получить имущественный налоговый вычет по процентам по ипотечному кредиту?
• Можно ли получить имущественный вычет при покупке жилья у родственников?
• Как признанать недействительным договора купли-продажи жилого помещения?
• Как оформить договор купли-продажи жилья с использованием материнского капитала?
• Как получить имущественный налоговый вычет при покупке жилья супругами?
• Что делать в случае покупки квартиры с долгами за коммунальные услуги?
• Что должно быть отражено в акте приема-передачи при покупке квартиры?
• Субсидии на покупку жилья от государства: анализ судебной практики
• Можно ли использовать материнский капитал для покупки доли в квартире?
• Как отказаться от преимущественного права покупки доли в квартире?
• Каковы особенности получения имущественного вычета при оплате приобретаемого жилья с использованием средств материнского капитала?
• Как получить ипотечный кредит?
• Кто может получить субсидию на приобретение жилья?
• Какие существуют льготные условия для приобретения квартиры в ипотеку?
• Можно ли получить имущественный вычет по расходам на отделку приобретаемого жилья (квартиры)?
• Что делать дольщику в случае банкротства застройщика?
• Как приобрести квартиру в ипотеку на вторичном рынке?
• Как получить выписку из домовой книги?
• Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены и как рассчитать его к возврату при покупке квартиры и другого недвижимого имущества?
• Как заполнить декларацию 3-НДФЛ при продаже и покупке квартир в течение года?
• Как заполнить декларацию 3-НДФЛ для получения имущественного вычета по расходам на приобретение квартиры и по процентам по ипотечному кредиту?
• Как получить имущественный вычет по НДФЛ при покупке жилья в долевую собственность?
• Какие вычеты по НДФЛ можно продолжить получать при отсутствии дохода?
• Как получить имущественный налоговый вычет при приобретении жилья в собственность ребенка?
• Как получить жилищный сертификат?
• Можно ли обязать оформить жилое помещение в общую собственность, с выделением долей несовершеннолетних, если для его приобретения были использованы средства материнского капитала?
• Правомерно ли признание сделки купли-продажи жилого помещения, приобретенного с уплатой средств материнского капитала, недействительной, если продавец не обеспечил несовершеннолетних жилой площадью?
• Каков порядок предоставления жилищных субсидий гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей?
• Компенсации лицам, чьи покупки в строящихся домах подтверждены, но дома решено снести
• Раздел квартиры, купленной в кредит и находящейся в залоге: судебные споры
• Проблемы наследования жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала
• К вопросу о выявлении правовой природы обязательства об оформлении в общую собственность жилого помещения, приобретенного (построенного, реконструированного) за счет средств материнского (семейного) капитала
• Как получить имущественный налоговый вычет при участии в долевом строительстве?
• Возможно ли признать несовершеннолетнего утратившим (не приобретшим) право пользования жилым помещением, если он зарегистрирован в этом помещении, но при этом фактически там не проживает?
• иные.

Ответы на эти и другие вопросы Вы можете посмотреть перейдя по ссылке здесь.

Мошенничество при купле-продаже квартир

Самые распространенные схемы мошенничества связаны с задатком, наследниками, фальсификацией документов на право собственности.

Передача задатка

Продавец заключает договор купли-продажи с задатком, согласно которому при отмене сделки по вине покупателя вся сумма остается у продавца. Позже, продавец сообщает покупателю пикантные обстоятельства с недвижимостью (например: обременение, арест, долги, неузаконенная перепланировка и пр.). Покупатель отказывается от покупки. Задаток остается у продавца.

Появление наследников

Продавец, сразу после получения свидетельства о наследстве продает квартиру. Через некоторое время обнаруживается другой наследник. Он подает заявление о восстановлении сроков принятия наследства и оспаривает сделку через суд. Покупатель пытается доказать, что он - добросовестный приобретатель, не знал и не мог знать о другом наследнике. Продавец заявляет, что не знал об открытии наследственного дела. Срок принятия наследства восстанавливается, сделка купли-продажи наследственной квартиры оспаривается. Продавца обязывают компенсировать долю объявившемуся наследнику.

Продажа квартиры недееспособным

Продавец заключает договор купли-продажи с недееспособным человеком, одиноким пенсионером, алкоголиком, наркоманом. Платит ему минимальную сумму за недвижимость. Купленная квартира сразу продается уже по нормальной, но не завышенной стоимости. Покупатель не знает, что первоначальный собственник был недееспособным или не мог осознавать последствий своих действий при подписании договора с мошенником. Объявляется родственник первоначального продавца и оспаривает куплю-продажу на основании ст. 171, 176, 177 ГК РФ.

Иной вариант: выделение доли в праве собственности, и в итоге покупатель лишается единоличной собственности. 

Занижение стоимости в договоре

Продавец договаривается об указании заниженной стоимости в договоре, чтобы уменьшить сумму НДФЛ, который платится при продаже жилья. Покупатель вносит задаток , а оставшиесяденьги помещает в банковскую ячейку. После регистрации права собственности Продавец получает деньги, а позже оспаривает сделку, говоря, что она для него убыточная и он готов вернуть покупателю сумму, указанную в договоре. Если продавец не давал расписку о получении основной суммы, покупателю будет тяжело получить обратно всю сумму. Разницу между реальной и договорной суммой продажи квартиры продавец кладет себе в карман.

Поддельные документы

Мошенники получают поддельную доверенность или паспорт. Продают квартиру недееспособного собственника или владельца, находящегося за границей, которые не в курсе продажи и в дальнейшем будут оспаривать сделку.

Как избежать мошенничества при покупке квартиры?

Что бы не не лишиться в будущем приобретенной квартиры, до совершения сделки купли-продажи квартиры Вам следует:

• договориться о личном присутствии собственника при заключении договора купли-продажи;
• проверить историю перехода прав собственности;
• проверить документы продавца перед подписанием договора;
• сделать обмер квартиры и свериться с планом БТИ;
• проверить документы на перепланировку;
• проверить недвижимость на арест или обременения;
• проверить все документы собственника;
• проверить паспорт, доверенность продавца;
• проверить паспорт, доверенность покупателя;
• указать в договоре реальную продажную стоимость квартиры;
• проверить всю цепочку собственников;
• проверить, не числится ли продавец в Банке данных исполнительных производств;
• потребовать нотариальное согласие супруга на сделку, если квартира приобреталась в браке или покупатель на день сделки состоит в браке;
• проводить расчеты за квартиру по аккредитиву. Желательно, отказаться от расчетов через банковскую ячейку;
• проверить, не ведутся ли судебные разбирательства в отношении продавца;
• проверить наличие исполнительных производств;
• иное.

По возможности, необходимо самостоятельно заказать и проверить документы:

• расширенную выписку из из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), включая обременеия и сведения о переходе прав на объект недвижимости;
• справку об отсутствии долгов по ЖКХ;
• справка из НД и ПНД продавца или покупателя;
• выписку из домовой книги;
• предварительное разрешение органа опеки и попечительства на сделку по отчуждению имущества несовершеннолетних и выданные ранее и впоследствии отмененные разрешения на продажу квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним детям;
• иное.

Стоит отказаться от сделки купли-продажи, если:

• квартира стоит дешевле, чем ее рыночная стоимость и для этого нет веских причин;
• квартира продавалась слишком часто и промежутки составляют менее 1 - 2 лет;
• есть подозрение, что документ (доверенность, паспорт, справка и пр.) поддельный
• продавец числится в Банке данных исполнительных производств
• продавец или предыдущий собсвенник находится в банкростве;
• сторона отказывается от предоставления каки-либо документов;
• Вас убеждают указать в договоре заниженную стоимость квартиры;
• иное.

Но самое главное, что бы обезопасить себя от мошенников, нанять хорошего юриста. 

Актуально на январь 2023 г.

Что Вы получите, обратившись к юристу по недвижимости?

• безопасность;
• спокойствие и уверенность в сделке;
• проверку истории квартиры;
• юридическую чистоту документов по сделке;
• подготовку и сбор всех необходимых документов;
• правовую защиту своей позиции на переговорах;
• юридическое сопровождение всех этапов сделки;
• присутствие Вашего юриста на сделке покупки или продажи квартиры;
• своего юриста по недвижимости на все случаи жизни.

Помощь юриста по недвижимости

Имею большой и успешный опыт решения аналогичных споров по недвижимости в судах.

Юридическая помощь юриста по спорам купли-продажи недвижимости.

Обращайтесь, обязательно помогу.

• Сделка купли-продажи ипотеки

  Владимир Валерьевич, расскажите, пожалуйста, как продать купить квартиру в Москве с ипотекой. С уважением, Сергей Романович П.

  Добрый день, Сергей Романович!

  Продажа ипотеки: согласие банка

  Вначале, нам нужно получить согласие от банка-кредитора (залогодержателя) на продажу ипотечной квартиры (если иное не прописано в условиях договора залога).

  Проще всего будет получить такое согласие, если:

  • покупатель погашает всю задолженность по ипотечному кредиту перед банком;
  • покупатель берет кредит на сделку в том же банке погашает из этих денег задолженность продавца и, по сути, «переоформляет залог квартиры на себя». В этом случае, квартира остается в залоге у банка, а обязательства по выплате кредита переходят к новому собственнику - покупателю.

  Здесь необходимо внимательно изучить договор, поскольку в некоторых из них на этот случай прописано применение штрафных санкций или заградительных банковских комиссий. И, если возможность продажи залоговой квартиры прописана в заключенном договоре, банк не вправе будет отказать в ее продаже.

  Надеюсь, не лишне будет повторить, что квартиру надо проверить с точки зрения ее юридической чистоты, собрать информацию о продавце и привлечь к сделке профессионального юриста.

  Досрочное погашение ипотечного кредита 

  После получения от банка разрешения на сделку купли-продажи ипотечной (заложенной) квартиры в Москве, заемщик находит покупателя.

  Покупатель либо полностью погашает ипотечный долг перед банком, когда выплачиваемая сумма засчитывается в общую стоимость продаваемой залоговой квартиры, либо  покупатель получает в том же банке кредит и выкупает ипотечную квартиру продавца. При этом, банк берет эту же квартиру в залог уже у ее нового владельца (покупателя).

  Так же работает схема продажи ипотечной квартиры в Москве как на вторичном рынке, так и на рынке новостроек (строящегося жилья, находящегося под ипотекой). Здесь, после выплаты банку всех долгов и снятия обременения с залога прав, продавец и покупатель регистрируют уступку прав требования по договору участия в долевом строительстве или переход права собственности по договору купли-продажи.

  Расчеты при купле продаже недвижимости через ипотеку

  Расчеты при покупке ипотечной квартиры происходит:

  • либо на расчетный счет банка должника и продавца;
  • либо через банковскую депозитарную ячейку.

  Как правило, продавец (заемщик) не может оформить сделку купли-продажи без предварительного погашения задолженности перед банком, и он не вправе погасить свою задолженность по кредитному договору в любое удобное для себя время, но только в день текущего платежа, т.е. 1 раз в месяц.   Эти и другие условия кредитного договора должны быть внимательно изучены сторонами перед сделкой.

  При безналичном расчете, новый собственник (покупатель) вносит деньги на счет банка-кредитора, выдается закладная и снимается обременение, и затем уже проводится сделка купли-продажи недвижимости.

  Либо, при наличном расчете, происходит закладка денежных средств, равных сумме долга, в ячейку банка, а разница идет продавцу (часть суммы от полной стоимости квартиры закладывается в ячейку под продавца, а другая часть – под сотрудника банка).

  После регистрации перехода права собственности или договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве продавец забирает свой остаток средств из депозитарной ячейки.

  Если под покупку ипотечной квартиры берется кредит, то одновременно фиксируется завершение сделки и снятие обременения с продавца, а ипотечным кредитом обременяется уже новый владелец (покупатель).

  Чтобы обезопасить покупателя, необходимо заключить договор задатка или предварительный договор купли-продажи в той же форме, в какой будет заключаться основной договор купли-продажи, а это может быть как простая письменная форма, так и нотариально заверенный договор.

  Купля-продажа ипотечной квартиры. Схема. 

  1. Продавец с покупателем заключают предварительный договор купли-продажи ипотечной квартиры и, в случае если основной договор купли-продажи нотариально удостоверен, удостоверяют его у нотариуса.
  2. Покупатель производит оплату ипотечной квартиры: вносит денежные средства, необходимые для погашения задолженности продавца перед банком, в одну депозитную банковскую ячейку, а оставшуюся при покупке сумму – в другую, либо перечисляет деньги на счет банка, либо на счета банка и продавца (в зависимости от условий расчетов и стоимости).
  3. С квартиры снимается залоговое (ипотечное) обременение в органах Росреестра и регистрируется переход права собственности к покупателю (как правило, это один пакет документов).

  Банк и продавец получают доступ к своим ячейкам, против документов государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.

  Всего Вам самого доброго. Обращайтесь.

  Показать ответ
• Можно ли продать квартиру под арестом

  Можно ли заключить договор об отступном в отношении квартиры в Москве, на которую приставом наложен арест (в Росреестре квартира под арестом)?

  Добрый день!

  Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

  Исходя из этого, заключение договора об отступном в отношении имущества, на которое наложен арест, является правомерным, нелегитимными могут быть признаны только действия по фактической передаче в собственность другого лица имущества, распоряжаться которым в силу примененного судебными приставами-исполнителями ареста запрещено.

  Всего Вам самого доброго. Обращайтесь.

  Показать ответ
• Ответственность риэлтора

  Владимир, подскажите как лучше прописать отвественность риэлтора в агентском договоре на поиск, подбор и покупку квартиры в Москве?

  Добрый день!

  Что бы Вы могли привлечь риэлтора (агентство недвижимости) к судебной ответственности за юридическую чистоту сделки купли продажи квартиры в Москве, в посредническом договоре необходимо указать, что риэлтор несет перед Вами ответственность за отсутствие оснований, установленных ст. 166-179 Гражданского Кодекса РФ, которые могут привести к признанию недействительной сделки купли-продажи недвижимости или иным образом ограничить покупателя в его правах владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

  При этом такая ответственность может быть подкреплена штрафом в размере определяемой сторонами договора оказания риэлторских услуг.

  Но, при этом, Вы должны помнить, что как бы тщательно риэлтор ни проверял юридическую чистоту объекта, это не даст полной гарантии того, что сделка не будет когда-либо и кем-либо оспорена, а договор купли-продажи признан судом недействительным. 

  Сегодня каждое агентство недвижимости или частный маклер используют свои варианты договора на оказание услуг, или договора поручения или эксклюзивного договора.

  Скачать в интернете какой-то уникальный и оптимальный текст договора, защищающего интересы клиента нельзя.

  По этому в подобных случаях советую Вам обратиться к профессиональному юристу, поскольку бывают случаи, когда из-за непрофессионализма риэлтора его клиент теряет большие деньги или лишается прав на недвижимость.

  Помогу решить Ваш вопрос. Обращайтесь.

  Показать ответ

Юридическая консультация on-line

Имею большой и успешный опыт правовой работы по различным отраслям права. Вы можете ознакомиться с конкретными юридическими услугами по моей специализации, перейдя по ссылке здесь.

Бесплатная юридическая консультация

Звоните мне по телефону или пишите на почту прямо сейчас. Я отвечу на Ваш правовой запрос совершенно бесплатно.

Бесплатно, не значит плохо

Вы получите предварительную общую информацию: "кто виноват и что делать":

• мы обсудим, как Вам лучше поступить в данной ситуации;
• наметим перечень необходимых действий;
• уточним стоимость и оптималный порядок нашего сотрудничества.

Это тот объем информации, который входит в наш предварительный разговор или в формат "бесплатной юридической консультации".

Платная юридическая консультация

Что бы получить подробный и обстоятельный ответ на свой вопрос, пришлите мне на электронную почту, нижеуказанную информацию:

• опишите свою ситуацию в формате: дата, событие, результат;
• напишите что Вы хотите узнать, получить;
• приложите документы, которые подтверждают обстоятельства дела.

В ответ я напишу Вам стоимость юридической консультации и сроки ее предоставления.

Если Вас все устраивает, оплачиваете стоимость юридической консультации и я приступаю к работе.

Что Вы получите на юридической консультации

Объем платной юридической консультации включает в себя:

• оценка Ваших шансов на победу;
• ответы на все Ваши вопросы;
• подкрепление всех ответов ссылками на законы и иные правовые акты;
• предоставление актов судебной практики по аналогичным делам;
• предложение вариантов и путей решения Вашей проблемы;
• правовой анализ иных вариантов и путей решения Вашей проблемы
• юридический анализ предоставленных документов;
• составление списка недостающих документов;
• предложение оптимального порядка сотрудничества;
• уточнение стоимости, порядка и сроков оказания юридических услуг.

Свои ответы я подкреплю ссылками на правовые нормы актуального законодательства, а так же примерами сложившейся судебной практики - судебными решениями по аналогичным делам.

Направьте мне на электронную почту всю необходимую информацию и документы заранее, что бы я смог подготовиться к нашей юридической консультации.

Обращайтесь, я обязательно Вам помогу.

Составление индивидуальных правовых документов

Имею большой и успешный опыт составления исковых заявлений, жалоб, договоров и иных правовых документов.

Для Вас я подготовлю индивидуальный документ:

• с учетом всех особенностей и обстоятельств именно Вашего дела;
• с законными и обоснованными выводами;
• с ссылками на правовые нормы действующего законодательства;
• учитывающий судебную практику по аналогичным делам;
• учитывающий и отвечающий на возможные вопросы другой стороны.

Помощь юриста в подготовке исковых заявлений, жалоб, договоров

Что бы составить для Вас правовой документ:

• сообщите, какой правовой документ и для чего Вам необходимо составить;
• направьте мне свои пожелания к правовому документу;
• направьте мне дополнительную информацию.

В ответ, я сообщу Вам стоимость, сроки и порядок выполнения юридических работ (услуг).

Если условия Вас устраивают, производите оплату и я приступаю к работе.

Составление правовых документов on-line

Вам не нужно выходить из дома. Я подготвлю документ и направлю его по телефону или интернету так, как Вам будет удобно.

Имею большой и успешный опыт составления исковых заявлений, жалоб, договоров.

Правовая помощь юриста по подготовке исковых заявлений, жалоб, договоров.

Обращайтесь, обязательно помогу.