Договор с мэрие

Добрый день, Григорий!

Поскольку передача общежитий в муниципальную собственность в последнее десятилетие приобрела массовый характер, законодатель в ст. 7 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" от 29.12.2004 N 189-ФЗ предусмотрел, что "к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям) и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма".

По результатам рассмотрения запросов Лангепасского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа Конституционный Суд РФ в Определении от 03.07.2007 N 425-О-О по поводу передачи общежитий высказал следующее мнение: "Введение в действующее законодательство статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 N 189-ФЗ было обусловлено задачей защиты прав тех граждан, которые после передачи органам местного самоуправления общежитий, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), выполнявшим в отношении указанных граждан функцию и наймодателя, и работодателя, оказались пользователями жилой площади, принадлежащей другому наймодателю, не являющемуся их работодателем, что исключало возможность использования этих помещений в качестве общежитий и соответственно выселения проживающих в них граждан по основаниям, предусмотренным для выселения из специализированного жилищного фонда. Фактически это привело к изменению их правового статуса и тем самым потребовало изменения правового режима занимаемых жилых помещений...".
Из вышеизложенного следует сделать вывод, что положения ст. 7 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" распространяются лишь на жилые помещения в общежитиях, которые были переданы в муниципальную собственность до 1 марта 2005 года (т.е. до вступления в силу ЖК РФ).

Если же они были переданы после этой даты, как в данной ситуации, к ним положения указанной статьи применяться не могут.

С гражданами, которые не обеспечены жильем в соответствующем населенном пункте, на период их работы или учебы заключается договор найма жилого помещения в общежитии (ч. 1 ст. 94 ЖК РФ).

При передаче общежития в муниципальную собственность в 2007 году данный договор прекратился в силу ч. 2 ст. 102 ЖК РФ, поскольку трудовых отношений у граждан с органами местного самоуправления (собственником) не имеется.

В данном случае граждане все-таки обязаны освободить жилые помещения, которые они ранее занимали по договорам найма (ч. 1 ст. 103 ЖК РФ), но им должны быть предоставлены другие, не обязательно благоустроенные жилые помещения, находящиеся в пределах данного населенного пункта, отвечающие санитарным и техническим требованиям (ч. 4 ст. 103 ЖК РФ).

Несмотря на то что между проживающими в общежитии гражданами и мэрией (муниципалитетом) фактически сложились отношения по пользованию жилым помещением - открытое и добросовестное проживание, оплата коммунальных услуг, других расходов по содержанию жилья, это не означает, что в результате граждане приобрели права нанимателя по договору социального найма и с ними впоследствии будет заключен такой договор. И вот почему.

Предоставление гражданам жилых помещений из муниципального жилищного фонда на основании договора социального найма достаточно подробно регламентировано ЖК РФ (раздел III ЖК РФ), при этом жилые помещения предоставляются строго в порядке очередности.

Необходимо также отметить, что согласно ч. 1 ст. 63 ЖК РФ договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения органа местного самоуправления, поэтому с формальной точки зрения отсутствие такого решения, а также несоблюдение простой письменной формы договора влечет его ничтожность (ст. 168 ГК РФ). Следовательно, в данной ситуации отказ мэрии в заключении договора социального найма является законным.

Однако по поводу перевода переданного муниципалитету общежития в гостиницу следует отметить, что на условиях договора коммерческого найма жилые помещения могут быть предоставлены из любого муниципального жилищного фонда, за исключением жилищного фонда социального использования, предназначенного для "очередников" (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ).

Согласно же положениям ст. ст. 50, 83 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" от 06.10.2003 N 131-ФЗ с 1 января 2006 года в собственности муниципальных образований - городских и сельских поселений - находится лишь жилищный фонд социального использования.

Поэтому, учитывая также правовую позицию Конституционного Суда РФ, заключающуюся в том, что "недопустимо произвольное распространение режима коммерческого найма на жилые помещения в зданиях общежитий, которые фактически были ранее заселены на условиях договора найма специализированного жилого помещения" (Определение КС РФ от 15.05.2007 N 379-О-П "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Блинова Александра Михайловича на нарушение его конституционных прав пунктом 6 статьи 9 Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и пунктом 15 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества"), следует сделать вывод, что общежитие будет включено в жилищный фонд социального использования и поэтому комнаты в нем в данном случае не могут быть заселены на условиях договора коммерческого найма.

Что касается способа защиты прав бывших нанимателей, то здесь можно предложить следующее.

Если мэрия в письменной форме отказала гражданам в заключении договора социального найма и этот отказ имеется у них на руках, им следует обратиться в районный суд по месту жительства с заявлением о признании такого отказа незаконным в порядке главы 25 ГПК РФ в течение трех месяцев с того момента, как он был ими получен (п. 1 ст. 256 ГПК РФ), и заявить ходатайство об истребовании у муниципалитета необходимых документов.

Юридическая помощь, обращайтесь.