Как вернуть подвал?

Добрый день, Александр!

Предлагаю Вам рассмотреть следующий иск.

Иск о признании отсутствующим права собственности на подвальное помещение 

О ничтожности сделки

Оспорить право собственности на подвальное помещение возможно путем предъявления иска о признании отсутствующим права собственности на подвальное помещение.

Ранее совершенная сделка купли-продажи подвала априори признается ничтожной, а право собственности, возникшее по такой сделке - отсутствующим.

Сделки, направленные на отчуждение в качестве самостоятельных объектов, относящихся к общему имуществу МКД, являются ничтожными (пункт 2 статьи 168 ГК РФ), так как они противоречат существу законодательного регулирования и нарушают права других лиц - всех собственников помещений в доме, имеющих в силу закона право на использование объектов общей долевой.

Подвал (техническое подполье) является общей долевой собственностью собственников помещений в МКД, поскольку расположено под первым этажом дома и предназначено для размещения инженерного оборудования и коммуникаций, обеспечивающих надлежащую эксплуатацию МКД.

Поскольку, подвальное помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома, то регистрация права собственности отдельных лиц на него нарушает права всех собственников помещений в МКД.

Исковые требования

Надлежащим способом защиты права общей собственности является иск о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение.

Указанное требование заявляется истцом в целях защиты права общей собственности, на которую зарегистрировано право собственности ответчика. Но, независимо от государственной регистрации права, подвал является в силу закона общим имуществом собственников помещений в МКД и его отчуждение в соответствии с положениями статьи 290 ГК РФ запрещено.

Такие доводы основаны на разъяснениях, изложенных в пункте 3 Постановления Пленума N 64, согласно которым право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Аналогичные положения содержатся в пункте 40 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации": в силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.

Собственники помещений в МКД вправе обратиться вправе обратиться в суд к собственнику подвала с «требованием об истребовании имущества (подвала) из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ)», соединив его с «требованием о признании права общей долевой собственности».

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" был введен такой способ защиты права, как «признание права отсутствующим», имеющим цель изменения сведений в ЕГРН при отсутствии необходимости предъявления иных исков.

Так, согласно абзацу 4 пункта 52 Постановления Пленума N 10/22 в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем «признания права» или «истребования имущества из чужого незаконного владения»:

• право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами;
• право собственности на движимое имущество зарегистрировано, как на недвижимое имущество;
• ипотека или иное обременение прекратились,

оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска «о признании права или обременения отсутствующими».

В соответствии с пунктом 6 статьи 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 апреля 2019 г. высказана правовая позиция, согласно которой иск «о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим» является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

С учетом нарушения права общей собственности на объекты (в виде регистрации права собственности на них за лицом, которое не может быть таковым в силу закона), требования лица, чьи права нарушены направлены на погашение записи о праве собственности нарушителя, в связи с чем правомерно заявить «требование о признании права ответчика отсутствующим», а суд (при очевидности преследуемого материально-правового интереса на основании пункта 3 Постановления Пленума N 10/22) должен самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец.

Следовательно, надлежащим способом защиты нарушенного права истца, как собственника помещения в МКД, на общее имущество является иск к ответчику о признании зарегистрированного права собственности на подвал отсутствующим, поскольку таким способом обеспечивается восстановление прав истца и прав иных собственников помещений посредством исключения из Единого государственного реестра записи о праве собственности ответчика на спорный объект.

Судебный акт о признании права отсутствующим является основанием для внесения регистрационной записи в Единый государственный реестр о прекращении права собственности ответчика на спорный объект.

Защита прав заявителей обеспечивается подачей в регистрирующий орган судебного акта о признании права отсутствующим для исключения такого права из публичного реестра.

Таким образом, "признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из публичного реестра записи о праве собственности ответчика на объект

Исковая давность

Поскольку «требование о признании права общей долевой собственности» является аналогичным «требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ)», срок исковой давности на него не распространяется.

См. абзац 2 пункта 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".

Таким образом, истец, обращаясь в суд, заявляет требования, направленные на защиту права на общее имущество (подвал), которое является таковым изначально с момента возведения МКД в силу закона.

При этом спорное помещение (подвал) нельзя считать когда-либо выбывшим из владения собственников помещений в МКД, поскольку на протяжении всего срока эксплуатации здания подвальное помещение находилось в постоянном использовании для обслуживания инженерных коммуникаций данного дома, если обратного (в подтверждение наличия иного самостоятельного назначения объекта) не доказано.

Кто может выступать истцом 

Спор в отношении прав на общее имущество, может быть рассмотрен судом по требованию:

• одного из собственников;
• нескольких собственников помещений в МКД;
• управляющей компанией (при передаче ей права на обращение в суд, путем принятия соответствующего решения на общем собрании собственников.

См. статья 290 ГК РФ, статьи 161 - 162 ЖК РФ, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 12 мая 2015 г. N 303-ЭС14-4720 от 12 мая 2015 г. N 303-ЭС14-4720.

Доказательства по делу

Одним из ключевых доказательств по делу является заключение судебной экспертизы, которая пришла к выводам о том, что спорное подвальное помещение:

• непосредственно связанное с обслуживанием и эксплуатацией МКД, входит в состав общего имущества (в подвале имеются инженерные коммуникации - система холодного и горячего водоснабжения, система теплоснабжения и система водоотведения (канализация), обслуживающие более одного помещения в МКД);
• не имеет самостоятельного назначения (спорное помещение выполняет технические функции, имеет вспомогательное назначение по отношению к другим помещениям в МКД, непригодно для самостоятельного использования, кроме как для общедомовых нужд);
• для прохода к помещению требуется постоянный беспрепятственный доступ собственников помещений в МКД (подвал требует постоянного и периодического беспрепятственного доступа к инженерным коммуникациям для их эксплуатации и контроля).

В отсутствие сомнений в назначении и характеристиках спорного помещения, изначально учтенного в органах технической инвентаризации как подвал, не изменившего своего назначения в последующем и не имеющего иного самостоятельного назначения, как необходимое для обслуживания МКД, требует постоянного и периодического беспрепятственного доступа к расположенным в нем инженерным коммуникациям для их эксплуатации и контроля, в связи с чем такое имущество относится в силу закона к общей собственности.

Установленный законом режим общей собственности обеспечивает условия для осуществления гражданами права на безопасное, соответствующее всем требованиям закона проживание, необходимость создания условий для содержания и своевременного проведения капитального ремонта общего имущества, использования всех помещений МКД по назначению.

В этих же целях законом предусмотрено в отдельных случаях получение согласия собственников помещений МКД, например, уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции; по решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункты 3, 4 статьи 36 ЖК РФ).

Регистрация права собственности отдельных лиц на общее имущество МКД является безусловно нарушением права собственности всех собственников помещений МКД и подлежит восстановлению.

Имею большой и успешный опыт решения аналогичных споров.

Обращайтесь к жилищному юристу по ЖКХ, обязательно помогу.

Сентябрь 2025 г.