Как вернуть подвал?

Добрый день, Александр!

Как вернуть подвал в собственность жильцов МКД

Первое, что нужно сделать для возвращения подвальных, цокольных и иных нежилых помещений - узнать дату приватизации первой квартиры в доме. 

Это важно, потому что правовой режим оспариваемых Вами подвальных помещений будет определяться на дату приватизации первой квартиры в Вашем доме.

В свою очередь, от правового режима подвальных, цокольных и иных нежилых помещений Вашего дома будет зависит применение либо не применение судом к вашему иску срока исковой давности. 

Т.е., суд откажет в удовлетворении заявленных требований или у Вас есть правовая перспектива выиграть спор.

Срок исковой давности не применяется: подвал вернуть можно 

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. 

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Разрешение этого вопроса зависит от того, были ли спорные помещения на указанный момент предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

Срок исковой давности не применяется, когда (заявленное истцом требование о признании права общей долевой собственности направлено на устранение нарушения этого права, выразившегося в наличии в ЕГРН записи об индивидуальном праве собственности ответчика на спорные помещения) нежилое помещение на дату приватизации первой квартиры (примерно в 1992 г.) в МКД было предназначено для обслуживания более одного помещения, так как в нем находились общедомовые коммуникации и инженерное оборудование.

Техническое вспомогательное обслуживающее назначение спорного помещения должно подтверждаться технической документацией по капитальным ремонтам инженерных систем дома (в нем расположены общедомовые трубопровод центрального отопления ЦО со стояками с запорной и сливной арматурой, трубопровод холодного водоснабжения ХВС со стояками с запорной арматурой, канализационный стояк с ревизией для прочистки, ограждающие несущие и ненесущие конструкции здания).

В силу статьи 208 ГК РФ исковая давность на требование собственника об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, не распространяется.

Приведу в качестве примера выдержку из Постановления Арбитражного суда Московского округа от 06.02.2024 N Ф05-35274/2023 по делу N А40-249945/2022.

«Суды обеих инстанций, разрешая спор по существу, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, в том числе, заключение судебного эксперта, признанного надлежащим доказательством по делу, руководствуясь положениями статей 208, 289, 290, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 15, 36, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации;

учитывая позицию, изложенную в пунктах 2, 3, 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", в пункте 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав";

в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 1457/11;

исходя из того, что, учитывая выводы эксперта и представленные документы, спорные помещения подвала площадью 113,3 кв. м с учетом технических характеристик отвечают требованиям, указанным в статье 290 ГК РФ, входят в состав общего имущества всего многоквартирного жилого дома, не имеют самостоятельного назначения, в помещения требуется постоянный беспрепятственный доступ собственников помещений многоквартирного жилого дома, помещения непосредственно связаны с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома; принимая во внимание, что заявленное истцом требование о признании права общей долевой собственности направлено на устранение нарушения этого права, выразившегося в наличии в ЕГРН записи об индивидуальном праве собственности ответчика на спорные помещения;

учитывая, что эксперт сделал вывод о том, что нежилое помещение на дату приватизации первой квартиры 19.10.1992 в данном многоквартирном доме было предназначено для обслуживания более одного помещения, так как в нем находились общедомовые коммуникации и инженерное оборудование, при этом, в заключении судебного эксперта представлены 33 фотографии комнат 1 - 4, 4а, 5 - 8 нежилого помещения N 17 с общедомовыми коммуникациями и подробным описанием, какие именно общедомовые сети, стояки, запорная арматура расположены в данном помещении, а в представленном в материалы дела акте осмотра спорного нежилого помещения, подписанном Департаментом 15.11.2022, указано на отсутствие отдельного входа;

установив, что техническое вспомогательное обслуживающее назначение спорного помещения N 17 подтверждается технической документацией по капитальным ремонтам инженерных систем дома (в нем расположены общедомовые трубопровод центрального отопления ЦО со стояками с запорной и сливной арматурой, трубопровод холодного водоснабжения ХВС со стояками с запорной арматурой, канализационный стояк с ревизией для прочистки, ограждающие несущие и ненесущие конструкции здания);

учитывая, что спорные подвальные помещения находятся в фактическом владении собственников помещений многоквартирного дома, то довод ответчика о пропуске срока исковой давности подлежит отклонению, поскольку в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность на требование собственника об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, не распространяется, в связи с чем, пришли к выводу об удовлетворении исковых требований.

Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права».

Срок исковой давности применяется: подвал вернуть нельзя

В абзаце 3 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" указано, что если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статей 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет 3 года и его течение начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

На основании статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 15 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В пункте 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 12 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" изложена правовая позиция о том, что исковая давность по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения при смене владельца этого имущества не начинает течь заново.

Приведу в качестве примера выдержку из Постановления Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А65-7624/2008-СГ3-14/13.

«Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

При этих условиях вывод суда первой инстанции об определении режима такого имущества на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, равно как и выводы судов апелляционной и кассационной инстанций, установивших принадлежность спорных подвальных помещений к общему имуществу домовладельцев исходя из наличия в них инженерных коммуникаций, появившихся к тому же на момент рассмотрения спора в суде, являются неверными вследствие неправильного применения закона.

Для рассмотрения настоящего дела судам надлежало прежде всего выяснить, были ли спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома».

Имею большой и успешный опытрешения аналогичных споров.

Обращайтесь к жилищному юристу по ЖКХ, обязательно помогу.