Договор аренды будущей вещи

Добрый день, Антон!

В договоре аренды будущей недвижимости многие условия такие же, как и при обычной аренде недвижимости, например, условия о порядке передачи имущества и его содержании. Отдельные условия отличаются, как правило, из-за того, что готовый объект еще не существует или арендодатель пока не приобрел его, например, недостроенное здание часто приходится описывать приблизительно, так как некоторые его характеристики, например, точная площадь, еще неизвестны.

Арендатору важно, чтобы арендодатель быстрее оформил право на недвижимость. Для этого можно установить срок для регистрации права собственности. Также арендодатель может дать заверения, например, о том, что другие лица не вправе пользоваться недвижимостью.

1. Предмет договора аренды будущей недвижимости

Обязательно напишите, что арендодатель обязуется передать арендатору за плату определенное недвижимое имущество во временное владение и пользование или только в пользование (п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Обычно недвижимость несложно описать, если она существует в готовом виде, пусть даже арендодатель еще не приобрел ее. Можно заказать выписку из ЕГРН и переписать из нее в договор нужные сведения: кадастровый номер, адрес и площадь.

Гораздо сложнее ситуация, когда недвижимость еще не существует в готовом виде и некоторые ее окончательные параметры, например, площадь, неизвестны в момент заключения договора. В такой ситуации рекомендуем указать:

· адрес будущей недвижимости. Если его еще не присвоили, опишите местоположение объекта. Например, приведите кадастровый номер земельного участка, на котором строится здание. Если на этом участке будет более одного объекта, покажите местоположение вашего здания на схеме. Если объект еще строится, то укажите его строительный адрес;

· ориентировочную площадь объекта. Можно также установить пределы ее допустимого изменения. Например, итоговая площадь помещения может отклоняться от ориентировочной не более чем на 10 процентов. В противном случае арендатор вправе отказаться от договора.

Приложите к договору имеющиеся документы на недвижимость, в которых есть ее характеристики, например, проектную документацию и разрешение на строительство здания.

Также вы можете приложить графическое изображение недвижимости. Например, выделить цветом границы помещения на схеме этажа здания.

2. Арендная плата

Обязательно согласуйте размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ). Если недвижимость еще не существует в окончательном виде и ее точная площадь неизвестна, рекомендуем указать стоимость аренды за квадратный метр.

Определите, когда арендатор начнет платить. Можно обязать его вносить плату, даже если он получит недвижимость сначала для подготовки к использованию (например, ремонта), а не для использования по назначению. Возможен и более благоприятный вариант для арендатора: во время такой подготовки он не платит вообще или вносит арендную плату в меньшем размере (иногда это называют "арендными каникулами").

Пример формулировки условия

Арендатор освобождается от внесения арендной платы до ввода здания в эксплуатацию.

Пример формулировки условия

До ввода здания в эксплуатацию арендатор вносит арендную плату в размере 50% от установленной п. 3.1 настоящего договора.

3. Подготовка недвижимости и порядок ее использования

Укажите допустимый порядок использования недвижимости. Например, арендатор вправе использовать здание в качестве офиса или он может заасфальтировать земельный участок и использовать его как автостоянку.

Обратите внимание, что по общему правилу здания и сооружения можно использовать только после того, как арендодатель получит разрешение на ввод в эксплуатацию (ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ). За нарушение этого требования арендодателя и (или) арендатора могут привлечь к административной ответственности. Однако арендодатель может передать арендатору объект до ввода в эксплуатацию для ремонта и отделки (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). В такой ситуации рекомендуем согласовать:

· какие работы вправе провести арендатор и будет ли арендодатель возмещать их стоимость. По общему правилу арендатор сохраняет у себя в собственности отделимые улучшения и имеет право на возмещение стоимости согласованных с арендодателем неотделимых улучшений после прекращения договора (п. п. 1, 2 ст. 623 ГК РФ);

· срок, в который арендодатель должен ввести объект в эксплуатацию и зарегистрировать свое право собственности на него. После этого арендатор сможет использовать объект по назначению и зарегистрировать договор аренды.

Представляется, что можно пустить арендатора на будущий земельный участок (например, находящийся на момент подписания договора в составе другого участка) для того, чтобы он подготовил землю к использованию. Например, отремонтировал забор на земельном участке или очистил его от мусора.

4. Срок договора и его государственная регистрация

Вы можете по общему правилу установить любой срок, если закон не предусматривает иное (п. п. 1, 3 ст. 610 ГК РФ). Однако договор аренды недвижимости сроком не менее года подлежит регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Важно помнить, что до регистрации договора аренды нужно зарегистрировать право собственности на объект. Для арендатора это означает, что до регистрации он не сможет ссылаться на договор в спорах с третьими лицами (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Например, арендодатель продал здание, которое вы арендуете. Если долгосрочный договор зарегистрирован, вы можете остаться в здании на тех же условиях (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Если такой договор не зарегистрирован, то новый собственник может заставить вас освободить объект, если вы не докажете, что он знал или должен был знать об аренде (п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49).

В такой ситуации арендатору выгодно предусмотреть в договоре:

1) срок, в который арендодатель обязуется обеспечить регистрацию своего права на недвижимость, и неустойку за просрочку;

2) срок, в который стороны подадут документы на регистрацию, и неустойку за просрочку;

3) право арендатора взыскать с арендодателя штраф, если он до регистрации заключит договор с третьим лицом о передаче здания, например, в собственность или в аренду.

Если в договоре вы указали приблизительные характеристики недвижимости, то после государственной регистрации права собственности вы можете заключить дополнительное соглашение и описать в нем уже готовый объект с итоговыми характеристиками.

5. Заверения арендодателя

Во многих случаях арендатору выгодно получить от арендодателя заверения о некоторых обстоятельствах. Например, арендатор намерен делать в строящемся объекте ремонт за свой счет. Он хочет быть уверен, что впоследствии сможет беспрепятственно пользоваться отремонтированной недвижимостью. Однако у него нет нужных сведений об объекте и о правах других лиц на него.

Арендодателю также может быть выгодно дать такие заверения. Благодаря им он сможет показать контрагенту, что тот ничем не рискует и может согласиться на аренду и вложиться в ремонт.

Например, арендодатель может дать заверения о том, что:

· здание или сооружение не является самовольной постройкой и его строят с соблюдением обязательных требований. Арендатору интересно это обстоятельство, так как аренда самовольной постройки ничтожна (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73);

· арендодатель не заключал договоров купли-продажи, аренды, дарения, ссуды или залога передаваемого арендатору недвижимого имущества. Арендатору нужно, чтобы третьи лица не предъявляли требований, которые могли бы помешать использовать объект.

6. Ответственность сторон

Если договор касается будущей недвижимости, возрастают риски неисполнения обязательств, особенно со стороны арендодателя. Поэтому рекомендуем предусмотреть неустойки за возможные нарушения с его стороны. В частности, за то, что арендодатель:

· не передал объект в срок и (или) не ввел его в эксплуатацию либо не зарегистрировал право собственности на него;

· дал недостоверные заверения. Например, можно установить штраф в размере одного или даже нескольких месячных арендных платежей, особенно если арендатор отказывается от договора из-за этого нарушения.

За нарушения арендатора также можно предусмотреть неустойки, например, если он:

· не внес вовремя плату за аренду или обеспечительный платеж;

· не вернул вовремя недвижимость по окончании аренды;

· использует объект не по назначению.

7. Расторжение договора

В некоторых случаях одна из сторон может потерять интерес к договору. Очень часто это происходит из-за существенных нарушений контрагента. По общему правилу договор в таких случаях расторгает суд (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Вместо этого стороны в большинстве случаев могут предусмотреть основания одностороннего внесудебного отказа от договора (п. 2 ст. 310, п. п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Например, можно дать арендатору право отказаться от договора, когда:

· итоговая площадь недвижимости будет отличаться от ориентировочной более чем на определенный показатель (например, 10%) или будут обнаружены существенные отклонения от проектной документации;

· арендодатель не зарегистрирует в указанный в договоре срок право собственности на объект или не введет его в эксплуатацию;

· арендодатель не передаст недвижимость вовремя;

· заверения арендодателя оказались недостоверными;

· арендодатель заключил в отношении недвижимости договор, который будет мешать арендатору. Например, договор аренды той же недвижимости или купли-продажи.

Для арендодателя можно предусмотреть право отказаться от договора, если арендатор:

· накопил определенный долг по арендной плате или обеспечительному платежу;

· использует объект не по назначению.

8. Иные условия договора

В договор можно включить и иные положения, которые не связаны с тем, что арендодатель еще не построил или не приобрел объект. Они, скорее всего, не будут отличаться от условий обычной аренды недвижимости, в частности:

· обязанность арендатора внести обеспечительный платеж. Эта сумма будет гарантировать исполнение арендатором обязательств по оплате аренды, уплате неустойки и возмещению убытков;

· порядок предоставления и возврата недвижимости. Обычно имущество передают по акту приема-передачи, в котором указывают выявленные при осмотре недостатки;

· содержание, ремонт и улучшения объекта. Рекомендуем заранее распределить соответствующие обязанности между сторонами, например указать, кто и за чей счет поддерживает имущество в исправном состоянии, проводит капитальный и текущий ремонт, вправе ли арендатор производить улучшения и возмещает ли арендодатель их стоимость.

Помощь юриста по сделкам с недвижимостью

Обращайтесь, обязательно помогу.