Плата за содержание и ремонт жилого помещения

Как правильно поступать в случаях, если установленная уполномоченным органом плата за содержание и ремонт жилых помещений для нанимателя жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, меньше, чем плата, установленная договором управления?

Здравствуйте, Сергей!

Поясню свой ответ на примере конкретного дела из судебной практики.

Решением общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома общество выбрано управляющей организацией этого дома.

Наймодателем нескольких жилых помещений в этом доме является федеральное казенное учреждение (далее – учреждение).

По договорам социального найма названные жилые помещения переданы нанимателям.

Постановлением уполномоченного органа местного самоуправления установлена плата за содержание и ремонт жилых помещений для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилого фонда в размере 14 руб. 56 коп./кв.м.

В соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и договором управления этим многоквартирным домом тариф на содержание и текущий ремонт составил 22 руб. 88 коп./кв.м.

Таким образом, размер платы, вносимой нанимателем по тарифу, установленному органом местного самоуправления, оказался меньше, чем размер платы, установленный договором управления.

Общество обратилось в арбитражный суд к учреждению с иском о взыскании задолженности, составляющей разницу между подлежащей уплате суммы по договору и суммы, уплаченной нанимателями, а также неустойки по день фактической оплаты.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

В силу ч. 4 ст. 154 ЖК РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.

Согласно части 3 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления.

В муниципальном образовании, в котором находился спорный многоквартирный дом, для многоквартирных домов, в отношении которых нет специального акта органа местного самоуправления об установлении размера такой платы, ее размер на основании постановления уполномоченного органа составил 14 руб. 56 коп./кв.м.

В соответствии с ч. 4 ст. 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного ч. 71 этой статьи.

Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

Ограничение платы за содержание жилого помещения для нанимателей обусловлено, в частности, тем, что они не участвуют в общих собраниях собственников помещений многоквартирного дома, к компетенции которого отнесено определение размера этой платы (ч. 7 ст. 156, ст. 45–48 ЖК РФ), и не могут влиять на ее размер.

В силу приведенного правового регулирования возложение на нанимателей обязанности по внесению платы за содержание жилого помещения в размере, превышающем установленный органом местного самоуправления размер этой платы, не допускается.

Отсутствие договорных отношений между обществом и наймодателем по вопросу внесения разницы, образующейся в случае установления договором управления платы, превышающей плату, предусмотренную для нанимателей жилых помещений, не является основанием для возложения таких расходов на нанимателей либо для отказа в иске.

Частью 4 ст. 155 ЖК РФ обязанность внести управляющей организации спорную разницу возлагается на наймодателя.

Помощь юриста по жилищным спорам

Обращайтесь, обязательно помогу.

Спасибо!

Спасибо сказали 93 человека