Расторжение договора найма во внесудебном порядке

Вероника, добрый день!

Право наймодателя расторгнуть договор найма в одностороннем порядке

Нужно ли обращаться в суд за расторжением договора найма квартиры?

Сегодня в судебной практике применения абзаца второго пункта 2 статьи 687 ГК Российской Федерации сложилось 2 направления.

Первое исходит из идеи о диспозитивном характере названной нормы, дающей возможность, используя потенциал принципа свободы договора, установить в договоре право на односторонний отказ не только нанимателя, но и наймодателя от договора при нарушении его нанимателем, а второе направление основано на признании названной нормы императивной.

Несмотря на наличие в соответствующей норме правила о судебном порядке расторжения договора и отсутствие указания на то, что стороны могут оговорить в договоре иную процедуру расторжения, суды допускают возможность признания нормы диспозитивной и включения в договор условия о праве на односторонний отказ от его исполнения (пункт 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Императивная и диспозитивная нормы права, в чем разница?

В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 года N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено следующее.

Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила.

Например, в ней предусмотрено, что подобное соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо такой запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы.

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора.

Без этих условий нельзя придать норме гражданского права императивный характер, поскольку это означает ограничение права на свободу договора, а для этого требуется принятие федерального закона, причем ограничение прав и свобод человека и гражданина допускается только в той мере, в какой оно необходимо в конституционно признанных целях (статья 55, часть 3, Конституции Российской Федерации).

Такими целями являются защита слабой стороны в договоре, охрана моральных ценностей, защита публичных интересов и т.д.

Диспозитивная норма не обязательно может быть признана судом таковой лишь при наличии в тексте закона указания на право сторон договора предусмотреть иное.

Абзац второй пункта 2 статьи 687 ГК РРФ не имеет прямого указания на императивность содержащейся в нем нормы.

В пользу допустимости включения в договор условия о возможности расторгнуть его в одностороннем порядке по инициативе наймодателя говорит прежде всего то, что нанимателю доступен последующий судебный контроль, заменяющий предварительный.

Основания для расторжения договора найма жилого помещения в одностороннем порядке

При наличии в договоре явно несправедливых оснований одностороннего расторжения наниматель вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий в силу статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий в силу его статьи 169 ГК РФ.

При этом в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли они разумно и добросовестно, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Из этой презумпции, закрепленной в пункте 5 статьи 10 ГК РФ, вытекает, что доказывать недобросовестность или неразумность действий должен тот, кто с таким поведением связывает правовые последствия.

Суд в зависимости от обстоятельств дела определяет, был ли нарушен принцип добросовестности тем, что в договоре краткосрочного найма жилого помещения установлено условие о его одностороннем внесудебном расторжении наймодателем при нарушении договора нанимателем, и тем, что это условие применено наймодателем.

Расторжение договора найма, что включать в договор?

Тем самым стороны не ограничены в праве включать в договор краткосрочного найма жилого помещения условия его расторжения в случае нарушения, отличающиеся от условий, предусмотренных в абзаце втором пункта 2 статьи 687 ГК Российской Федерации.

Указание обстоятельств, с наступлением которых договор связывает право наймодателя расторгнуть его в одностороннем порядке, должно позволять однозначно и недвусмысленно верифицировать их наступление.

Вместе с тем нарушение нанимателем срока внесения платы по договору не может относиться, по общему правилу, к числу недопустимых условий для его расторжения, поскольку получение таковой, причем нередко к определенному дню, представляет собой основной интерес наймодателя в соответствующих правоотношениях.

В каком случае, условия договора найма о его расторжении в одностороннем порядке не действуют?

При этом содержащиеся в настоящем ответе выводы о возможности выработки оптимальных условий, касающихся расторжения договора краткосрочного коммерческого найма жилого помещения и отличающихся от условий, предусмотренных в абзаце втором пункта 2 статьи 687 ГК Российской Федерации, не распространяются на те фактические обстоятельства (случаи), когда договор найма жилья, формально являясь краткосрочным, фактически таковым не является в силу продления отношений между сторонами путем заключения договора на новый срок, если в совокупности сроки превышают 1 (Один) год.

Имею большой и успешный опыт решения аналогичных споров.

Обращайтесь к юристу по жилищным спорам, обязательно помогу.

Октябрь 2025 г.