Препятствие в пользовании земельным участком

Компания (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды с правом выкупа пяти нежилых объектов недвижимости, в соответствии с которым арендодатель передал принадлежащие ему на праве собственности нежилые объекты, расположенные на земельном участке, находящемся у арендодателя на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Кроме того, договором были предусмотрены обязательства арендодателя в течение срока аренды оформить на себя право собственности на указанный земельный участок, передать его арендатору в порядке, предусмотренном ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, и после внесения арендатором полной выкупной стоимости за объекты недвижимости передать в регистрирующий орган необходимую документацию для оформления права собственности арендатора в установленном законом порядке.

Впоследствии компания приобретала в собственность данный земельный участок и предложила обществу изменить условия договора аренды путем включения в предмет договора земельного участка и его стоимости.

Ссылаясь на то, что после внесения полной выкупной стоимости компания не направила документы в регистрирующий орган и уклоняется от исполнения обязанностей по договору аренды, общество обратилось в арбитражный суд с иском о государственной регистрации перехода к нему права собственности на арендуемые объекты и земельный участок, на котором они расположены.

Общество также указывало на то, что при заключении договора стороны исходили из того, что выкупная стоимость, указанная в договоре, включает стоимость земельного участка, поскольку арендованные объекты недвижимости на момент заключения договора находились в аварийном состоянии, не имели коммуникаций, их стоимость была значительно ниже договорной.

В свою очередь компания предъявила обществу встречный иск о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком, обосновывая свои требования тем, что общество отказалось от предложения внести изменения в договор аренды в части выкупа земельного участка и его цены и не платит за пользование спорным земельным участком.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции исходил из того, что общество нарушило свои обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем договор аренды прекращен.

Суд также отказал в удовлетворении встречного иска, указывая на то, что объекты недвижимости переданы обществу вместе с земельным участком, на котором они расположены, и плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы по договору.

Прав ли суд 1 инстанции?

Если иное не установлено законом или договором, предусмотренная договором аренды здания (сооружения, помещения) арендная плата включает плату за пользование земельным участком, на котором расположена недвижимость, переданная в аренду.

При расчете арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, и неустойки, начисленной на сумму долга, необходимо учитывать кадастровую стоимость спорного земельного участка, установленную вступившим в законною силу судебным актом, с даты, указанной в этом судебном акте, а не с даты внесения сведений об этой стоимости в государственный кадастр недвижимости.