Расчет арендной платы за земельный участок

Добрый день!

Департамент (арендодатель) и общество (арендатор) сроком на 49 лет заключили договор аренды земельного участка для эксплуатации здания и прилегающей территории склада-холодильника.

В соответствии с чч. 1 и 3 ст. 20 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 "О землепользовании в городе Москве" (далее - Закон о землепользовании в Москве) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются Правительством Москвы, размер ежегодной арендной платы за указанные участки устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" установлены ставки арендной платы за земельные участки в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с целевым (функциональным и разрешенным) использованием земельного участка.

Размер арендной платы по указанному договору определен на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Договором предусмотрена ответственность арендатора за невнесение арендной платы в установленный договором срок в виде неустойки за каждый день просрочки в размере 0,2% от суммы, подлежащей уплате за соответствующий расчетный период.

Департамент, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендной платы и образование задолженности, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании долга по арендной плате и неустойки за период 6 января 2010 г. по 31 декабря 2014 г.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, с ответчика взыскана неустойка за период с 9 сентября 2012 г. по 31 декабря 2014 г. и отказано в части взыскания арендной платы, поскольку ответчик на момент вынесения решения уплатил задолженность.

Суды отклонили довод общества о том, что размер неустойки необходимо рассчитывать от невнесенной арендной платы, определенной исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 10 февраля 2016 г. № 5-АПГ15-105, поскольку сведения об изменении кадастровой стоимости, установленной судом в размере рыночной, не были внесены в государственный кадастр недвижимости и общество на момент рассмотрения спора погасило долг по арендной плате.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты в части взыскания неустойки и направила в этой части дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.

В соответствии с третьим абзацем ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в редакции до 1 января 2017 г. (далее - Закон № 135-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных данной статей. К таким случаям относятся положения пятого абзаца этой же статьи, согласно которому в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке ст. 24.18 данного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ).

Апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 10 февраля 2016 г. № 5-АПГ15-105, вступившим в законную силу со дня его принятия, определена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года и установлен период действия кадастровой стоимости -с 1 января 2014 года до даты утверждения новой кадастровой оценки.

Принимая во внимание приведенные нормы Закона № 135-ФЗ и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, при расчете неустойки, начисленной на сумму долга по арендной плате за период с 1 января 2014 года по четвертый квартал 2014 года, необходимо учитывать кадастровую стоимость спорного земельного участка, установленную указанным судебным актом, не с момента внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости, а с даты, указанной во вступившем в законную силу названном определении, которое было представлено ответчиком в материалы дела. При этом для расчета неустойки не имеет правого значения тот факт, что общество на момент рассмотрения спора по существу уплатило арендную плату за 2014 год исходя из ранее действовавшей кадастровой стоимости земельного участка.

Юридическая помощь по аренде земли в суде, обращайтесь.