
юрист
Пример: «Куда подать иск»
-
Наталья
Взыскание неосновательного обогащения с субарендатора
Добрый день, Владимир! Возникает ли перемена лиц в обязательстве, когда аренда и субаренда прекращаются одновременно?
Здравствуйте, Наталья!
Согласно статье 615 (пункту 2) Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. В указанном случае ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. В силу статьи 618 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
В статье 622 кодекса предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в пункте 8 разъяснил следующее.
В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 кодекса применению не подлежат. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 кодекса).
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", в пункте 66 дал разъяснение: если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом. В таком случае взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты.
Таким образом, при расторжении договора аренды: между арендодателем и арендатором основное обязательство не прекращается, сохраняется обязанность арендатора по возврату полученного арендодателю и внесению арендной платы за пользование имуществом. Поскольку при досрочном расторжении договора аренды прекращается действие заключенного договора субаренды (пункт 1 статьи 618) и ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (пункт 2 статьи 615), то из договора субаренды сохраняется аналогичное обязательство субарендатора перед арендатором - по возврату полученного субарендатором арендатору и внесению арендной платы до момента возврата. Одновременно, в силу пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, по общему правилу, лицо, не исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы. К этим обстоятельствам не относится нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника.
Таким образом, по общему правилу, при прекращении договора аренды и одновременно договора субаренды, обязанным перед арендодателем лицом остается арендатор, субарендатор отвечает перед арендатором; перемены лиц в обязательстве, а также солидарного или субсидиарного обязательства перед арендодателем не возникает.
В частности, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 30.06.2009 N 2612/09 указал, что владение имуществом на основании договора субаренды исключает возможность возникновения обязательственного правоотношения из неосновательного обогащения между собственником имущества и субарендатором.
Помощь юриста по недвижимости
Имею большой и успешный опыт решения аналогичных дел.
Обращайтесь и я с удовольствием Вам помогу.
26.04.2025
-
Госпошлина за регистрацию договора (долевых прав) на недвижимость
Добрый день! Какой размер госпошлины при регистрации долевых прав на недвижимость по договорам купли-продажи, дарения, мены, ренты?
-
Как вернуть задаток за квартиру, если я отказываюсь от ее покупки?
Добрый день! Я передала деньги по расписке, которая подписана мной, собственниками квартиры. Составлен документ: "Расписка в передаче задатка, где собственники квартиры....ф.и.о. получили за продаваемую ими квартиру по адресу.... от меня фио задаток в сумме. И фраза: обязуемся заключить основной договор купли-продажи в срок по..., подписи всех." Ситуация изменилась, необходимость приобретения этой квартиры отпала. Я прошу их вернуть мои деньги. Мне отказывают. Что делать? Будьте добры, проконсультируйте.
-
Продаем квартиру, но у покупателя не хватает некоторой суммы денег и он просит рассрочку платежа
Добрый день. Ситуация следующая: продаем квартиру, но у покупателя не хватает некоторой суммы денег и он просит рассрочку платежа. Каким образом нужно оформить док-ты на продажу квартиры? Покупатель просит сейчас переоформить док-ты, так как большая часть средств внесена. А мы хотим это сделать после окончательного расчета. Как правильно поступить в такой ситуации? Подскажите, пожалуйста!
Смотрите также