Остекление балкона требует согласия жильцов

Добрый день, Арам!

Жильцы МКД владеют, пользуются и в установленных Жилищным Кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в доме.

В некоторых случаях в пользовании таким имуществом в целях, не связанных с удовлетворением соответствующих нужд собственников помещений, могут быть заинтересованы как отдельные жильцы, так и иные лица, не являющиеся таковыми.

В частности, допускается пользование общим имуществом в МКД иными лицами, решение об этом принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов жильцов.

Для принятия решения о пользовании общим имуществом жильцами МКД жилищное законодательство не предусматривает каких-либо положений, что повлекло применение для решения этого вопроса ст. 247 ГК РФ, согласно п. 1 которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в судебном порядке.

Эта норма, как ранее отмечал КС РФ, обеспечивает баланс интересов сособственников.

ст. 259.3, которая, в частности, устанавливает, что за исключением случаев, предусмотренных ее п. 4 и 5, решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством их голосов, если иное число голосов не предусмотрено Кодексом или законом.

Передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам происходит на основе решения собственников недвижимых вещей, принятого не менее чем 2/3 голосов собственников недвижимых вещей.

Недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не передаются в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этом принято собственниками единогласно при условии ее непротиворечия закону. Эти нормы являются специальными по отношению, в частности, к ст. 247 ГК РФ.

Следовательно, в системе текущего правового регулирования они применяются к отношениям, связанным с владением, пользованием и распоряжением общим имуществом в МКД, если соответствующие вопросы не урегулированы жилищным законодательством.

В свою очередь, ч. 3 ст. 36 ЖК РФ устанавливает, что уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех жильцов дома путем его реконструкции, а ч. 2 ст. 40 Кодекса закрепляет требование о необходимости получения согласия всех собственников помещений в таком доме, если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в МКД.

Такое регулирование обеспечивает защиту интересов жильцов МКД и недопущение, в частности, произвольного уменьшения размера общего имущества в доме.

Следовательно, установленное ч. 2 ст. 40 ЖК РФ требование о необходимости получения согласия всех жильцов МКД не может рассматриваться как несоразмерное ограничение права собственности граждан.

Имею большой и успешный опыт решения аналогичных споров.

Обращайтесь к юристу по жилищным спорам, обязательно помогу.

Март 2025