Принципы определения арендной платы

Здравствуйте, уважаемый Леонид Александрович!

Отвечая на Ваш вопрос, приведу пример конкретного дела из судебной практики.

Администрация муниципального образования (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу об обязании заключить договор аренды земельного участка на условиях, предложенных администрацией.

Решением суда первой инстанции требования удовлетворены.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции изменено, исковые требования удовлетворены.

Постановлением арбитражного суда округа постановление суда апелляционной инстанции изменено в части урегулирования разногласий по размеру арендной платы, договор дополнен абзацем: «Итоговый размер арендной платы, указанный в настоящем пункте, не может превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых отсутствуют ограничения права на приобретение в собственность земельного участка».

Суд руководствовался положениями п. 3 ст. 3920 ЗК РФ, в соответствии с которым, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Учитывая наличие в здании помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию и закрепленных на праве оперативного управления за учреждением, а также иных помещений, находящихся в частной собственности у общества и физического лица, арбитражный суд округа пришел к выводу, что у этих лиц имеются ограничения на право приобретения земельного участка в собственность, который может быть предоставлен только в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

При указанных обстоятельствах размер арендной платы должен определяться в соответствии с принципом учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения и не должен превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (принцип No 7, закрепленный постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. No 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (с изменениями, внесенными постановлением от 5 мая 2017 г. No 531, далее – постановление No 582).

Судебная коллегия отменила постановление арбитражного суда округа в части изменения постановления суда апелляционной инстанции и в указанной части оставила в силе постановление суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Как предусматривает п. 3 ст. 129 ГК РФ, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Земельный кодекс содержит норму – ст. 27, регулирующую ограничение оборотоспособности земельных участков, которая устанавливает п. 4 случаи изъятия из оборота земельных участков, а п. 5 – ограничения в обороте земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу п. 1 ст. 397 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением No 582 среди прочих закреплен принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (принцип No 7).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 декабря 2017 г. No 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением No 582.

Пунктом 30 раздела 8 указанных методических рекомендаций разъяснено, что в целях применения принципа No 7 при определении арендной платы за земельные участки следует исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (п. 5 ст. 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений п. 1 ст. 387 НК РФ).

Как установили суды, вид разрешенного использования спорного земельного участка – под здание спортивной школы, в связи с чем суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу, что он не относится к землям, ограниченным в обороте в соответствии с п. 5 ст. 27 ЗК РФ.

В отсутствие в Земельном кодексе Российской Федерации оснований для признания в спорном случае такого земельного участка ограниченным в обороте Судебная коллегия принимает также во внимание наличие между сторонами другого дела, в котором с учетом исследования обстоятельств настоящего спора было дано толкование возможности применения принципа No 7 при определении арендной платы обществу.

Верховным Судом Российской Федерации в решении от 12 сентября 2018 г. по делу No АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13 декабря 2018 г. по делу No АПЛ18-523, рассмотренному по обращению общества, было дано толкование указанного принципа. Суд пришел к выводу о его применении исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, прямо установленному п. 5 ст. 27 ЗК РФ (земельные участки, ограниченные в обороте).

Вопрос о применении льготной арендной платы для лиц, заключающих договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, урегулирован законодателем п. 5 ст. 397 ЗК РФ. Согласно подп. 4 п. 5 ст. 397 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок не может превышать размер земельного налога в случае заключения договора аренды в соответствии с пп. 3 или 4 ст. 3920 названного кодекса с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления.

Таким образом, законодатель установил перечень лиц, имеющих право на льготное исчисление арендной платы при заключении договора с множественностью лиц на стороне арендатора в порядке п. 3 ст. 3920 ЗК РФ – к таковым отнесены исключительно лица, владеющие зданиями, сооружениями, помещениями в них на праве оперативного управления.

Для иных правообладателей (собственников помещений и лиц, которым помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения) законом не предусмотрено аналогичного правила, в связи с чем размер арендной платы определяется с учетом положений пп. 1, 3 ст. 397 ЗК РФ.

Помощь юриста по земельным спорам

Обращайтесь, обязательно помогу.