Аренда крестьянского фермерского хозяйства

Добрый день, уважаемая Римма Робертовна1

Поясню свой ответ на примере конкретного дела из судебной практики.

Уполномоченным органом муниципального образования (арендодатель; далее – администрация) и сельскохозяйственным кооперативом (арендатор) в 2007 г. с соблюдением процедур, установленных действующим на тот момент законодательством, был заключен договор аренды земельного участка, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения (п. 2 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. No 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон No 101-ФЗ) и ст. 34 ЗК РФ, действовавшей до 1 марта 2015 г.). Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

В 2011 г. кооператив принял решение об осуществлении хозяйственной деятельности в форме крестьянского (фермерского) хозяйства без образования юридического лица с последующей ликвидацией кооператива. В этот же день было зарегистрировано крестьянское (фермерское) хозяйство, главой которого стал один из участников кооператива.

Глава КФХ обратился в администрацию с заявлением о перерегистрации земельного участка на главу КФХ в связи с ликвидацией кооператива.

На основании указанного заявления администрация и глава КФХ заключили 11 января 2012 г. дополнительное соглашение к договору аренды, в котором указано, что стороны пришли к обоюдному согласию заменить в договорах аренды кооператив на главу КФХ. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке.

Сведения о прекращении деятельности кооператива в связи с его ликвидацией внесены в реестр 18 апреля 2012 г.

Глава КФХ до истечения срока действия договора аренды обратился в администрацию с заявлениями о заключении договора аренды на новый срок.

Администрация отказала главе КФХ в заключении нового договора аренды без проведения торгов, сославшись на то, что с заявлением о предоставлении участка в аренду обратилось лицо, которое не имеет права на приобретение участка в аренду без торгов.

Арендатор-кооператив был ликвидирован 18 апреля 2012 г., в то время как дополнительные соглашения к договорам аренды были заключены с главой КФХ 11 января 2012 г., следовательно, не прослеживается правопреемство арендатора земельного участка, дополнительное соглашение заключено с не действующим на тот момент арендатором.

Глава КФХ, ссылаясь на то, что отказ администрации в заключении договора аренды на новый срок является незаконным и нарушает его права и законные интересы как добросовестного арендатора, который надлежащим образом на основании прошедшего государственную регистрацию договора аренды использовал спорный земельный участок на протяжении 10 лет, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным и об обязании администрации принять решение о предоставлении заявителю в аренду испрашиваемый земельный участок.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, заявленные требования удовлетворены.

Арбитражный суд округа отменил указанные судебные акты и отказал в удовлетворении требований главы КФХ. Суд указал на отсутствие государственной регистрации договора уступки прав аренды от кооператива к КФХ, а следовательно, на невозможность противопоставить права КФХ третьим лицам.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление арбитражного суда округа и оставила в силе решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В силу ст. 615 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ арендатор публичного земельного участка в пределах срока аренды вправе передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу с соблюдением правил, установленных названными нормами.

В соответствии с пп. 1 и 2 ст. 389 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 1 июля 2014 г.) уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме; уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Аналогичные правила закреплены в действующей в настоящее время редакции ст. 389 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г. No 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 389, п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Как установлено судами, уступка прав и обязанностей арендатора по спорным договорам аренды оформлена письменным заявлением кооператива и дополнительными соглашениями, подписанными арендодателем и новым арендатором (главой КФХ). Дополнительные соглашения к договорам аренды зарегистрированы в установленном порядке, сведения о главе КФХ как арендаторе земельных участков внесены в публичный реестр.

При этом администрация получала от главы КФХ денежные средства в счет арендных платежей по договору аренды спорного земельного участка. Для арендодателя, кооператива и главы КФХ была понятна и очевидна воля сторон на замену арендатора. Данные лица, в том числе кооператив, который принял решение о ликвидации, состоявшейся 18 апреля 2012 г., не оспаривали правомерность перехода к главе КФХ прав арендатора.

В связи с этим и для сторон сделки и для третьих лиц наступили правовые последствия, связанные с переходом прав и обязанностей арендатора по договорам аренды. Отсутствие в данном случае единого документа о переуступке не влечет недействительности сделки, оформленной названными выше документами и прошедшей государственную регистрацию.

Поскольку не имеется оснований считать, что права и обязанности арендатора по спорным договорам перешли к главе КФХ по недействительным сделкам и что при переуступке права аренды необходимо было соблюдать публичную процедуру, так как эта процедура была соблюдена при заключении договоров аренды в 2007 г., суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что глава КФХ как надлежащий арендатор, использующий по целевому назначению предоставленные ему в аренду земельные участки на протяжении длительного времени, вправе требовать предоставления ему в аренду спорных земельных участков на новый срок по правилам подп. 31 п. 2 ст. 396 ЗК РФ.

Помощь юриста по земельным спорам

Обращайтесь, обязательно помогу.