Льготная цена

Здравствуйте, уважаемая Маргарита Евгеньевна!

Поясню свой ответ на примере конкретного дела из судебной практики.

В 2012 году объединение (продавец) и общество (покупатель) заключили договоры купли-продажи недвижимого имущества (комплекса зданий и сооружений), которое перешло в частную собственность в результате приватизации государственного предприятия.

Комплекс зданий и сооружений располагался на земельном участке, переданном в 2010 году администрацией публично-правового образования (арендодатель) объединению (арендатор) в аренду на 49 лет.

Общество, став собственником объектов недвижимости, 1 июня 2012г. обратилось в Комитет земельных ресурсов администрации с заявлением о предоставлении ему в собственность за плату земельного участка, на котором данные объекты расположены.

Администрация, рассмотрев заявление общества, в июне 2012 года предоставила обществу в собственность за плату испрашиваемый земельный участок для эксплуатации промплощадки в составе комплекса зданий и сооружений, здания гаража.

При определении указанной платы была применена льготная выкупная цена земельного участка ввиду отчуждения расположенного на участке недвижимого имущества в процессе приватизации государственного предприятия.

В 2017 году администрация обратилась в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи указанного земельного участка и взыскании с общества в пользу администрации неосновательного обогащения за пользование указанным земельным участком (в размере арендной платы), процентов за пользование чужими денежными средствами, ссылаясь на постановление следователя об отказе в возбуждении уголовного дела, согласно которому при подаче заявления о приобретении в собственность земельного участка общество представило поддельный документ ‒ справку БТИ с целью приобретения данного участка по льготной цене.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, заявленные требования удовлетворены.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила принятые по делу судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ, действовавшей до 1 марта 2015 г., исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами.

В п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. No 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25 октября 2001 г. No 137 «Овведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон No 137-ФЗ), содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Пунктом 1 ст. 2 Закона No 137-ФЗ в редакции, действовавшей на момент подачи обществом заявления о выкупе, предусмотрено, что всоответствии с данным пунктом до 1 июля 2012 г. осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, а также в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения либо если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше трех миллионов человек, и двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Спорный участок находится в публично-правовом образовании с населением менее трех миллионов человек.

Аналогичный подход, определяющий субъектный состав лиц, имеющих право на приобретение земельного участка по льготной цене, содержался в постановлении администрации, действовавшем на момент заключения спорного договора купли-продажи.

Таким образом, по смыслу п. 1 ст. 2 Закона No 137-ФЗ определяющими критериями применения льготных цен при выкупе указанных в данном пункте земельных участков являются факт нахождения на земельном участке зданий, строений, сооружений, принадлежащих заявителю на праве собственности, которые ранее были отчуждены в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий либо возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности, а также обращение собственника указанного недвижимого имущества с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка до 1 июля 2012 г.

При этом право на льготное приобретение земельного участка имеет любой собственник указанных объектов недвижимости независимо от того, приобрел ли он недвижимость при приватизации или в результате последующих сделок (п. 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации No 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 октября 2016 г.).

Суды, сделав вывод о нарушении земельного законодательства при определении в договоре выкупной цены в размере 2,5% кадастровой стоимости по причине отсутствия документов, подтверждающих отчуждение в процессе приватизации расположенного на участке здания гаража, не учли и в нарушение требований ст. 71, 162, 168 АПК РФ не дали оценку доводам общества и представленным им в дело доказательствам о том, что на момент заключения указанного договора за обществом было зарегистрировано право собственности на комплекс зданий и сооружений, которые в 1993 году были переданы в частную собственность в процессе приватизации предприятия и которые так же как и указанное здание гаража расположены на спорном земельном участке, сформированном для эксплуатации данного комплекса, поэтому общество в любом случае было вправе приобрести по льготной цене участок, занятый его объектами недвижимости и необходимый для их использования.

Кроме того, по утверждению общества, расположенное наряду с другими объектами недвижимости на спорном земельном участке здание гаража возникло в результате реконструкции вспомогательных приватизированных объектов.

В подтверждение данного довода общество представило копию заявления объединения от 2002 года, направленного вуполномоченный муниципальный орган о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) гаража на арендованном земельном участке; копию разрешения на выполнение строительно-монтажных работ от 2003 года по реконструкции гаража на промплощадке завода лекарственных препаратов, выданного Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации публично- правового образования; технический паспорт здания склада (1999 год) и технический паспорт здания гаража (2011 год), из которых следует, что площадь приватизированного здания склада с вспомогательными пристройками идентична площади реконструированного гаража.

Помощь юриста по земельным спорам

Обращайтесь, обязательно помогу.