Составление договора аренды нежилого помещения

Здравствуйте, Галина!

Согласуйте предмет договора и размер арендной платы - это существенные условия договора аренды нежилого помещения. От того, как вы согласуете срок действия договора, зависит необходимость его регистрации. Если срок составит 1 год и более - договор нужно будет зарегистрировать. Зафиксируйте состояние помещения на момент передачи арендатору, укажите его недостатки.

Определите, каким должен быть объект при возврате. Согласуйте порядок предоставления и возврата, порядок использования помещения. Распределите расходы на его содержание. Если вносится обеспечительный платеж, включите в договор условия о нем.

1. Существенные условия договора аренды нежилого помещения

Для данного договора существенными являются условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ):

· о предмете;

· о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, который регулирует вопрос по договору аренды здания или сооружения, но который суды применяют по аналогии к аренде помещений);

· иные условия, которые названы в правовом акте как существенные или необходимые, а также условия, по которым по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если вы не согласуете эти условия, суд может признать договор незаключенным. Однако сторона, которая подтвердила его действие (например, приняла исполнение от контрагента), по общему правилу не может ссылаться на незаключенность договора (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Так, арендатор, который принял от арендодателя помещение и внес арендную плату, лишается права утверждать, что договор аренды не заключен.

1.1. Предмет договора

Для описания предмета индивидуализируйте нежилое помещение, то есть опишите так, чтобы его можно было однозначно определить (п. 3 ст. 607, ст. 625 ГК РФ). Также укажите, что оно передается за плату и лишь на время - во временное владение и пользование или только в пользование (ч. 1 ст. 606, п. 1 ст. 650 ГК РФ). Если этого не указать, то суд может признать ваш договор договором другого вида. Например, договор, из которого не следует, что имущество передается в пользование, арендой не считается.

1.1.1. Как индивидуализировать помещение, которое является самостоятельным объектом недвижимости

Если помещение является самостоятельным объектом недвижимости и на него зарегистрировано право собственности, то нужные сведения для индивидуализации вы найдете на сайте Росреестра благодаря сервису справочной информации по объектам недвижимости. На этом же сайте можно заказать выписку из ЕГРН в электронном виде, в которой также будут отражены сведения, индивидуализирующие объект аренды.

Укажите в договоре:

· кадастровый номер помещения;

· адрес;

· площадь (кв. м);

· назначение;

· номер, тип этажа, на котором расположено помещение;

· обозначение (номер) помещения на поэтажном плане.

Чтобы избежать споров о том, согласован ли объект, приложите к договору свежую выписку из ЕГРН и технический план помещения. На графической части плана отображается местоположение помещения (ч. 4 ст. 24 Закона о госрегистрации недвижимости).

1.1.2. Как индивидуализировать помещение, которое не является самостоятельным объектом недвижимости

Сложнее индивидуализировать помещение, которое не является самостоятельным объектом недвижимости, поскольку не поставлено на кадастровый учет. Выписки из ЕГРН на него не будет.

Для индивидуализации такого помещения укажите в договоре:

· индивидуальные характеристики здания, в котором находится помещение;

· индивидуальные характеристики помещения.

Опишите его местоположение и укажите площадь. Вы можете составить описание границ помещения в текстовом виде либо подготовить графическое изображение (схему, план). Главное, чтобы было понятно, какую часть здания арендодатель передал в пользование арендатору. И даже если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о части передаваемого в аренду объекта недвижимости, наличие такого описания, подписанного сторонами, позволит зарегистрировать договор аренды (п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)).

Отобразить границы помещения (его местоположение) удобно на копии технического плана здания.

1.2. Размер арендной платы

Вы можете установить размер арендной платы разными способами (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Обычно он определяется в твердой величине за всю площадь помещения и (или) за единицу площади, например, за 1 кв. м за определенный период, чаще всего за месяц аренды.

Плату за пользование земельным участком арендатор по умолчанию не вносит, поскольку она входит в состав арендной платы за помещение. Но в договоре вы можете это правило изменить (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Например, можно указать, что помимо арендной платы арендатор обязан вносить плату за пользование частью земельного участка, которая необходима для использования арендованного помещения. В этом случае надо прописать в договоре размер и срок внесения такой платы.

Также укажите, входят коммунальные услуги в арендную плату или арендатор оплачивает их отдельно (вносит арендодателю либо сам заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями). По умолчанию арендатор должен возместить арендодателю расходы на оплату коммунальных услуг, то есть уплатить их сверх арендной платы. Это объясняется тем, что оплата коммунальных услуг относится к расходам на содержание имущества, которые арендатор несет в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ.

Пример формулировки условия

Арендная плата составляет 3 000 (три тысячи) руб. за 1 кв. м помещения в месяц. Арендная плата включает в себя стоимость коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение, обращение с твердыми коммунальными отходами), потребленных арендатором за месяц.

1.2.1. Условие об изменении размера арендной платы

При составлении долгосрочного договора рекомендуем согласовать условие о порядке изменения размера арендной платы. Договор может содержать случаи и условия, при которых цена договора меняется после его заключения (п. 2 ст. 424 ГК РФ).

Надо понимать, что для изменения платы недостаточно согласовать условие о том, что стороны могут изменять ее по соглашению сторон. Само по себе такое условие не обязывает арендатора подписывать предложенное арендодателем соглашение (см. Позицию ВАС РФ, АС округов).

Арендодателю лучше добиться включения в договор условия об одностороннем или автоматическом изменении размера арендной платы.

Одностороннее изменение арендной платы возможно не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ, п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

При согласовании такого условия в интересах арендатора предложить менее частые изменения или ограничить диапазон увеличения (например, определенным процентом).

2. Срок действия договора

Часто стороны договора аренды нежилого помещения заключают его на 11 месяцев, чтобы избежать регистрации договора в Росреестре.

По истечении этого периода действие договора возобновляется на неопределенный срок. При этом регистрировать договор не нужно (п. 2 ст. 621 ГК РФ, п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Но такой договор может быть досрочно прекращен любой из сторон (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

При желании договор, заключенный на определенный срок, вы можете дополнить условием о его автоматической пролонгации.

3. Предоставление и возврат помещения

Опишите в договоре порядок предоставления в аренду и возврата помещения. В частности, определите срок его передачи арендатору. При этом руководствуйтесь общими правилами исчисления сроков.

Согласуйте состояние помещения, а также перечень имущества и документов, которые должны быть переданы вместе с помещением. Не забудьте предусмотреть, каким документом будет подтверждена передача помещения.

3.1. Состояние помещения

В интересах арендодателя описать в договоре все имеющиеся дефекты конструктивных элементов помещения: стен, потолка, пола, окон, дверей, перегородок. Подписанием договора арендатор подтвердит свою осведомленность относительно состояния арендуемого помещения. В этом случае арендодатель не будет отвечать за недостатки помещения (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

При наличии недостатков рекомендуем указать в договоре порядок их устранения и распределить соответствующие расходы.

В договоре вы можете определить, в каком состоянии арендатор должен вернуть помещение (со степенью износа до 30%, полностью отремонтированным, с определенными улучшениями и т.д.). По умолчанию при возврате помещения его состояние должно быть таким же, каким было при передаче в аренду, но с учетом нормального износа (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Имейте в виду, что в результате использования помещения арендатором и демонтажа произведенных им улучшений (например, перегородок, сплит-систем) могут остаться повреждения (дыры, потертости и т.д.). Чтобы избежать споров о том, кто должен их устранять, рекомендуем предусмотреть это в договоре.

3.2. Имущество, которое передается вместе с помещением

Перечислите в договоре:

1) принадлежности, которые могут понадобиться для полноценного использования помещения в соответствии с условиями договора. Это могут быть:

· сети инженерно-технического обеспечения, например, системы водоснабжения, канализации, электроснабжения;

· ключи, пропуска, позволяющие пройти в помещение и (или) здание, в котором расположено помещение.

По умолчанию имущество сдается в аренду вместе с его принадлежностями (п. 2 ст. 611 ГК РФ). Но лучше, если вы их перечислите в договоре, чтобы избежать споров, должен ли арендодатель передать арендатору конкретное имущество;

2) оборудование (например, кондиционеры, осветительные приборы, приборы учета, оборудование

охранной и пожарной сигнализации и т.д.). Укажите их количество, состояние и ориентировочную стоимость;

3) иное имущество, например мебель (столы, стулья, тумбы и т.д.). Укажите их количество, состояние и ориентировочную стоимость.

Не забудьте уточнить, входит ли плата за пользование имуществом в арендную плату. Если нет, то согласуйте размер платы за аренду.

3.3. Документы, относящиеся к помещению и имуществу

Укажите в договоре:

· перечень документов, которые необходимы для использования помещения и которые передаются вместе с ним. Например, это могут быть технический план, экспликация, декларация пожарной безопасности, эксплуатационные документы на системы водоснабжения, канализации, электроснабжения, план сетей инженерно-технического обеспечения помещения, схема электрических сетей помещения;

· форму, в которой эти документы передаются (например, оригинал или копия, заверенная арендодателем).

При необходимости перечень документов, которые должны быть возвращены арендодателю, можно изменить. Например, можно обязать арендатора предоставить отчет об оценке помещения либо исключить из числа возвращаемых документов незаверенные копии.

3.4. Документы, подтверждающие передачу и возврат помещения

Укажите в договоре, каким документом будет подтвержден факт передачи в аренду и возврата помещения.

Передача помещения оформляется двусторонним документом о передаче. На практике он может называться актом приема-передачи, актом возврата и т.д.

Кроме того, подтвердить передачу имущества в аренду может и сам договор, если в нем указано, что он одновременно является актом приема-передачи.

4. Использование помещения

В интересах арендодателя максимально конкретизировать условия пользования помещением. Это позволит ему, к примеру, расторгнуть договор, если арендатор нарушит эти условия (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Для согласования условий опишите:

1) цель использования. Если помещение предоставляется арендатору для размещения магазина одежды, так и напишите в договоре. Если для организации досуга, укажите конкретные виды деятельности (боулинг, бильярд, детская игровая комната, кафе или ресторан и т.д.).

При отсутствии в договоре цели использования арендатор сможет использовать помещение по своему усмотрению, но в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 615 ГК РФ);

2) порядок использования, в том числе конкретные способы, объем и иные условия использования объекта аренды. Например, можно установить предельные показатели шумовой нагрузки.

Если помещение расположено на охраняемом объекте, рекомендуем оговорить режим использования: определить время допуска посетителей и сотрудников, правила допуска в помещение и т.д.;

3) возможность передачи в субаренду. Если арендодатель не возражает против передачи имущества или арендных прав третьим лицам (например, в субаренду), то его согласие на это можно зафиксировать в договоре. В таком случае дополнительное согласие арендодателя не потребуется;

Пример формулировки условия

Арендатор имеет право сдавать арендованное помещение в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), а также осуществлять иные права, предусмотренные п. 2 ст. 615 ГК РФ. Получение дополнительного, в том числе последующего, согласия от арендодателя на это не требуется.

4) возможность установки рекламных вывесок. Стороны могут договориться о размещении рекламной вывески на внешней стороне здания (то есть наружной рекламе). В этом случае рекомендуем согласовать макет рекламной вывески и оформить его приложением к договору.

Надо учесть, что размещение наружной рекламы возможно с согласия собственников здания, а также по общему правилу с разрешения органа местного самоуправления на установку и эксплуатацию рекламной конструкции (п. п. 5, 9 ст. 19 Закона о рекламе). За нарушение требований к установке и (или) эксплуатации рекламной конструкции на юридических лиц налагается штраф (ст. 14.37 КоАП РФ).

Рекомендуем согласовать в договоре порядок получения необходимых согласий и разрешений (какая из сторон обращается с заявлением, в какой срок и т.д.).

5. Содержание, эксплуатация и улучшения помещения

Согласуйте в договоре, какая из сторон обязана производить капитальный и текущий ремонт, поддерживать помещение в исправном состоянии, а также нести связанные с этим расходы. Это особенно важно, если вы решили отойти от общих правил, предусмотренных в ст. 616 ГК РФ. Например, если обязанность по проведению капитального ремонта возложили на арендатора.

Если арендатор намеревается произвести улучшения имущества (например, установить перегородки), согласуйте это в договоре. Имеет смысл также определить, являются эти улучшения отделимыми или неотделимыми. При прекращении аренды это исключит споры о возможности их демонтажа.

Для арендодателя может быть важным сохранение интерьерного облика помещения. Тогда в его интересах запретить арендатору без своего согласия делать любые улучшения помещения, любое изменение конструктивных элементов и отделки помещения.

6. Обеспечительный платеж

Обеспечительный платеж может быть установлен по инициативе арендодателя. Этот платеж обеспечивает денежные обязательства арендатора - оплату аренды и (или) иных сумм, например, неустойки. Если арендатор не заплатит вовремя, арендодатель сможет зачесть обеспечительный платеж в счет долга (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).

Рекомендуем также согласовать, что при заключении договора на новый срок в отношении того же объекта обеспечительный платеж не возвращается, а засчитывается в счет обеспечительного платежа по возобновленному договору. Это возможно в силу п. 2 ст. 381.1 ГК РФ.

7. Распределение расходов на государственную регистрацию договора

Если вы заключаете договор аренды нежилого помещения на год и более, то его нужно регистрировать (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Рекомендуем распределить расходы сторон на госрегистрацию. Например, можно обязать арендатора обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации и возложить на него обязанность уплатить госпошлину.

Наиболее популярная мера ответственности при аренде помещений - неустойка за нарушение срока оплаты аренды. Чаще всего она определяется в виде пеней в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

Если арендатор обязан заключить договоры с обслуживающими организациями или договор страхования арендуемого помещения, то имеет смысл установить штраф за нарушение этой обязанности.

Кроме того, можно согласовать условие об ответственности за несвоевременную передачу объекта, невыполнение или несвоевременное выполнение капитального и текущего ремонта, нарушение срока передачи договора на регистрацию, предоставление недостоверных сведений и другие нарушения.

Помощь юриста по сделкам с недвижимостью

Обращайтесь, обязательно помогу.