Заключение договора аренды нежилого помещения

Здравствуйте, уважаемый Виталий Петрович!

При заключении договора арендодатель должен проверить:

1. Что сдает в аренду

Если недостаточно данных о помещении, могут быть споры о том, где заканчивается объект аренды и начинается территория общего пользования со своими условиями пользования и платежами или каков размер арендной платы, если она установлена за 1 кв. м.

Также у контрагента будет повод заявить, что договор не заключен (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Основное, что нужно указать, - кадастровый номер. Но лучше максимально подробно описать помещение (адрес, этаж, площадь).

Приложите к договору выписку из ЕГРН и технический план помещения. Если плана нет, приложите то, что есть у вас из старых документов: кадастровый паспорт или техпаспорт БТИ, на котором сдаваемое в аренду помещение выделено цветом, штрихом.

Если планируете регистрировать договор, закажите технический план у кадастрового инженера.

2. Срок аренды

Бессрочный договор менее надежен, поскольку каждая из сторон может в любой момент отказаться от его исполнения в одностороннем порядке без объяснения причин (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Зафиксируйте начало и окончание периода пользования имуществом. Обычно период указывают в месяцах, в годах или от одной календарной даты до другой (с 1 января по 1 октября 2020 г.).

При заключении долгосрочного договора аренды на год и более договоритесь о его регистрации (кто и за чей счет это делает). Предложите арендатору оплатить расходы, если он хочет регистрировать договор, так как ему это нужнее (у него больше рисков без регистрации). Если регистрировать вы не хотите, укажите срок 11 месяцев, а не "с 1 января по 31 декабря", так как это считается годом.

3. Размер арендной платы

Если не определен размер платы, возможен спор о том, какой договор вы заключили, так как аренда не бывает бесплатной (ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Не сможете получить сверх платы то, что в нее входит по умолчанию, например, НДС или плата за землю (см. п. 2 ст. 654 ГК РФ, Позицию ВАС РФ).

Укажите размер - фиксированный или ставка за квадратный метр. В части валюты стабильнее плата в рублях, так как она не будет меняться каждый месяц. Если хотите плату в иностранной валюте, для защиты от резких колебаний курса установите валютный коридор.

Перечислите все, что не входит в плату (НДС, коммуналка, плата за землю под зданием, где находится помещение).

По коммунальным услугам удобнее для вас, если арендатор платит сам напрямую поставщикам услуг. Если же вы не хотите давать ему доступ к сетям, то можете установить, что платежи будут переменной частью арендной платы.

4. Изменение арендной платы

Арендатор может отказаться пересматривать плату в сторону увеличения, и вы не сможете его заставить. По умолчанию для изменения размера платы нужно соглашение сторон (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Установите себе право менять арендную плату в одностороннем порядке. Периодичность - раз в год. Менять чаще можно по соглашению (см. Позицию ВАС РФ).

5. Условие о правах третьих лиц на объект

Если такие права есть и это потом выяснится, арендатор может расторгнуть с вами договор и взыскать убытки (ст. 613 ГК РФ).

Укажите в договоре все права, какие есть, например, залог.

6. Обеспечительный платеж

Без него будет сложнее сразу получить возмещение в случаях невыплаты арендной платы или ущерба имуществу.

Используйте правильную терминологию - называйте именно обеспечительным платежом, как в ст. 381.1 ГК РФ, а не страховым депозитом, гарантийным платежом и т.п.

Укажите размер платежа и какое конкретно обязательство вы обеспечиваете. Например, по уплате арендной платы или по выплате договорной неустойки за определенное нарушение.

7. Обязанности по ремонту

Могут быть финансовые потери от некачественного капитального ремонта силами арендатора.

Может возникнуть ответственность за нелегальные перепланировки.

Не стоит менять правило по умолчанию - текущий ремонт делает арендатор, капитальный ремонт - вы (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Возлагать на арендатора обязанность по капремонту рискованно. Вам будет сложнее контролировать его сроки, качество, отслеживать перепланировки, даже если вы все это урегулируете договором. Состояние имущества в итоге может стать хуже.

8. Расходы на ремонт и содержание имущества

Возникнут лишние затраты на содержание и обслуживание имущества.

Не меняйте договором распределение расходов, установленных ст. 616 ГК РФ. По умолчанию почти за все платит арендатор, вы платите только за капитальный ремонт. Даже если вы взяли на себя обязанности, например, по текущему ремонту, установите, что он проводится за счет арендатора.

Расходы на капремонт можно предложить взять на себя арендатору, если, например, вы сдаете помещение с недостатками, но делаете скидку по арендной плате.

9. Условие о субаренде, перенайме и т.п.

Помещение может быть неоднократно пересдано неизвестным лицам, которые могут ухудшить его состояние или использовать его не в тех целях, которые вы изначально согласовали. По умолчанию арендатору нужно только ваше согласие, других ограничений нет (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Не давайте согласие прямо в договоре и тем более заранее на все случаи субаренды, не зная, кому будут сдавать помещение. Потом не сможете отозвать согласие, придется менять договор (см. Позицию ВС РФ).

Оговорите дополнительные условия, при которых помещение можно сдавать в субаренду, перенаем и т.п. Например, согласие должно быть строго предварительным, с описанием условий сделки и касается также вторичной и последующей субаренды.

10. Право на отказ от договора

Актуально для срочного договора. Без права на отказ вы не можете выйти из договора в любой момент, когда нашли возможность сдавать подороже. Придется или расторгать договор через суд, или пытаться договориться с арендатором (ст. ст. 619, 450, 310 ГК РФ).

Включите для себя право на отказ в любой момент, если ваш договор - предпринимательский (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Арендатору это невыгодно, он будет возражать. Если вы в нем заинтересованы (например, он "якорный" арендатор), в качестве компромисса предложите установить для себя право на мотивированный отказ, например, при нарушении с его стороны условий договора, или плату за отказ в приемлемом для вас размере.

Нежелательно соглашаться на такие же права для арендатора, чтобы не лишиться в неподходящий момент стабильного дохода.

Что нужно обязательно проверить арендатору.

1. Что арендуете

Могут возникнуть споры о размере арендной платы, если она устанавливается за 1 кв. м, или о том, какую часть помещения вы арендовали.

Также у контрагента появится повод заявить, что договор не заключен (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Основное, что нужно указать, - кадастровый номер. Но лучше максимально подробно описать помещение (адрес, этаж, площадь).

Приложите к договору выписку из ЕГРН и технический план помещения. Если плана нет, приложите то, что есть у арендодателя из старых документов: кадастровый паспорт или техпаспорт БТИ, на котором ваше помещение выделено цветом, штрихом.

Проверьте права арендодателя на помещение по выписке из ЕГРН. Если он не собственник, нужны документы, подтверждающие право владения помещением. Например, договор аренды с собственником и его согласие на сдачу помещения в субаренду.

2. Срок аренды

Бессрочный договор менее надежен, поскольку каждая из сторон может в любой момент отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без объяснения причин, предупредив об этом за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Долгосрочный договор (от года и больше) нужно регистрировать, иначе при продаже объекта вас могут выселить до срока. Аренда не сохранит силу (см. Позицию ВАС РФ).

Зафиксируйте начало и окончание периода пользования имуществом. Обычно период указывают в месяцах, годах или от одной календарной даты до другой (с 1 января по 1 октября 2019 г.).

При заключении договора на срок от одного года договоритесь о его регистрации (кто делает и за чей счет).

3. Размер арендной платы

Если не определен размер платы, возможен спор о том, какой договор вы заключили, так как аренда не бывает бесплатной (ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Может возникнуть спор о том, за что вы платите, и риск взыскания дополнительных платежей.

Укажите размер - фиксированный или ставка за квадратный метр. В части валюты стабильнее рубли, так как в иностранной валюте или в у. е. по определенному курсу плата может меняться каждый месяц.

Выгоднее, если оговорок об отдельных платежах нет. Тогда в арендную плату войдут как минимум НДС и плата за землю (см. п. 2 ст. 654 ГК РФ, Позицию ВАС РФ).

Отдельно оговорите оплату коммунальных платежей (входят в арендную плату или уплачиваются отдельно, кому уплачиваются - арендодателю или поставщикам ресурсов напрямую).

4. Изменение арендной платы

Ставка может неконтролируемо повышаться, если по договору арендодатель может менять ее в одностороннем порядке.

Выгоднее ничего не писать про изменение платы. Тогда оно будет только по соглашению и не чаще раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Если арендодатель настаивает на одностороннем изменении, лучше ограничить его размер и периодичность.

5. Продление договора

Если не согласовать условия о продлении договора, по окончании срока вы сможете его перезаключить, но, возможно, уже на других, менее выгодных условиях. Риск актуален, если у вас долгосрочные планы по бизнесу, а помещение вам согласились сдать, например, на 11 месяцев.

Если просто продолжите пользоваться помещением по умолчанию, договор будет возобновлен на неопределенный срок. Арендодатель сможет выселить вас, предупредив за три месяца (п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Лучше договориться о продлении договора в автоматическом режиме, без подписания дополнительных соглашений и новых переговоров.

Удобная для вас формулировка: "Если за месяц до истечения срока действия договора стороны не представили возражений, он считается продленным на тот же срок на тех же условиях. При этом договор может быть продлен неограниченное число раз".

Рекомендуем зарегистрировать договор, если вы продлеваете его на год или больше.

6. Улучшения

По умолчанию у вас есть право получить возмещение стоимости согласованных с арендодателем неотделимых улучшений (п. п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ). Если изменить это правило или не уточнить порядок компенсации, возможны споры. Можете потерять деньги. Риск актуален, если вы перестраиваете или переоборудуете помещение под свои нужды.

На практике бывает сложно отличить отделимые улучшения от неотделимых. Лучше перечислите, какие конкретно улучшения вы считаете неотделимыми. Это может быть, например, установка пожарной сигнализации, замена дверей и стеклопакетов. Получить согласие арендодателя на них лучше прямо в договоре.

Договоритесь о сроках и порядке выплаты компенсации стоимости улучшений (в том числе при расторжении договора). Если знаете заранее сумму, приложите смету к договору. Потом можно засчитывать стоимость согласованных улучшений в счет арендной платы (см. Позицию ВАС РФ).

7. Расторжение договора

Высока вероятность, что вас досрочно выселят из помещения при любом удобном случае, если арендодатель расширит список случаев для расторжения договора.

В идеале формулировка для вас такая: "Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по основаниям, установленным законом".

Если арендодатель хочет установить больше оснований расторжения по сравнению с законом, предложите сделать это зеркально для обеих сторон. Особенно это касается права на отказ от договора. Если у вас срочный договор и арендодатель настаивает на таком праве для себя, у вас оно тоже должно быть. Дополнительно можно установить плату за отказ (п. 3 ст. 310 ГК РФ).

Консультация юриста по недвижимости

Обращайтесь, обязательно помогу.