Договор купли продажи между юридическими лицами

Здравствуйте, Ольга!

Обязательно составьте его в виде одного письменного документа.

Самое главное - согласовать существенные условия договора. Укажите кадастровый номер квартиры, ее цену. Стоит включить в договор и другие ее характеристики: площадь, этаж, адрес и т.п. Если в квартире живут люди и сохраняют право ею пользоваться, укажите этих людей и их права на жилье. Это обязательно, иначе договор будет незаключенным. Определите, как будет платить покупатель и в каком порядке передается квартира. Прочие условия определите по своему усмотрению с учетом общих положений о купле-продаже.

1. В какой форме составить договор и нужно ли его регистрировать

Составьте договор письменно в виде одного документа, подписанного сторонами. Иначе он будет недействительным (ст. 550 ГК РФ).

Удостоверьте договор у нотариуса, если будете отправлять документы на регистрацию в Росреестр по почте (п. 2 ч. 12 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости). В других случаях закон не требует нотариально удостоверять договор купли-продажи квартиры, но вы с контрагентом можете сделать это по желанию.

Оформите столько экземпляров договора, сколько лиц на стороне покупателя и продавца, и добавьте один экземпляр для Росреестра.

Сам договор в Росреестре регистрировать не требуется. Но его нужно приложить к заявлению, которое вы подадите, чтобы зарегистрировать переход права собственности на квартиру (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 2 ч. 2 ст. 14, п. 2 ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости).

Заключить договор вы можете через портал госуслуг, если такая возможность технически реализована (пп. "о" п. 1, п. 7(1) Положения о Едином портале государственных и муниципальных услуг, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 24.10.2011 N 861).

2. Какие условия являются существенными для договора купли-продажи квартиры

Существенные условия у этого договора такие же, как у любого договора купли-продажи недвижимости (предмет, цена и условия, которые стороны или закон считают существенными).

Сверх этого для договора купли-продажи квартиры существенным является еще одно условие. Это перечень лиц, которые проживают в квартире и по закону сохраняют право ею пользоваться, с указанием их прав на пользование жильем - если такие лица есть. Например, это наниматели квартиры (п. 1 ст. 558, ст. 675 ГК РФ).

Все эти условия обязательно надо согласовать в договоре, иначе его могут признать незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

3. Как описать квартиру

Прежде всего нужно указать сведения, которые индивидуализируют квартиру. Но рекомендуем привести и другую информацию о ней. Так вам будет проще идентифицировать ее в отношениях с другой стороной, фиксировать во внутренних документах и ссылаться на нее в переписке.

Для индивидуализации укажите кадастровый номер квартиры. Если вы укажете только его, этого будет достаточно, чтобы договор считался заключенным (п. 1 ст. 432, ст. 554 ГК РФ, см. Позицию ВАС РФ). Однако рекомендуем указать еще и другие данные, в частности площадь квартиры (общую и можно отдельно жилую), адрес. На практике в договоре указывают также количество комнат, сведения о других помещениях (кухня, балкон, санузел) и этаж, на котором расположена квартира. Эти данные можно взять из выписки из ЕГРН.

Дополнительно рекомендуем указать в договоре:

· на каком основании она принадлежит продавцу. Для этого обычно указывают вид права продавца и реквизиты документа, по которому он его приобрел (договора купли-продажи или участия в долевом строительстве, решения суда и т.п.). Это подтвердит, что продавец правомочен продавать квартиру, в частности, как ее собственник (п. 1 ст. 288 ГК РФ);

· есть ли обременения или ограничения прав на нее и какие (например, ипотека). Если обременения есть и вы укажете их в договоре, то подтвердите, что покупатель согласен принять квартиру с ними. Это значит, что он не сможет потребовать уменьшить цену или расторгнуть договор из-за наличия обременений (п. 1 ст. 460 ГК РФ);

· в каком она состоянии: пригодна ли для проживания, есть ли у нее особенности. Так, продавец мог сделать в квартире ремонт или, напротив, у нее могут быть недостатки (к примеру, аварийные коммуникации), даже при наличии которых покупатель согласен на покупку. Если их оговорить в договоре, продавец не будет за них отвечать (п. 1 ст. 469, п. 1 ст. 475 ГК РФ).

4. Как согласовать порядок оплаты

Специфики в том, как определить порядок оплаты, в том числе ее сроки, у договора купли-продажи квартиры нет. Вы можете выбрать любой способ: предоплату или постоплату, в том числе рассрочку.

Не забудьте, что при рассрочке вы должны согласовать цену, порядок, сроки и размеры платежей, иначе договор купли-продажи считается незаключенным. Также при рассрочке, как и при полной постоплате, квартира по умолчанию будет в залоге у продавца с момента ее передачи покупателю до полной оплаты. Если вы этого не хотите, нужно прямо указать в договоре, что залог не устанавливается (п. 5 ст. 488, п. п. 1, 3 ст. 489 ГК РФ).

На практике квартиры часто продают именно в рассрочку, в два платежа. Покупатель вносит часть платы после заключения договора и часть - после регистрации перехода к нему права собственности. Так продавец гарантированно получает какие-то деньги сразу, а покупатель сохраняет часть своих средств, пока не получит квартиру в собственность.

5. Как согласовать порядок передачи квартиры

У вашего договора нет особенностей и в порядке передачи объекта. Чтобы его определить, рекомендуем оговорить:

1) срок, в который продавец должен передать квартиру покупателю. Передать ее можно как до, так и после регистрации перехода права собственности на квартиру. Выбирайте вариант, который устраивает обе стороны. Если не оговорить срок передачи, он будет определяться по общим для всех обязательств правилам - 7 дней с момента, когда покупатель потребует передать квартиру (ст. 314, п. 1 ст. 457 ГК РФ);

2) перечень документов, которые передаются вместе с квартирой. Например, можно договориться, что продавец отдаст копии документов, на основании которых он сам приобрел квартиру, или платежные поручения об оплате коммунальных услуг за последние три года. Это поможет покупателю защитить свои интересы, если впоследствии к нему предъявят претензии третьи лица;

3) перечень принадлежностей (оборудования и имущества), которые нужны для эксплуатации квартиры, в том числе тех, которыми она оборудована. Например, ключи от входной двери, кондиционеры, оконные решетки, рольставни, ТВ- и Интернет-кабели;

4) обязанности сторон, которые им нужно исполнить, чтобы передать и принять квартиру.

5.1. Какие обязанности по передаче-приемке возложить на стороны договора

Рекомендуем предусмотреть в договоре обязанности сторон: для каждой по отдельности и совместные. Это поможет урегулировать процедуру передачи-приемки квартиры.

На продавца можно возложить обязанность подготовить квартиру к передаче, в частности:

· снять с регистрации лиц, которые зарегистрированы в квартире;

· вывезти все вещи, кроме тех, которые остаются в квартире как ее принадлежности или принадлежат проживающим в квартире лицам;

· отремонтировать квартиру, отдельные помещения или оборудование в ней (при необходимости);

· погасить все задолженности по коммунальным и иным платежам, связанным с пользованием и владением квартирой.

На покупателя рекомендуем возложить обязанность тщательно осмотреть квартиру на предмет недостатков при приемке, проверить исправность инженерных коммуникаций и сетей связи, зафиксировать обнаруженные отклонения. Иначе по общему правилу он должен будет принять квартиру в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями (п. 2 ст. 484 ГК РФ).

На обе стороны договора возложите обязанность оформить передачу квартиры, когда она состоится. Закон требует составить для этого передаточный акт или иной документ о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Договором можно утвердить его форму и/или требования к его содержанию. А если квартира передается при подписании договора, можно установить в нем, что он сам имеет силу такого акта. Тогда его не понадобится составлять отдельно.

Помощь юриста по сделкам с недвижимостью

Обращайтесь, обязательно помогу.