Выдел доли дома в натуре

Добрый день, Галина!

Долю в праве собственности на жилой дом можно выделить в натуре как во внесудебном порядке при согласии всех собственников в доме, так и через суд при недостижении согласия об условиях выдела с другими сособственниками (ст. 252 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что:

• доля подлежит выделу, когда есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, - отдельный вход и независимые коммуникации, которая также должна оставаться пригодной для проживания (пп. "а" п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (в ред. от 06.02.2007));
• самовольная перепланировка, а также неузаконенная пристройка к дому не берутся в расчет при выделе доли в натуре до момента ее легализации (ст. 29 ЖК РФ; п. 10 Постановления N 4);
• если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Данная стоимость определяется оценочной экспертизой.

Порядок выдела доли во внесудебном порядке
Внесудебный порядок возможен в случае, если против выдела доли в жилом доме в натуре не возражают другие сособственники и достигнута договоренность о принадлежности тех или иных помещений внутри дома.
Для выдела доли в жилом доме рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Сформируйте жилое помещение, предполагаемое к выделу
Произведите необходимые переустройство и перепланировку с целью формирования изолированного жилого помещения, предполагаемого к выделу (с предварительным получением соответствующих разрешений).
Если изолированное помещение, которое требуется выделить, фактически существует, переходите к шагу 2.

Шаг 2. Закажите технический план с учетом внесенных изменений в конструкцию дома
Заказать технический план на выделяемое помещение можно, заключив договор на проведение кадастровых работ с кадастровым инженером, в том числе и в БТИ по месту регистрации дома, если в их штате имеется кадастровый инженер (ч. 1 ст. 29, ч. 1 ст. 35 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ; ч. 1 ст. 24 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Технический план готовится в том числе в электронной форме и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план (ч. 12 ст. 24 Закона N 218-ФЗ).
Технический план может быть помещен на временное хранение в электронное хранилище, ведение которого осуществляется органом регистрации прав.

В договоре на выполнение кадастровых работ может быть предусмотрена обязанность кадастрового инженера по помещению в электронное хранилище подготовленного им технического плана (ч. 3, 5 ст. 20 Закона N 218-ФЗ).

Шаг 3. Заключите соглашение о выделе доли в жилом доме в натуре с иными собственниками этого дома
Стоимость выделяемых помещений должна быть пропорциональна выделяемой доле. То есть если общая стоимость жилого дома составляет, например, 1 млн руб., то стоимость помещений, выделяемых в счет 1/4 доли в праве собственности на такой дом, должна составлять 250 000 руб. Добиться такого совпадения на практике невозможно, поэтому образовавшуюся разницу необходимо компенсировать:

• выделяющемуся сособственнику со стороны остальных, если стоимость выделяемых помещений пропорционально меньше выделяемой доли, пропорционально его доле в праве собственности;
• иным сособственникам со стороны выделяющегося в обратном случае пропорционально их долям в праве собственности на оставшуюся часть дома.

Условие о размере такой компенсации и порядке ее выплаты обязательно прописывается в соглашении о выделе доли (п. п. 7, 9, 11 Постановления N 4).

Соглашение оформляется по количеству сособственников жилого дома и должно быть подписано каждым из них. Нотариально удостоверять данное соглашение не требуется.

Шаг 4. Обратитесь в Росреестр
Для кадастрового учета выделенной доли и регистрации изменений в правах собственности в Росреестр следует представить (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 1, 8 ст. 41 Закона N 218-ФЗ):

• заявления от каждого из сособственников. Выделившийся собственник должен поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на выделенную часть дома, а другие сособственники - изменения в правах собственности на оставшееся после выдела помещение;
• правоподтверждающие документы сособственников на жилой дом;
• соглашение о выделе доли в жилом доме в натуре в количестве экземпляров, соответствующем числу собственников дома, плюс дополнительно составляется экземпляр для регистрирующего органа. При этом само соглашение регистрации не подлежит;
• документы, удостоверяющие личность заявителей;
• нотариально удостоверенную доверенность, если документы представляются представителем.

В случае помещения технического плана в электронное хранилище в заявлении можно указать идентифицирующий номер технического плана. В таком случае его представление не потребуется (ч. 4 ст. 20 Закона N 218-ФЗ).

За регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Справка. Размер госпошлины
Размер госпошлины за регистрацию права собственности составляет: для выделяющегося собственника - 2 000 руб., для других сособственников, доли которых изменяются, - 350 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 (пп. 22, 27 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

• непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
• почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
• в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).
О ходе оказания услуги (например, о поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Не позднее чем через 10 рабочих дней с даты приема заявления и документов (в случае представления документов через МФЦ - 12 рабочих дней) Росреестр должен будет выдать выписки из ЕГРН: выделившемуся сособственнику - на часть жилого дома (с указанием литер), а остальным - на дом, но с измененной долей в праве собственности и иным составом помещений. Выписка может быть направлена и в электронной форме (п. п. 5, 6 ч. 1 ст. 16, ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Порядок выдела доли в судебном порядке
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Для выдела доли в судебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте техническую документацию
В случае если дом построен до 01.01.2013, получите в БТИ технический паспорт.

Получите в Росреестре выписку из ЕГРН об основных характеристиках жилого дома.

Закажите заключение о возможности выдела доли в праве собственности на жилой дом в любой организации, специализирующейся на строительно-технических экспертизах, или также в БТИ.

Шаг 2. Подайте исковое заявление о выделе своей доли в натуре
В исковом заявлении следует описать жилой дом, доля в праве собственности на который предполагается к выделу в натуре, порядок пользования помещениями в доме и то помещение (помещения), которое предполагается к выделу в счет доли. В случае несоразмерности доли нужно указать на желаемый размер компенсации и привести ее расчет.
К исковому заявлению следует приложить документы, указанные в Шаге 1, а также (ст. ст. 131, 132 ГПК РФ; пп. 1 п. 1 ст. 333.19, пп. 3 п. 1 ст. 333.20 НК РФ; п. 5 Постановления N 4):

• правоподтверждающие документы сособственников на жилой дом;
• квитанцию об уплате госпошлины за рассмотрение дела в суде, размер которой, как правило, рассчитывается исходя из цены выделяемой доли;
• иные документы, подтверждающие требования истца;
• копии искового заявления по числу ответчиков и третьих лиц.

Исковое заявление подается в суд общей юрисдикции по месту нахождения жилого дома (ст. 30 ГПК РФ).

Шаг 3. Примите участие в судебном заседании
Необходимо доказать, что произвести выдел технически возможно, а выделяемые помещения примерно соответствуют по стоимости доли истца в праве собственности на дом. В этом может помочь судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза (п. 4 Постановления N 4).

Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь, а в случае представления ваших интересов в суде - нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; ч. 2 ст. 53 ГПК РФ). Расходы на оплату услуг представителя суд может полностью или частично взыскать с ответчика в вашу пользу по письменному ходатайству (ч. 1 ст. 100 ГПК РФ; п. п. 2, 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).

Шаг 4. Обратитесь в Росреестр
В случае положительного решения суда выделяющийся собственник также должен поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на выделенную часть дома.
Для этого подготовьте следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, п. 4 ч. 8 ст. 41 Закона N 218-ФЗ):

• заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на выделенную часть дома;
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• решение суда с отметкой о вступлении в силу в двух экземплярах;
• нотариально удостоверенную доверенность, если документы представляются представителем.

Предъявления других документов технического характера не потребуется.
Заявление и необходимые документы представляются, а также госпошлина уплачивается в указанном выше порядке.

Обратите внимание!
Собственники жилого помещения или доли в нем являются плательщиками налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).

Юридическая помощь по сделкам с недвижимостью, обращайтесь.