Приведение ВРИ земельного участка в соответствие с классификатором

Добрый день, Гоар!

Приведение ВРИ земельного участка в соответствие с классификатором 

ВРИ — это правовой режим земельного участка: какие виды деятельности разрешены на нём (жилая застройка, торговля, производство и т.д.).

Согласно п.2 ст. 7 ЗК РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором.

Это означает, что любому вновь образованному участку ВРИ присваиваются из списка, перечисленного в классификаторе ВРИ ЗУ (см. Приказ Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков". 

Риски оставления устаревшего ВРИ 

• ВРИ определяет правовой режим участка и пределы его использования.
• ВРИ является определяющим фактором при расчете кадастровой стоимости участка
• Расчет арендной платы зависит от ВРИ;
• ВРИ является определяющим фактором при расчете земельного налога;
• Плата за изменение ВРИ в Москве и Московской области зависит от ВРИ;
• Размер выкупной стоимости земельного участка зависит от ВРИ.
• Несоответствие фактического использования заявленному ВРИ ведёт к претензиям органов, штрафам и рискам при сделках.
• Приведение ВРИ участка в соответствие с действующим классификатором позволяет защитить имущественные интересы правообладателя.
• Финансовые и правовые риски: от многократного завышения кадастровой стоимости и арендной платы до проблем с получением разрешительной документации. 

Процедура установления соответствия, в отличие от полноценного изменения ВРИ, является упрощённой, бесплатной и, как правило, не зависит от градостроительного регламента. 

Правила установления ВРИ участка

• Согласно п.2 ст. 7 ЗК РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором. Это означает, что любому вновь образованному участку ВРИ присваиваются из списка, перечисленного в классификаторе, который утвержден Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412. 

При приведении ВРИ в соответствие необходимо учитывать ряд моментов 

Приведение ВРИ в соответствие не является изменением ВРИ участка, а представляет собой выявление в классификаторе и установление участку наиболее близкого аналога его текущего разрешенного использования, т.е. новый ВРИ участку не присваивается. 

В силу п. 8 ст. 36 ГрК РФ земельные участки или объекты капитального строительства, не соответствующие градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие, кроме случаев, когда их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды или объектов культурного наследия. 

Соответственно, если вид разрешенного использования был правомерно установлен участку до утверждения градостроительного регламента и его использование не создает угрозу жизни и здоровью, то участку при приведении в соответствие устанавливается актуальный ВРИ, даже если он отсутствует в перечне доступных для территориальной зоны, в которой находится участок.

Чек-лист приведения ВРИ в соответствие с классификатором 

Перед любыми работами сначала проверяем ВРИ и градорежим на участке. 

Шаг 0. Быстрая подготовка — собираем исходные данные

• Возьмите выписку из ЕГРН и кадастровую карту участка (росреестр/МФЦ).
• Закажите или получите в администрации выписку из Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) и/или градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — в них указаны допустимые для зоны ВРИ.
• Проверьте наличие ограничений (охранные зоны, охранные обязательства, аренда, обременения). Это основа для всех дальнейших шагов.  

Шаг 1. Уточняем: новый ВРИ предусмотрен ПЗЗ или нет

Если желаемый ВРИ входит в перечень допустимых (основных/вспомогательных) для вашей территориальной зоны — переходить проще: оформляем заявление на изменение записи в ЕГРН.

Если ВРИ не предусмотрен ПЗЗ — нужно менять ПЗЗ (см. шаг 3). Обратите внимание: менять ВРИ можно только в рамках вариантов, утверждённых для зоны. 

Шаг 2. Порядок, когда ВРИ предусмотрен ПЗЗ (простая смена ВРИ)

• Подготовьте пакет документов: заявление (форма Росреестра), копию правоустанавливающих документов, кадастровую схему участка, выписку из ПЗЗ/ГПЗУ и проект (если требуется).
• Подайте заявление в МФЦ / Росреестр / орган местного самоуправления (в зависимости от региона — проверьте местные регламенты). Услуга часто бесплатна.
• После положительного решения получите новую выписку ЕГРН с обновлённым ВРИ. 

Шаг 3. Если ВРИ не предусмотрен ПЗЗ — инициируем изменение ПЗЗ

• Обращаетесь в муниципалитет с инициативой о внесении изменений в ПЗЗ (комиссия/администрация рассматривает обоснование).
• Процедура обычно включает подготовку проекта изменений, общественные обсуждения или публичные слушания и заключения профильных ведомств.
• Окончательное решение принимает местный совет (документ — решение/постановление об утверждении ПЗЗ). После этого целевые ВРИ становятся возможны для участка. Закон о порядке внесения изменений — в Градостроительном кодексе (порядок ПЗЗ). 

Шаг 4. Что дальше — регистрация изменения в ЕГРН

• После изменения ПЗЗ или получения официального подтверждения права на новый ВРИ соберите документы (решение администрации/копия ПЗЗ или ГПЗУ, правоустанавливающие документы, кадастровая схема) и подайте их в Росреестр/МФЦ для внесения записи в ЕГРН. После внесения получите новую выписку — она подтверждает легальность использования. 

Шаг 5. Сложные случаи (изменение категории земли, ипотека, охраны)

• Если нужно менять категорию земель (например, из сельхоз в населённую), это отдельная процедура: изменение категории — через нормативные акты, возможен перевод земель и публичные процедуры.
• При ипотеке банк как залогодержатель должен быть проинформирован; изменения ВРИ возможны, но требуют согласований по договору залога.
• Ограниченные территории (заповедники, прибрежные полосы) могут исключать смену ВРИ вообще — проверяйте специальные режимы. 

Что делать, если участок уже используется «не по ВРИ» 

Варианты действий:

• Прекратить использование и привести деятельность в соответствие (быстрый, безопасный путь).
• Попытаться урегулировать: инициировать изменение ПЗЗ и затем зарегистрировать ВРИ.
• Легализовать через получение специальных разрешений (если ПЗЗ допускает условно-разрешённый вид) — подавайте заявку в администрацию. Помните о риске проверок и штрафов при продолжении незаконной эксплуатации. 

Короткий список документов для заявлений в Росреестр

• Выписка из ЕГРН (кадастровый паспорт).
• Кадастровая схема / план; схема границ.
• Правоустанавливающие документы (договор, свидетельство).
• Выписка из ПЗЗ или ГПЗУ / решение администрации об изменении ПЗЗ (при необходимости).
• Заявление по форме Росреестра и копии паспортов заявителей. 

Практические советы и риски 

• Сначала проверяйте ПЗЗ и ГПЗУ: это экономит время и деньги.
• При планировании изменения ПЗЗ привлекайте градостроительного консультанта — подготовка обоснований и участие в публичных слушаниях требует профессионализма.
• Не продолжайте фактическое использование «в обход» — риски штрафов и запрета эксплуатации высоки.
• Введение в 2014 году единого классификатора ВРИ унифицировало перечень допустимых видов использования, однако значительное количество участков по-прежнему имеет устаревший ВРИ, что приводит к ряду проблем. 

Имею большой и успешный опыт в решении аналогичных споров.

Обращайтесь к земельному юристу, обязательно помогу.

Ноябрь 2025 г.