Этапы проверки коммерческой недвижимости

Здравствуйте, Эдвин!

Выделяют несколько этапов проверки коммерческой недвижимости.

Анализ выписки из ЕГРН – простой и доступный способ получить ключевую информацию об объекте: кадастровую стоимость, категорию земли, разрешенное использование, сведения о владельце и обременениях.

Данные ЕГРН позволяют отследить историю перехода прав, содержат информацию о документах-основаниях. Важно помнить, что данные физлиц-правообладателей скрыты, поэтому подтвердить их права собственности таким способом невозможно.

Решением может быть внесение правообладателем "разрешительной надписи" в реестр, запрос выписки у продавца или проведение сделки через нотариуса, имеющего доступ к данным Росреестра.

Проверка правоустанавливающих документов (договоров, судебных актов, свидетельств), указанных в законе о госрегистрации, позволяет выявить притязания третьих лиц, выполнение обязательств по договорам и законность сделки.

Земельный и градостроительный аудит включает проверку соответствия планов покупателя виду разрешенного использования участка, анализ ЗОУИТ, оценку прав продавца на земельный участок при покупке здания без земли.

Необходимо оценить возможность получения разрешений/лицензий на ведение деятельности, риски изъятия объекта, возможность признания постройки самовольной. Важно проверить наличие судебных споров и оценить налоговые последствия приобретения объекта, особенно включенного в Перечень 700-ПП г. Москвы.

Необходимо удостовериться в правоспособности продавца, проверить полномочия представителя (если он есть) и соответствие сделки нормам корпоративного законодательства.

Если продавец – юридическое лицо, следует начать с получения выписки из ЕГРЮЛ на сайте ФНС. Она содержит сведения о лицах, уполномоченных действовать от имени организации без доверенности.

Рекомендуется также изучить финансовую отчетность организации (бухгалтерский баланс, отчет о прибылях и убытках), доступную в открытых источниках, чтобы оценить риск банкротства.

Это важно, поскольку в случае банкротства сделка купли-продажи недвижимости может быть признана недействительной как подозрительная или совершенная с нарушением прав кредиторов.

Если продавец действует через представителя, особое внимание уделяется объему полномочий, указанных в доверенности, и сроку ее действия.

Если сделка является крупной для организации (определение крупной сделки дано в законе), необходимо получить согласие общего собрания участников или подтверждение от продавца, что сделка таковой не является.

Важно проводить тщательную проверку всех обстоятельств приобретения недвижимости на этапе выбора объекта. Это позволит избежать судебных споров и проблем с правом собственности в будущем.

Помощь юриста по недвижимости

Имею большой и успешный опыт решения аналогичных дел.

Обращайтесь и я с удовольствием Вам помогу.

14.03.2025