Произвольное определение налогооблагаемого дохода при мене

Здравствуйте, Лариса!

15 января 2026 года Конституционный Суд Российской Федерации вынес знаковое Постановление № 1-П, касающееся определения налоговой базы по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) при обмене недвижимого имущества. Суд признал неконституционным п. 2 ст. 214.10 Налогового кодекса РФ во взаимосвязи с п. 2 ст. 567 Гражданского кодекса РФ в той мере, в какой эти нормы допускают произвольное определение дохода добросовестного налогоплательщика при мене недвижимости в личных целях. Это решение призвано устранить правовую неопределенность и защитить граждан от уплаты налога с фактически понесенных имущественных потерь.

Конституционный Суд, изучив материалы дела, подчеркнул, что предметом его рассмотрения является применение п. 2 ст. 214.10 НК РФ во взаимосвязи с п. 2 ст. 567 ГК РФ при мене недвижимости в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью.

Суд отметил, что в отличие от купли-продажи, где налоговая база зависит от выручки, при мене денежные расчеты, как правило, отсутствуют или носят компенсационный характер при неравноценном обмене. Статья 568 ГК РФ устанавливает общее правило о равноценности обмениваемых товаров, допуская при этом, что фактическая стоимость объектов может не совпадать. Граждане могут совершать такие сделки, руководствуясь субъективными предпочтениями (например, обмен на жилье большей площади в менее престижном районе).

Применение к договору мены правил, предназначенных для купли-продажи, и определение налоговой базы исходя из кадастровой стоимости отчужденного объекта, когда она существенно выше стоимости приобретенного, приводит к абсурдной ситуации. Налогоплательщики вынуждены уплачивать налог, по сути, с величины своих имущественных потерь, а не с полученной экономической выгоды. Суд особо подчеркнул, что это происходит "вне зависимости от своей добросовестности и наличия разумных причин для совершения обмена".

КС РФ также обратил внимание на противоречивость судебной практики и разъяснений финансовых органов, что лишает налогоплательщиков возможности предвидеть последствия своих действий. Отсутствие четких норм в главе 23 НК РФ, регулирующих налогообложение доходов по договору мены недвижимости, создает правовую неопределенность.

Суд указал, что приобретение недвижимости по договору мены не всегда свидетельствует о получении экономической выгоды. Обмен предполагает эквивалентность встречных предоставлений. Для установления действительного изменения имущественного положения сторон требуется опровержение эквивалентности обмена с учетом всех обстоятельств.

В связи с выявленными противоречиями Конституционный Суд признал п. 2 ст. 214.10 НК РФ неконституционным в той мере, в какой он во взаимосвязи с п. 2 ст. 567 ГК РФ допускает произвольное разрешение вопроса об определении подлежащего обложению НДФЛ дохода добросовестного налогоплательщика при мене недвижимости в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью.

Помощь юриста по налоговым спорам

Имею большой и успешный опыт решения аналогичных дел.

Обращайтесь и я с удовольствием Вам помогу.

22.01.2026