Договор купли продажи нежилого помещения

Здравствуйте, Эльвира!

Составьте договор в виде одного документа, иначе он будет недействительным (ст. 550 ГК РФ). Согласуйте существенные условия договора: предмет (индивидуальные характеристики помещения, в том числе данные о его расположении в здании), цену, а также условия, на согласовании которых настаивает одна из сторон. Для договоров с рассрочкой оплаты дополнительно укажите порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489, п. 5 ст. 454 ГК РФ). Включите сведения, которые подтверждают, что продавец является собственником помещения. Важно также согласовать условия о состоянии помещения и порядке его передачи покупателю.

1. Предмет договора купли-продажи помещения

Условие о предмете является существенным для любого договора, в том числе и для договора купли-продажи нежилого помещения (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Суд может признать договор незаключенным, если посчитает, что предмет вы не согласовали (ст. 554 ГК РФ). Но важно понимать, что сторона, которая подтвердила действие договора (например, приняла исполнение от контрагента), по общему правилу не может ссылаться на его незаключенность (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Чтобы определить предмет договора купли-продажи нежилого помещения (ст. 554 ГК РФ):

1) опишите помещение;

2) определите его расположение.

1.1. Как описать помещение

Если помещение является отдельным объектом недвижимости, рекомендуем включить в договор:

· кадастровый номер и дату его присвоения;

· кадастровый номер здания, сооружения, в котором расположено помещение;

· площадь (кв. м);

· номер, тип этажа здания или сооружения, на котором расположено помещение;

· обозначение (номер) помещения на поэтажном плане;

· адрес;

· наименование помещения (если такое есть);

· назначение помещения (нежилое).

Формально для индивидуализации помещения достаточно кадастрового номера (п. 2 Постановления

Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Но на практике не принято этим ограничиваться, поскольку удобнее пользоваться договором, в котором дополнительно указаны хотя бы адрес и площадь помещения.

Нужные сведения для индивидуализации помещения вы найдете на сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request). Там же можете заказать выписку из ЕГРН в электронном виде (https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_1). Это желательно сделать, даже если у вас есть иные документы на объект (свидетельство о государственной регистрации права собственности, технический паспорт БТИ и др.). В выписке будут актуальные сведения о помещении, реальном собственнике помещения, об отсутствии или, наоборот, наличии обременений помещения, ограничений прав продавца.

Если помещение не является самостоятельным объектом недвижимости, его тоже можно продать. Однако такое помещение сложнее индивидуализировать, поскольку выписки из ЕГРН на него не будет.

Для индивидуализации такого помещения:

· опишите здание, в котором находится помещение;

· перечислите индивидуальные характеристики помещения, в том числе опишите его местоположение и укажите площадь. Опишите границы помещения в виде текста или изобразите их графически (схема, план). Главное, чтобы было понятно, какую часть здания продавец передает покупателю. Отобразить границы помещения (его местоположение) удобно на копии технического плана здания.

Однако, чтобы избежать рисков с регистрацией перехода права собственности, все-таки рекомендуем продавцу предварительно оформить помещение как самостоятельный объект недвижимости, а затем уже заключить в отношении такого объекта договор.

1.2. Как определить расположение помещения

Для этого нужно описать местоположение помещения в пределах этажа (этажей), или в пределах здания (сооружения), или в пределах соответствующей части здания (сооружения) (п. 37 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943).

Для наглядности приложите к договору технический план. На графической части плана будет указано местоположение помещения на этаже (части этажа) или в здании/сооружении (части здания/сооружения), если этажности нет (ч. 4 ст. 24 Закона о госрегистрации недвижимости).

2. Цена договора

Условие о цене - существенное для договора купли-продажи любой недвижимости, в том числе помещения. Если цена не согласована, то суд может признать договор незаключенным. При этом сам он цену определять не будет (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Чтобы согласовать цену, укажите сумму, которую покупатель должен заплатить. Укажите, включен ли в нее НДС. По умолчанию цена включает НДС (см. Позицию ВАС РФ).

По общему правилу цена помещения включает в себя стоимость части земельного участка, которая передается вместе с помещением, или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ).

Если продавец - собственник земельного участка, то рекомендуем выделить стоимость земли в цене договора, поскольку продажа земельного участка, в отличие от продажи помещения, не облагается НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Чтобы определить рыночную стоимость помещения, вы можете обратиться к оценщику (ч. 1 ст. 3 Закона об оценочной деятельности, п. 4 Федерального стандарта оценки N 2). В этом случае укажите в договоре, что его цена определена на основе отчета оценщика, приведите реквизиты отчета и сведения об оценщике.

Необязательно устанавливать в договоре стоимость, которую определил оценщик, но лучше ориентироваться на нее. Важно не устанавливать цену недвижимости явно ниже рыночной стоимости. Иначе при определенных условиях налоговый орган может начислить недоимку по налогам из-за того, что занижен доход от реализации помещения.

3. Права на земельный участок и сведения о нем

Если у продавца оформлены права на земельный участок (его часть), укажите это в договоре. Опишите, какие права продавец передает покупателю - право собственности или пользования (ст. 552 ГК РФ). Сделайте ссылки на документы, свидетельствующие о таких правах, например на выписку из ЕГРН, договор аренды.

Если земельный участок находится в аренде, то по умолчанию к покупателю перейдут права и обязанности арендатора. Однако мы все равно рекомендуем покупателю ознакомиться с договором между собственником помещения и собственником земельного участка. Это прояснит, на каких условиях продавец использует участок, не запрещает ли договор продавать помещение без согласия собственника земли (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Если участок принадлежит продавцу на праве собственности, то покупателю по общему правилу передается право собственности на земельный участок (п. 2 ст. 552 ГК РФ). При этом если земельный участок под помещениями выделить нельзя, покупатель станет долевым собственником земли под зданием. Право на долю в праве на участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента регистрации его права на помещение (п. 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018).

Для описания земельного участка укажите:

· кадастровый номер;

· площадь (кв. м);

· адрес;

· категорию земель;

· вид разрешенного использования.

Советую взять эти данные из выписки из ЕГРН, а саму выписку приложить к договору.

4. Состояние помещения

Зафиксируйте в договоре состояние помещения, его недостатки, работоспособность инженерно-технических систем, оборудования. В этом вам может помочь отчет оценщика (если стоимость помещения определял оценщик). Обычно в отчете описывается состояние недвижимости (ст. 11 Закона об оценочной деятельности). В таком случае сошлитесь на отчет и приложите его к договору.

Однако, несмотря на это, мы настоятельно рекомендуем осмотреть помещение и проверить работоспособность всех его систем и оборудования.

Вы можете указать в договоре:

· технические характеристики, состояние конструктивных элементов помещения: стен, потолка, пола, окон, дверей, перегородок;

· состояние внутренней отделки помещения;

· требования покупателя к качеству помещения (например, наличие определенного потолочного покрытия, внутренних перегородок в помещении). Если их не указать, помещение могут признать пригодным, несмотря на претензию покупателя о том, что ему передано помещение с соответствующими недостатками.

Если в договоре не будет требований к качеству, покупатель сможет заявить о недостатках помещения, только если:

· оно не пригодно для стандартного использования (п. 2 ст. 469 ГК РФ);

· нарушены обязательные требования, предусмотренные законодательством. Так, продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать недвижимость, которая соответствует этим требованиям (п. 4 ст. 469 ГК РФ).

5. Передача помещения

Полезно определить в договоре порядок передачи помещения покупателю. В частности, укажите:

· срок передачи;

· документ, который удостоверяет передачу помещения. Обычно это передаточный акт (акт приема-передачи). Именно он будет доказательством того, что продавец исполнил свою обязанность по передаче помещения (п. 1 ст. 556 ГК РФ);

Образец акта приема-передачи нежилого помещения по договору купли-продажи

· имущество и документы, которые продавец должен передать вместе с помещением.

5.1. Имущество, которое передается вместе с помещением

Важно указать в договоре принадлежности помещения, которые продавец должен передать покупателю (п. 2 ст. 456 ГК РФ). Это поможет избежать споров о том, должен ли продавец передать покупателю

конкретное имущество, а также защитить покупателя, если продавец не передает имущество, указанное в договоре.

Укажите в договоре:

1) сети инженерно-технического обеспечения, например системы водоснабжения, канализации, электроснабжения, подведенные к помещению. Опишите их состояние;

2) оборудование, например кондиционеры, осветительные приборы, приборы учета, оборудование охранной и пожарной сигнализации. Опишите их состояние, количество;

3) ключи, пропуски от помещения и здания, в котором находится помещение;

4) иное имущество, например мебель (столы, стулья, тумбы и т.д.). Опишите их состояние, количество. Также вы можете указать стоимость такого имущества, если плата за него не входит в цену помещения.

5.2. Документы, которые относятся к помещению

По общему правилу продавец должен передать покупателю документы, относящиеся к помещению (п. 2 ст. 456 ГК РФ).

Рекомендуем перечислить их в договоре. Обычно это технический план, экспликация, эксплуатационные документы на системы водоснабжения, канализации, электроснабжения, схема расположения сетей инженерно-технического обеспечения помещения, схема электрических сетей помещения.

Также укажите форму, в которой эти документы передаются (например, копия).

6. Условие о задатке

Если вы хотите иметь гарантии, что договор будет исполнен, можете предусмотреть условие о задатке.

Сумма задатка засчитывается в счет оплаты по договору. Но если покупатель не произведет дальнейшую оплату, то задаток ему не вернется. Если же продавец нарушит договор (например, не передаст помещение покупателю), то он будет обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка (п. 1 ст. 380, п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Для согласования этого условия нужно четко указать, что уплачиваемая сумма является задатком, иначе суд может воспринять ее как аванс (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

7. Согласия на заключение договора и заверения о важных обстоятельствах

Нежилое помещение, как и любая недвижимость, стоит дорого. Купля-продажа помещения может быть крупной сделкой. В этом случае ее нужно согласовать (одобрить) с определенным органом юрлица. Иначе суд может признать сделку недействительной (п. п. 1 - 6 ст. 79 Закона об АО, п. п. 3, 4 ст. 46 Закона об ООО).

Если контрагент утверждает, что сделка для него не крупная, то в ваших интересах зафиксировать в договоре заверение об этом. Если оно окажется недостоверным, то вы сможете взыскать с другой стороны убытки или предусмотренную договором неустойку, а при определенных условиях - отказаться от договора или признать его недействительным (п. п. 1 - 3 ст. 431.2 ГК РФ).

Если продавец физическое лицо, приложите к договору нотариально удостоверенное согласие его супруга на совершение этой сделки. Без такого согласия договор могут признать недействительным по иску супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Если сторона не состоит в браке, включите в договор заверение об этом (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ).

Помощь юриста по сделкам с недвижимостью

Обращайтесь, обязательно помогу.