Субъекты административной ответственности

Доброе утро, Вадим!

Поскольку в соответствии с разделом VIII ЖК РФ содержание общего имущества в многоквартирном доме обеспечивается различными способами управления многоквартирным домом, на практике возникает вопрос о субъекте административной ответственности по статье 7.22 КоАП РФ в случае, если нарушения правил содержания жилых домов и (или) жилых помещений допущены в отношении общего имущества в многоквартирном доме.

Статьей 39 ЖК РФ бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложено на собственников помещений в многоквартирном доме.

Органом управления многоквартирным домом в силу статьи 44 ЖК РФ является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Статьей 161 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из нижеприводимых способов управления многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (путем заключения собственниками помещений договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности на основании решений общего собрания собственников) (статья 164 ЖК РФ);
• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, ответственность за содержание общего имущества в многоквартирном доме возникает у лица, на которое возложены функции по содержанию и ремонту общего имущества, с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
При определении субъекта правонарушения, предусмотренного статьей 7.22 КоАП РФ, необходимо также учитывать положения пункта 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которому ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации.

В качестве субъектов правонарушений Инспекцией признавались администрации муниципальных образований Республики Карелия, выступающие в качестве собственников жилого фонда, управляющие компании и обслуживающие организации.
Неустановление Инспекцией лица, ответственного за содержание и ремонт жилых домов, послужило основанием для признания незаконными и отмены судом ряда постановлений о привлечении к административной ответственности.

Например, по делу N А26-5119/2008 Администрация Лахденпохского муниципального района оспорила постановление Инспекции о привлечении к административной ответственности по статье 7.22 КоАП РФ, согласно которому на заявителя была возложена вина за то, что он не организовал работы по проведению капитального ремонта жилого дома.

Удовлетворяя заявленное требование, суд указал, что, поскольку на момент составления протокола об административном правонарушении и вынесения оспариваемого постановления муниципальное имущество, в том числе и названный жилой дом, было передано в муниципальную собственность Лахденпохского городского поселения, у Администрации Лахденпохского муниципального района отсутствовали правомочия по владению, пользованию и распоряжению указанным домом и, соответственно, отсутствовала обязанность по его содержанию и капитальному ремонту.

Также судом было принято во внимание, что обслуживание указанного дома в разное время осуществляли различные организации на основании договоров.

Суд пришел к выводу, что, поскольку данные обстоятельства не были исследованы и оценены в рамках административной процедуры, Инспекция не установила лицо, на которое возложена обязанность по содержанию и капитальному ремонту жилого дома.

Аналогичная позиция суда изложена в решениях по делам N А26-5125/2008, N А26-5057/2008 и N А26-2591/2008.

Положения пункта 4 статьи 161 ЖК РФ призваны обеспечить решение вопроса об управлении многоквартирными домами, в которых собственники умышленно или по иным причинам уклоняются от выбора способа управления.

Так, указанной нормой установлены полномочия органов местного самоуправления на проведение открытого конкурса по выбору управляющей организации, если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления домом либо если решение о выборе способа не было реализовано.

Вместе с тем на практике встречаются случаи, когда способ управления собственниками помещений не выбран, а органы местного самоуправления решение вопроса об управлении многоквартирным домом в порядке пункта 4 статьи 161 ЖК РФ не обеспечили.

В указанной ситуации возникает вопрос о лице, ответственном за содержание общего имущества жилого дома, и субъекте административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.22 КоАП РФ.

При рассмотрении дела N А26-1831/2008, возбужденного на основании заявления Администрации Сегежского городского поселения, указанный вопрос был разрешен судом следующим образом.

Администрации Сегежского городского поселения вменено то, что она не организовала и не проконтролировала выполнение работ по восстановлению системы отопления подъездов конкретного жилого дома, что привело к нарушению температурно-влажностного режима на лестничных клетках.

По мнению Инспекции, Администрация как орган местного самоуправления обязана контролировать содержание и сохранность объектов муниципального жилищного фонда, однако названная обязанность заявителем не исполнена.

Решение Инспекции суд признал незаконным по следующим основаниям.
В рамках судебного разбирательства было установлено, что часть жилых помещений дома принадлежит муниципальному жилищному фонду. То есть по отношению к этим помещениям у Администрации имеется обязанность содержать также и общее имущество многоквартирного дома, в состав которого включаются радиаторы отопления, устанавливаемые в подъездах.

В силу статьи 161 ЖК РФ вопрос о ремонте (замене или установке) радиаторов в подъездах жилого дома должен решаться всеми собственниками жилых помещений посредством выбора способа управления домом.

На момент вынесения оспариваемого постановления Инспекции собственники помещений жилого дома не выбрали способ управления.

На основании этого суд пришел к выводу, что возложение на Администрацию ответственности за ненадлежащее состояние общего имущества дома является неправомерным, поскольку до выбора способа управления многоквартирным домом все собственники помещений этого дома являются ответственными за содержание общего имущества и проведение текущего ремонта.

При рассмотрении дел указанной категории судом разрешался вопрос об ответственности администраций муниципальных образований, выступающих в качестве собственников части жилых помещений многоквартирных домов, за невыполнение работ, отнесенных к капитальному ремонту, в отношении общего имущества в тех случаях, когда собственниками был выбран способ управления жилым домом управляющей организацией.

В указанном случае необходимо учитывать, что в силу пункта 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ и пункта 21 Правил содержания общего имущества, помимо выбора способа управления общим имуществом в многоквартирном доме, к компетенции общего собрания собственников помещений отнесено и принятие решения о капитальном ремонте общего имущества.

Сложность ситуации обусловлена еще и тем, что в рассматриваемых правоотношениях администрации муниципальных образований выступают не только как собственники части жилых помещений, но и как органы местного самоуправления, на которые возложена обязанность по содержанию муниципального жилого фонда, а также по осуществлению контроля за его использованием и сохранностью.

Указанное обстоятельство, по мнению Инспекции, является основанием для привлечения администраций муниципальных образований к административной ответственности за невыполнение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Так, в рамках дела N А26-6538/2008 Администрация Петрозаводского городского округа оспорила постановление о привлечении к административной ответственности, которым заявителю вменено невыполнение обязанности по осуществлению капитального ремонта козырьков крылец конкретного жилого дома.

Заявитель указал, что в соответствии с договором управления обязанность по обеспечению надлежащего содержания общего имущества многоквартирного жилого дома возложена на управляющую компанию; Администрация участвует в содержании общего имущества наравне с иными собственниками помещений в многоквартирном доме пропорционально своей доле; решение о необходимости проведения капитального ремонта собственниками помещений не принималось.

Суд отказал заявителю в удовлетворении требования, руководствуясь следующим.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" содержание муниципального жилищного фонда относится к вопросам местного значения.

Статьей 14 Устава местного самоуправления города Петрозаводска содержание и использование муниципального жилищного фонда также отнесено к вопросам местного значения.

В силу статьи 14 ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления относится осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Обязанность Администрации как собственника жилищного фонда производить капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме следует из положений пункта 2 части 1 статьи 154 ЖК РФ, в соответствии с которым капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.

Суд пришел к выводу, что Администрация, являющаяся собственником части жилых помещений и общего имущества жилого дома, несет обязанность по содержанию общего имущества в этом многоквартирном доме. Необходимость решения вопроса о проведении капитального ремонта общего имущества общим собранием собственников не снимает с Администрации обязанности по надлежащему содержанию муниципального жилищного фонда.

Довод Администрации о неправомерности возложения на одного из собственников жилых помещений (заявителя) обязанности по проведению капитального ремонта объекта внешнего благоустройства жилого дома является несостоятельным, поскольку иные собственники жилых помещений в доме исполняют свои обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома и несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме в порядке, установленном статьями 30 и 39 ЖК РФ, путем внесения соответствующих платежей.

Суд применил статью 16 Закона Российской Федерации от 04.07.91 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", которая предусматривает сохранение обязанности бывшего наймодателя производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда при приватизации занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта. Суд учел, что жилой дом был построен в 1969 г., а Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения предусмотрено, что продолжительность эксплуатации крыльца в жилых зданиях до капитального ремонта составляет 20 лет.

Решение суда первой инстанции было отменено Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа.

Суд кассационной инстанции указал, что поскольку собственники помещений на общем собрании выбрали в качестве способа управления многоквартирным домом управление управляющей организацией, то именно управляющая организация, а не один из собственников общего имущества, к каковым относится Администрация, обязана осуществлять в установленном порядке капитальный ремонт общего имущества спорного многоквартирного дома. В силу пункта 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ и пункта 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме принятие решений о ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в этом доме. Являясь собственником 26,96% жилых помещений в спорном доме (менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме), Администрация в силу части 1 статьи 46 ЖК РФ лишена возможности самостоятельно принять решение о ремонте общего имущества в данном доме.

В связи с этим в действиях Администрации отсутствует состав правонарушения, предусмотренного статьей 7.22 КоАП РФ.

Ссылка суда первой инстанции на статью 16 Закона о приватизации жилищного фонда признана необоснованной по тому основанию, что в материалах дела отсутствуют доказательства необходимости проведения Администрацией как бывшим наймодателем капитального ремонта козырьков над входами в подъезды спорного дома до введения в действие ЖК РФ (01.03.05). После введения ЖК РФ в действие положения данной статьи применяются во взаимосвязи с приведенными положениями названного Кодекса.

Юридическая помощь, обращайтесь.