Новый Жилищный кодекс РФ

Добрый день, Мирослава!

Действующий Жилищный кодекс РФ также не исключает возможности раздела жилого помещения.

В соответствии со ст. 15, п. 2 и 3 ч. 1 ст. 16, ч. 1 ст. 62 ЖК РФ и п. 1 ст. 673 ГК РФ отдельная комната и часть квартиры могут выступать в качестве самостоятельного объекта жилищных прав, в частности быть предметом договора социального найма жилого помещения. Согласно ч. 1 ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения, а в соответствии с ч. 2 той же статьи жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Между тем согласно ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Таким образом, он имеет те же права, что и наниматель в отношении пользования помещением, однако на него должны быть возложены самостоятельные обязательства (обязанности) и он должен нести самостоятельную ответственность за их неисполнение. В то же время наниматель не может исполнять чужие обязанности и нести ответственность за действия каких-то других лиц, кроме как за действия членов семьи нанимателя (членов своей семьи), а следовательно, не может исполнять обязанности лиц, являющихся бывшими членами его семьи, и нести ответственность за их неисполнение. Это указывает на то, что без изменения жилищных правоотношений невозможно установление обязательств бывших членов семьи нанимателя и их ответственности за неисполнение этих обязательств.

Изменение же жилищных правоотношений, существующих в рамках договора (в данном случае в рамках договора социального найма жилого помещения), возможно не только путем изменения данного договора, но и путем совершения иных действий участниками правоотношений, выражающихся в требовании раздела жилого помещения и заключения отдельного договора найма. В данном случае речь идет не столько об изменении договора найма жилого помещения, это не является самоцелью. Речь идет о разделе жилого помещения и, вследствие этого, заключении с одним или несколькими участниками жилищных правоотношений (нанимателями) отдельного договора социального найма жилого помещения, т.е. об изменении самого жилищного правоотношения и установлении жилищных прав и обязанностей субъектов отношений.

Отсутствие в ст. 82 ЖК РФ ("Изменение договора социального найма жилого помещения") нормы о возможности изменения договора социального найма в иных, не предусмотренных ею случаях, не может считаться основанием недопустимости раздела жилого помещения. Ведь допускается же изменение такого договора в соответствии с ч. 2 ст. 70 ЖК РФ, согласно которой вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя. Поэтому отсутствие в ЖК РФ нормы, регулирующей раздел жилого помещения по договору социального найма или изменение договора социального найма в иных, не предусмотренных ст. 82 ЖК РФ случаях, или же нормы, которая прямо бы запрещала раздел такого жилого помещения, по всем юридическим правилам должно рассматриваться как пробел в праве, т.е. отсутствие в системе законодательства нормы права, в соответствии с которой должен решаться вопрос. Здесь надо иметь в виду, что пробел - это отсутствие не статьи, а отсутствие именно нормы: этим пробел в праве отличается от правового вакуума, при котором отсутствует правовое регулирование тех или иных общественных отношений (как если бы, например, отношения по изменению договора социального найма или разделу жилого помещения не были урегулированы в ЖК РФ вовсе).

Поскольку признаками правоотношений являются субъект, объект и содержание правоотношений (права и обязанности сторон), то, безусловно, в новых жилищных правоотношениях, а именно после раздела жилого помещения, лица, проживающие (зарегистрированные) в жилом помещении, по существу останутся теми же, но их права и обязанности в отношении объекта правоотношений будут уже иными (разграниченными), поскольку сам объект будет другим: будет разделен на два самостоятельных объекта - отдельные комнаты, в отношении которых должны быть установлены права и обязанности субъектов. При этом в квартире будет уже два нанимателя.

В соответствии со ст. 678 ГК РФ, применение которой предусмотрено п. 3 ст. 672 ГК РФ, наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Кроме того, ст. 67 ЖК РФ также устанавливает права и обязанности нанимателя. В частности, согласно ч. 3 указанной статьи наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

• использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом;
• обеспечивать сохранность жилого помещения;
• поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
• проводить текущий ремонт жилого помещения;
• своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
• информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Согласно ч. 4 указанной статьи наниматель несет иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Очевидно, что без установления отдельных жилищных правоотношений для проживающих (зарегистрированных) в жилом помещении надлежащее исполнение обязанностей и несение ответственности каждого из них за неисполнение обязанностей невозможны и существование одного (единого) договора для двух разных семей юридически представляется абсурдным.

Согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

В соответствии с ч. 1 ст. 11 ЖК РФ защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом. Пунктом 5 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ предусмотрено, что защита жилищных прав осуществляется в числе прочего путем прекращения или изменения жилищного правоотношения.

Нужно учитывать также ст. 10 ЖК РФ, в силу которой жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных Жилищным кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему. Сделками же согласно ст. 153 ГК РФ признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (т.е. правоотношений).

Более того, согласно п. п. 3 и 6 ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности, а также вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Таким образом, основанием изменения жилищного правоотношения и возникновения жилищного правоотношения по поводу отдельного объекта (комнаты) в данном случае может являться судебное решение, установившее жилищные права и обязанности.
Действиями (бездействием) участников жилищных отношений или событиями, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей, в том числе права на их защиту, могут считаться, например, факт регистрации брака, факт прекращения семейных отношений между родителями и детьми, факт отказа в даче согласия на вселение в жилое помещение, наконец, обращение в суд за защитой нарушенных прав.

Вместе с тем нужно учитывать существо правоотношений социального найма жилого помещения.

Жилищные правоотношения по владению и пользованию жилыми помещениями согласно ст. 4 ЖК РФ, а также п. 1 ст. 2 ГК РФ и гл. 35 ГК РФ ("Наем жилого помещения") являются имущественными правоотношениями и регулируются, наряду с жилищным, также гражданским законодательством.

В соответствии с п. 3 ст. 672 ГК договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, которые предусмотрены жилищным законодательством. К такому договору применяются правила ст. ст. 674, 675, 678, 680, п. п. 1 - 3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Ограничений на применение норм гражданского законодательства к отношениям, возникающим из договора социального найма жилого помещения, жилищным законодательством не предусмотрено, напротив, его применение следует из буквального толкования ст. 7 ЖК РФ.

Согласно ст. 124 ГК РФ Российская Федерация, субъекты Российской Федерации: республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования - выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами.

Таким образом, государство и муниципальные образования, являясь собственниками жилых помещений по договору социального найма, в имущественных отношениях по владению и пользованию жилыми помещениями выступают на равных началах с гражданами. Это является признаком частных правоотношений (а не публичных).

Отношениями между государством или муниципальным образованием и гражданином как нанимателем жилого помещения, основанными на власти и подчинении (публичные правоотношения), могут являться, например, отношения по переустройству и перепланировке (ст. 8 ЖК РФ), поскольку всякая перепланировка или переустройство затрагивают права других проживающих в многоквартирном доме, общественные интересы, интересы государства. Хотя, несмотря на это, в отношениях по переустройству и перепланировке субъектами согласно ст. 26 ЖК РФ выступают орган местного самоуправления, принимающий решение о ее согласовании, с одной стороны, и наймодатель (как собственник жилого помещения) вместе с нанимателем - с другой, т.е. и наймодатель и наниматель выступают на одной стороне.

Жилищное право является частным правом, а договор (в том числе договор социального найма) исходя из п. 1 ст. 2 ГК РФ, ст. 124 ГК РФ, гл. 35 ГК РФ, ст. 7 ЖК РФ, даже несмотря на то, что он заключен между гражданином, с одной стороны, и государством (муниципальным образованием) - с другой, является частноправовой категорией.

В частных правоотношениях действует принцип "Что не запрещено законом, то разрешено", в отличие от принципа, действующего в рамках публичного права: "Разрешено только то, что предусмотрено законом".

Иначе говоря, запрет на раздел жилого помещения по договору социального найма, запрет на изменение договора социального найма, запрет на заключение отдельного договора социального найма жилого помещения должны быть прямо предусмотрены законом. В ЖК РФ в целом и в ст. 82 ЖК РФ в частности такого запрета не предусмотрено. Следовательно, такой раздел допускается.

Более того, Жилищным кодексом РФ возможность раздела жилого помещения предусмотрена для жилого помещения в доме жилищного кооператива. Так, ст. 127 ЖК РФ предусмотрено, что раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения; споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке.

Согласно ст. 7 ЖК РФ в жилищных правоотношениях допускается применение жилищного законодательства по аналогии (что, кстати говоря, также свидетельствует о частном характере жилищного права, ибо в публичном праве аналогия вовсе запрещена, поскольку она будет допускать усмотрение и произвол). Так, согласно данной статье в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Следовательно, несмотря на отсутствие норм в гл. 8 ЖК РФ "Социальный наем жилого помещения", к таким отношениям на основании ст. 7 ЖК РФ могут быть применены иные нормы ЖК РФ, в том числе ст. 127 ЖК РФ, так как данная норма регулируют сходные отношения (аналогия закона), т.е. отношения участников по пользованию жилым помещением, в которых одним из правомочий таких участников является возможность раздела жилого помещения.

В противном случае, если данную норму (ст. 127 ЖК РФ) не применять, то нарушается принцип, предусмотренный Конституцией РФ в ч. 2 ст. 19, - о гарантировании государством равенства прав и свобод человека и гражданина независимо от имущественного положения, места жительства и иных критериев. Получается, что одной категории граждан государство прямо предоставило право на раздел жилья (в рамках отношений собственности - в жилищном кооперативе), в том числе право на судебную защиту их прав, а другой категории - менее имущим гражданам (пользующимся жильем по договору социального найма) - не предоставило.
Согласно п. 3 ст. 11 ГПК РФ в случае отсутствия норм права, регулирующих спорное отношение, суд применяет нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм разрешает дело, исходя из общих начал и смысла законодательства (аналогия права).

Таким образом, при применении нового ЖК РФ вопрос должен решаться с помощью имеющихся правовых средств, к которым относятся, в частности, аналогия закона и аналогия права, являющиеся одним из способов разрешения коллизий и преодоления пробелов в праве.

Аналогия закона - это схожесть жизненной ситуации с правовым правилом. Использование аналогии закона означает применение к данным отношениям нормы, регулирующей сходные правоотношения. Аналогия закона не ставит в этом случае условием ее применения или неприменения совпадение статуса объектов или статуса участников аналогичных правоотношений, т.е. неважно, на каком праве лицам принадлежит жилое помещение: на праве собственности или праве пользования. Более того, имеющие право на раздел жилого помещения участники жилищного кооператива, как указано в ст. 127 ЖК РФ, даже не являются собственниками помещения: они выступают в качестве "лиц, имеющих право на пай", т.е., по сути, являются владельцами и пользователями жилого помещения. Согласно ст. 69 ЖК РФ наниматели жилого помещения по договору социального найма также являются владельцами и пользователями жилым помещением.

Кроме того, в данных отношениях наряду с нормой ст. 127 ЖК РФ может быть применена ст. 252 ГК РФ, регулирующая отношения по разделу имущества, находящегося в долевой собственности, и выделу из него доли.
Применяя данную норму исходя из общих начал и смысла жилищного и гражданского законодательства (аналогии права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости, можно заключить, что наниматель вправе требовать не выдела своей доли из общего имущества, а выдела ему и закрепления за ним комнаты в жилом помещении, в том числе определения порядка пользования общими (вспомогательными) помещениями в квартире.

Как видно, для жилищных правоотношений по договору социального найма раздел жилого помещения допускается на основании положений, закрепленных в ст. 7 ЖК РФ.

Права государства или муниципального образования как собственника спорного жилого помещения разделом этого помещения никак не нарушаются. Напротив, каждый наниматель будет осуществлять платежи за жилое помещение исходя из жилищных правоотношений, которые будут установлены при разделе помещения, их ответственность по обязательствам будет разграничена, раздел помещения определит, кто должен исполнять обязанности по содержанию каждой комнаты. Все это внесет ясность для собственника (наймодателя) в отношении того, кто из участников правоотношений (нанимателей) должен исполнять те или иные обязанности, упростит для него взыскание задолженности с надлежащего лица по плате за жилое помещение, если таковая возникнет.

Кроме того, разделом жилого помещения и определением для каждого из проживающих (нанимателей) порядка и размера платы за наем жилого помещения и коммунальных платежей будут защищены права этих граждан, которые не будут поставлены в зависимость друг от друга при исполнении данных обязанностей.

Юридическая помощь, обращайтесь.