Самострой в СНТ: сносить или оставить?

Я построил магазин на земельном участке, который принадлежит мне на праве собственности, относится к категории земель – земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – отдельно стоящие объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, рассчитанные на малый поток посетителей (менее 150 кв.м общей площади), расположен в границах СНТ в территориальной зоне СЗ-1 – зона
садоводств и дачных участков.

Председатель СНТ хочет его снести, как самовольную постройку, поскольку я использую постройку не по назначению, как магазин, а для личного проживания. Прав ли председатель и как мне себя защитить?

Добрый день, Антон!

Самовольная постройка в СНТ

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение,

возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке,
или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта
либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил,
если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.

Признание постройки самовольной

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства:

отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства;
отсутствие разрешения на строительство;
несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки;
нарушение постройкой прав и законных интересов истца.

Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса).

В силу статьи 3 Закона № 217-ФЗ садовый земельный участок – это земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом
размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.

Садовые земельные участки должны использоваться по целевому назначению и в соответствии с их разрешенным использованием (часть 3 статьи 23 Закона № 217-ФЗ).

Вместе с тем, применительно к разъяснениям, изложенным в абзаце третьем пункта 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в
судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44), использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием
земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Снос самовольной постройки в СНТ

Исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (пункт 25 постановления Пленума № 44).

Согласно пунктам 30, 31 постановления Пленума № 44 независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, – о возможности
приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием.

Следовательно "нецелевое использование постройки" не является основанием для ее признания самовольной постройкой и сноса. Если объект построен при допустимом ВРИ, а затем фактически используется не по целевому назначению — это не превращает его в самовольную постройку. За «нецелевое использование» законами предусмотрены иные меры ответственности (земельный контроль, предписания, штрафы, приведение использования в соответствие), но не снос.

Имею большой и успешный опыт решения споров с недвижимостью в СНТ.

Обращайтесь к юристу по спорам в СНТ, обязательно помогу.

Сентябрь 2025

Спасибо!

Спасибо сказали 97 человек