Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Здравствуйте, Михаил Николаевич!

Отвечая на Ваш вопрос, приведу пример конкретного дела из судебной практики.

Общество обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г. Кадастровая стоимость нежилого здания по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2014 г. установлена в размере 539 069 024,83 руб.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, административное исковое заявление удовлетворено. Кадастровая стоимость названного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, равном 507 430 000 руб., установлена на основании результатов проведенной судебной экспертизы с учетом налога на добавленную стоимость по состоянию на 1 января 2014 г.

Определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации указанные судебные акты были отменены, административное дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи с ошибочностью выводов о возможности выделения в итоговой величине рыночной стоимости налога на добавленную стоимость.

Решением суда первой инстанции кадастровая стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2014 г. установлена в размере его рыночной стоимости, равном 507 430 000 руб. на основании результатов дополнительной судебной экспертизы. Налог на добавленную стоимость в этой величине рыночной стоимости не выделен.

Суд апелляционной инстанции изменил указанное решение суда, определив кадастровую стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2014 г. в размере его рыночной стоимости, равном 430 025 423,73 руб.

Изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции сослался на наличие противоречий в заключениях эксперта при определении окончательной рыночной стоимости объекта недвижимости, совпадение рыночной стоимости нежилого здания, определенной по результатам дополнительной судебной экспертизы, с его рыночной стоимостью, первоначально определенной экспертом с учетом налога на добавленную стоимость; указал, что для расчета итоговой суммы не требуется специальных познаний и установил кадастровую стоимость нежилого здания в размере его рыночной стоимости – 430 025 423,73 руб., которая была определена в расчете административного истца как разница между суммой 507 430 000 руб. и размером налога на добавленную стоимость.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации отменила судебный акт суда апелляционной инстанции и направила административное дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Согласно ст. 245 КАС РФ и ст. 2418 Федерального закона от 29 июля 1998 г. No 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Для целей Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (ст. 20 Закона об оценочной деятельности). В соответствии с п. 4 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО No 2)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. No 298 (далее – ФСО No 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно п. 5 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО No 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. No 297 (далее – ФСО No 1), стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО No 2, в п. 5 которого указана и рыночная стоимость.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (п. 4 ФСО No 2).

Наряду с этим под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (п. 1 ст. 8 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).

Из пп. 1 и 3 ст. 38, п. 1 ст. 39 НК РФ следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристики, с наличием которой законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пп. 4–11 ст. 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пп. 1, 3 ст. 40 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (п. 1 ст. 166 НК РФ).

Согласно п. 1 ст. 154 НК РФ налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 1053 названного кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривают, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и отдельно выделяется из рыночной стоимости.

В свою очередь, по общему правилу, реализация объекта недвижимости по рыночной стоимости может являться объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам гл. 21 НК РФ.

Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

Установив наличие противоречий в заключениях судебных экспертиз, проведенных в рамках данного дела, суд апелляционной инстанции не принял предусмотренных процессуальным законом мер для устранения этих противоречий путем вызова и допроса экспертов, а при необходимости – путем назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы; суд апелляционной инстанции при отсутствии специальных познаний и в нарушение требований закона самостоятельно расчетным путем определил рыночную стоимость объекта недвижимости, исключив из величины рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной экспертом, размер налога на добавленную стоимость.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что судебный акт суда апелляционной инстанции нельзя признать законным.

Помощь судебного юриста

Обращайтесь, обязательно помогу.