Государственная регистрация ипотеки

Здравствуйте, уважаемая Софья Викторовна!

Отвечая на Ваш вопрос, приведу пример конкретного дела из судебной практики.

Д. обратился в суд с иском к обществу о регистрации договора залога недвижимого имущества.

В обоснование требований истец указал, что 3 августа 2015 г. между ним и М. заключен договор займа со сроком возврата до 30 декабря 2015 г.

Вобеспечение исполнения данного обязательства между истцом и обществом, единственным учредителем и директором которого является М., 16 декабря 2015 г. заключен договор залога принадлежащего обществу недвижимого имущества (ипотеки) нежилого здания. Поскольку ответчик уклоняется от регистрации договора залога, истец просил суд произвести государственную регистрацию указанного договора.

Решением суда, оставленным без изменения апелляционным определением, постановлено произвести государственную регистрацию договора залога от 16 декабря 2015 г., заключенного между Д. и обществом.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации с вынесенными судебными постановлениями не согласилась по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 334, 3341 и 3391 ГК РФ (здесь и далее нормы права приведены в редакции, действовавшей на момент заключения договора залога) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случаях, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 81 ГК РФ).

В соответствии с пп. 1, 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. No 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон о залоге недвижимости) договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. No 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», вступившего в силу с 1 июля 2014 г., правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. No 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральном законе от 16 июля 1998 г. No 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу данного федерального закона.

Таким образом, к договорам ипотеки, заключенным после 1 июля 2014 г., применяются общие положения о залоге, содержащиеся в ГК РФ и закрепляющие требования к государственной регистрации ипотеки в виде обременения путем внесения записи об ограничении права в виде ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости.

Сам договор ипотеки регистрации не подлежит и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

По данному делу договор залога недвижимого имущества (ипотеки) заключен 16 декабря 2015 г., то есть после вступления в силу Федерального закона от 21 декабря 2013 г. No 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», а потому судебное постановление, обязывающее произвести государственную регистрацию такого договора в органе, осуществляющем регистрацию прав и сделок с недвижимостью, противоречит положениям приведенных правовых норм.

Это судом учтено не было и повлекло за собой вынесение решения, не отвечающего требованиям ст. 195 ГПК РФ.

Помощь судебного юриста

Обращайтесь, обязательно помогу.