Риелторские услуги

Здравствуйте, Марат!

Укажите в договоре его предмет, чтобы договор считался заключенным. Для этого перечислите действия, которые должен совершить риелтор, например, найти покупателя, подготовить документы для госрегистрации. Укажите характеристики недвижимости или критерии, которым она должна соответствовать.

Определите размер вознаграждения риелтора. Это можно сделать как в твердой сумме, так и в процентном соотношении, например, от суммы сделки. Не забудьте указать, должен ли заказчик дополнительно оплачивать расходы риелтора. Детально согласуйте порядок оказания услуг риелтором. В остальном достаточно указать стандартные для договора условия (срок оказания услуг, ответственность сторон, порядок расторжения).

1. Предмет договора

Важно правильно согласовать условие о предмете договора, поскольку оно является существенным и без него договор не будет считаться заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Чтобы согласовать предмет договора об оказании риелторских услуг, укажите, что должен сделать риелтор.

Чаще всего риелтор принимает на себя обязательства:

1) найти покупателя или арендатора недвижимости. В этом случае нужно указать в договоре характеристики недвижимости (кадастровый номер, площадь и пр.), а также желаемый размер аренды или цену продажи;

2) подобрать недвижимость для аренды или покупки заказчиком. Подробно опишите критерии, которым должен соответствовать объект: его стоимость или размер аренды, площадь, территориальное расположение, наличие коммуникаций, а также другие важные для вас условия. Например, вы можете прописать в договоре, чтобы в здании, где вы собираетесь арендовать помещение, не было офисов компаний, оказывающих услуги, аналогичные вашим;

3) оказать консультационные или юридические услуги. В частности, риелтор может принять на себя обязательство проверить чистоту сделки, оформить передачу задатка, собрать пакет документов и сдать их на регистрацию в Росреестр.

Обязанности заказчика, входящие в предмет договора, обычно сводятся к принятию услуг и их оплате.

Учтите, что от набора услуг, входящих в предмет договора, будет зависеть то, как суд квалифицирует договор и какие нормы к нему применит. Если он содержит элементы нескольких договоров, которые предусмотрены законом, его могут признать смешанным. В этом случае по общему правилу к нему применят в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых он содержит (п. 3 ст. 421 ГК РФ). Например, в части консультационных услуг суд может применить нормы гл. 39 ГК РФ о возмездном оказании услуг (п. 2 ст. 779 ГК РФ), а в части посреднических - нормы гл. 52 ГК РФ об агентировании.

2. Вознаграждение риелтора и срок его выплаты

Размер вознаграждения риелтора можно согласовать в твердой сумме или в процентном соотношении, например, от цены сделки. Также можно указать порядок определения суммы вознаграждения. Так, ее можно приравнять к сумме месячной арендной платы по заключенной с помощью риелтора сделке. Однако если заказчик - будущий арендатор, есть риск, что риелтор в первую очередь будет предлагать объекты с более высокой арендной платой.

Приемлемый для обеих сторон вариант - согласовать вознаграждение, состоящее из фиксированной и переменной частей. Фиксированную часть заказчик должен оплатить независимо от того, будет ли заключена сделка по итогам оказания услуг, а переменную - только если сделка состоялась.

Рекомендую указать, входят ли в вознаграждение расходы риелтора на транспорт, рекламу и прочие нужды. Если заказчик оплачивает их дополнительно, то в интересах заказчика указать, какие виды расходов риелтора и в каких пределах он готов оплачивать. Это важно, поскольку расходы риелтора могут оказаться значительными. Например, можно указать, что расходы на первые пять просмотров включены в вознаграждение, а при превышении этого количества заказчик будет компенсировать транспортные расходы риелтора.

Если вы не согласуете условие о расходах, решение суда по этому вопросу будет зависеть от того, как он квалифицирует ваш договор. Если он решит, что это агентский договор, расходы взыщут с вас. А если он посчитает применимыми нормы о возмездном оказании услуг, расходы будут возложены на риелтора (ст. 1011, п. 2 ст. 975, ст. 783, п. 1 ст. 704 ГК РФ).

Срок оплаты услуг стороны устанавливают по своему усмотрению. В интересах заказчика не включать в договор условие о полной предварительной оплате услуг риелтора. Если риелтор обязался сопровождать регистрацию, рекомендуем включить условие о том, что окончательный расчет будет произведен после успешной регистрации сделки в Росреестре.

3. Срок оказания услуг

Рекомендуем согласовать срок оказания услуг, указав календарную дату или период времени с наступления определенного события, например, внесения аванса заказчиком.

Согласуйте два срока: начальный, когда риелтор должен приступить к оказанию услуг, и конечный, когда он обязан завершить их оказание.

Также вы можете отдельно указать сроки выполнения конкретных действий или этапов. Например, установить срок на подбор объекта и срок, когда должен быть заключен договор купли-продажи после одобрения объекта заказчиком.

Если сроки оказания услуг в договоре не определены, услуги должны быть оказаны в течение семи дней с момента предъявления заказчиком соответствующего требования. Иной срок может быть установлен правовыми актами, обычаем либо обусловлен существом обязательства. Если заказчик в разумный срок не предъявит требования об оказании услуг, риелтор по общему правилу вправе потребовать принять исполнение (п. 2 ст. 314 ГК РФ).

4. Порядок оказания услуг

Порядок оказания услуг рекомендуем описать подробно. Укажите, какие действия и в какой последовательности должен совершить риелтор: разместить объявления, организовать просмотры, провести переговоры, подготовить договор и пр.

Согласуйте, вправе ли риелтор при исполнении договора пользоваться услугами других граждан и организаций, как будут оформляться эти отношения и кто будет нести ответственность перед заказчиком. Это важно, поскольку закон прямо не регулирует риелторский договор и в случае спора его исход будет зависеть от того, как суд квалифицирует договор. Если он решит применить нормы об агентском договоре, действия риелтора будут признаны правомерными. Если же суд применит нормы о возмездном оказании услуг, риелтор окажется нарушителем (п. 1 ст. 1009, ст. 780 ГК РФ).

Определите также, какие обязанности несет заказчик в ходе оказания услуг. В частности, можно закрепить его обязанность предоставить все необходимые документы, выдать доверенность, обеспечить возможность просмотров и т.п.

Рекомендуем предусмотреть в договоре порядок фиксации факта оказания услуг. Обычно на риелтора возлагают обязанность составить акт сдачи-приемки услуг или отдельных этапов и направить его заказчику.

Важно предусмотреть в договоре неустойку (пени, штраф) за нарушение сторонами основных обязательств. Дело в том, что убытки на практике доказать трудно, а сумма начисленных по ст. 395 ГК РФ процентов, как правило, невелика.

Если вы не включите в договор неустойку, взыскать ее не получится в силу того, что соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме (ст. 331 ГК РФ).

Заказчику рекомендуем установить неустойку за просрочку оказания услуг риелтором. Если риелтор обязался сопровождать госрегистрацию, рекомендуем установить штраф на случай, если Росреестр приостановил или отказал в регистрации по причине неполноты или неправильного оформления представленных риелтором документов.

Риелтору рекомендуем предусмотреть пени на случай, если заказчик вовремя не оплатит услуги. Можно предусмотреть штраф и за иные нарушения договора. Например, если заказчик без уважительных причин не явился на просмотр объекта.

Помощь юриста по сделкам с недвижимостью

Обращайтесь, обязательно помогу.