Договор купли продажи здания

Здравствуйте, Леонид!

Составьте договор в виде одного документа, подписанного сторонами, иначе он будет недействительным (ст. 550 ГК РФ). Согласуйте существенные условия договора: предмет (индивидуальные характеристики здания, включая данные о его расположении на земельном участке), цену и условия, на согласовании которых настаивает одна из сторон.

Для договоров с рассрочкой оплаты дополнительно укажите порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489, п. 5 ст. 454 ГК РФ). Включите сведения, которые подтверждают, что продавец является собственником здания. Рекомендуем также согласовать ряд других условий, в частности о правах на земельный участок под недвижимостью, о состоянии недвижимости, о порядке ее передачи.

1. Предмет договора купли-продажи здания

Условие о предмете является существенным для любого договора, в том числе и для договора купли-продажи здания (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Если не согласовать предмет, то суд может признать договор незаключенным (ст. 554 ГК РФ). Но важно понимать, что сторона, которая подтвердила действие договора (например, приняла исполнение от контрагента), по общему правилу не может ссылаться на его незаключенность (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Чтобы определить предмет договора купли-продажи здания (ст. 554 ГК РФ):

1) опишите здание. Для этого рекомендуем включить в договор:

· кадастровый номер;

· адрес;

· площадь (кв. м);

· назначение;

· количество этажей, в том числе подземных.

Формально для индивидуализации здания достаточно кадастрового номера (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Но на практике не принято этим ограничиваться, поскольку удобнее пользоваться договором, в котором дополнительно указаны хотя бы адрес и площадь объекта.

Нужные сведения возьмите из выписки из ЕГРН. Саму выписку или ее копию приложите к договору.

Рекомендуем перед оформлением договора получить свежую выписку и ориентироваться прежде всего на указанные в ней данные. Это желательно сделать, даже если у вас имеются иные документы на объект (свидетельство о государственной регистрации права собственности, технический паспорт БТИ и др.). В выписке будут актуальные сведения о здании, да и покупатель убедится, что продавец - собственник и его права ничем не ограничены, а объект не обременен;

2) определите расположение здания на земельном участке. Для этого укажите кадастровый номер земельного участка и приложите к договору технический план здания. На графической части плана будет указано местоположение здания на земельном участке (ч. 4 ст. 24 Закона о госрегистрации недвижимости).

Приведите данные о земельном участке. Это можно сделать вместе с описанием прав на участок.

2. Цена договора

Условие о цене - существенное для договора продажи любой недвижимости, в том числе здания. Если цена не согласована, то суд может признать договор незаключенным. При этом сам он цену определять не будет (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Чтобы согласовать цену, укажите сумму, которую покупатель должен заплатить. Укажите, включен ли в эту сумму НДС. По умолчанию цена включает НДС (см. Позицию ВАС РФ).

Цену можно установить как за все здание, так и за квадратный метр или иную единицу его площади (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

По общему правилу цена здания включает в себя стоимость соответствующей части земельного участка, которая передается вместе со зданием, или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ).

Если земельный участок находится в собственности продавца, то рекомендуем выделить его стоимость в цене договора, поскольку продажа земельного участка, в отличие от продажи здания, не облагается НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Пример условия о цене

Цена здания составляет 10 000 000 (десять миллионов) руб., в том числе НДС 20% в сумме 1 666 667 руб.

Цена здания не включает цену земельного участка, занятого им и необходимого для его использования.

Цена земельного участка составляет 2 000 000 (два миллиона) руб., НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Общая цена недвижимости составляет 12 000 000 (двенадцать миллионов) руб.

Рыночную стоимость здания и земельного участка (или права на него) можно определить с помощью оценщика (ч. 1 ст. 3 Закона об оценочной деятельности, п. 4 Федерального стандарта оценки N 2). В этом случае укажите в договоре, что его цена определена на основе отчета оценщика, приведите реквизиты отчета и сведения об оценщике.

Результат оценки не является для вас обязательным. Вы можете использовать его как ориентир, а в договоре согласовать иную стоимость. Однако не стоит устанавливать цену недвижимости явно ниже рыночной стоимости. Иначе налоговый орган при определенных условиях может взыскать с продавца недоимку по налогам из-за того, что занижен доход от реализации здания (Определение Верховного Суда РФ от 22.07.2016 N 305-КГ16-4920).

3. Права на земельный участок и сведения о нем

Укажите в договоре, какие права на земельный участок (его часть) продавец передает покупателю - право собственности или пользования (ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ). Так, если земельный участок находится в аренде, к покупателю перейдут права и обязанности арендатора.

Если продавец всего лишь пользователь, то покупателю лучше ознакомиться с договором, который заключен между хозяином здания и собственником земельного участка. Из него станет ясно, на каких условиях продавец использует участок, не запрещает ли договор продавать здание без согласия собственника земли (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Для описания земельного участка укажите:

· кадастровый номер;

· площадь (кв. м);

· адрес;

· категорию земель;

· вид разрешенного использования.

При этом, как и при описании здания, лучше взять данные из выписки из ЕГРН, а саму выписку приложить к договору.

4. Состояние здания

Зафиксируйте в договоре состояние здания, его недостатки, работоспособность инженерных систем и внутреннего оборудования. Нелишним будет описать и внутреннюю отделку: наличие, качество или стоимость дверей, перегородок, напольной плитки и т.д.

Если рыночную стоимость здания (земельного участка) определял оценщик, то в его отчете, вероятнее всего, описано и состояние недвижимости (ч. 4 ст. 11 Закона об оценочной деятельности). В этом случае достаточно сослаться на отчет и приложить его к договору.

Однако у покупателя могут быть конкретные требования к качеству здания (например, наличие железобетонного междуэтажного перекрытия). В таком случае это нужно указать в договоре.

Если в договоре не будет требований к качеству, покупатель сможет заявить о недостатках здания, только если:

· оно непригодно для стандартного использования (п. 2 ст. 469 ГК РФ)

или

· нарушены обязательные требования, предусмотренные законодательством. Так, продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать недвижимость, которая соответствует этим требованиям (п. 4 ст. 469 ГК РФ).

5. Передача здания

Определите в договоре порядок передачи здания покупателю, в частности срок передачи. Обычно здание передается по акту приема-передачи (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Согласуйте перечень имущества и документов, которые продавец должен передать вместе со зданием.

5.1. Имущество, которое передается вместе со зданием

Продавец по умолчанию должен передать здание вместе с его принадлежностями (п. 2 ст. 456 ГК РФ). Но будет лучше, если вы перечислите в договоре все имущество, которое передается со зданием. Это поможет избежать споров о том, должен ли продавец передать покупателю конкретное имущество.

Укажите в договоре:

1) сети инженерно-технического обеспечения (водоснабжения, канализации, электроснабжения и т.д.);

2) оборудование (например, кондиционеры, осветительные приборы, приборы учета, оборудование охранной и пожарной сигнализации). Укажите количество и состояние имущества. Это помешает продавцу безнаказанно демонтировать и вывезти его из здания;

3) количество парковочных мест (при наличии);

4) ключи от здания и помещений внутри него;

5) иное имущество, например мебель (столы, стулья, тумбы и т.д.). Не забудьте уточнить, входит ли

плата за это имущество в цену здания. Если нет, отдельно укажите стоимость такого имущества.

5.2. Документы, относящиеся к зданию

По общему правилу продавец должен передать покупателю относящиеся к зданию документы, которые предусмотрены законом, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 456 ГК РФ).

Укажите в договоре:

· перечень таких документов. Например, это может быть технический план, экспликация, декларация пожарной безопасности, эксплуатационные документы на системы водоснабжения, канализации, электроснабжения, схема расположения сетей инженерно-технического обеспечения здания, схема электрических сетей здания;

· форму, в которой эти документы передаются (оригинал, заверенная копия и т.д.).

6. Условие о задатке

При желании вы можете включить в договор условие о задатке. Тем самым вы обеспечите исполнение договора обеими сторонами.

Сумма задатка засчитывается в счет оплаты по договору. Но если покупатель не произведет дальнейшую оплату, то задаток ему не вернется. Если же продавец нарушит договор (например, не передаст здание покупателю), то он будет обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка (п. 1 ст. 380, п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Для согласования этого условия нужно четко указать, что уплачиваемая сумма является задатком, иначе суд может воспринять ее как аванс (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Пример условия

Покупатель в счет оплаты здания обязуется уплатить продавцу задаток в размере 100 000 (сто тысяч) руб. до 31 августа 2019 г.

7. Согласие на заключение договора и заверения о важных обстоятельствах

Здание - это дорогостоящее имущество, и договор его купли-продажи может быть для стороны крупной сделкой. В этом случае ее нужно согласовать (одобрить) с определенным органом юрлица. Иначе суд может признать сделку недействительной (п. п. 1 - 6 ст. 79 Закона об АО, п. п. 3, 4 ст. 46 Закона об ООО).

Если контрагент заявляет, что сделка для него не крупная, то в ваших интересах включить в договор заверение об этом. Если оно окажется недостоверным, то вы сможете взыскать с другой стороны убытки или предусмотренную договором неустойку, а при определенных условиях - отказаться от договора или признать его недействительным (п. п. 1 - 3 ст. 431.2 ГК РФ).

Если продавцом является физическое лицо, приложите к договору нотариально удостоверенное согласие его супруга на совершение этой сделки. Без такого согласия договор может быть признан недействительным по иску супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Можно также включить в договор заверения о том, что сторона не состоит в браке или что имущество не было приобретено в период брака (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ).

Помощь юриста по сделкам с недвижимостью

Обращайтесь, обязательно помогу.