Договор аренды: юридические тонкости, о которых молчат риелторы

Добрый день, Ирина!

Проверка рисков при аренде недвижимости

Зачем нужна проверка договора

Договор аренды может содержать скрытые налоговые и правовые риски. Ошибки в его условиях приводят к доначислению налогов, штрафам или невозможности взыскать оплату с арендатора. Чтобы этого избежать, необходимо проверить ключевые положения договора ещё до подписания.

Размер арендной платы и НДС

Арендная плата должна содержать точное указание — входит ли в неё НДС или он начисляется отдельно.

• Если арендодатель применяет УСН, в договоре важно закрепить освобождение от НДС.

• При изменении ставки налога или утрате права на льготу нужно предусмотреть механизм автоматической корректировки платы.

• Отсутствие этих условий приводит к спорам и доначислениям.

Коммунальные платежи

Частая ошибка — оформлять коммунальные расходы как возмещение. В этом случае арендодатель теряет вычет по НДС. Оптимально прописать коммунальные услуги как переменную часть арендной платы. Тогда НДС можно выделить и принять к вычету, сохраняя налоговые преимущества.

Обеспечительный платеж

Если обеспечительный платёж идёт в зачёт аренды, его нужно рассматривать как аванс. В договоре следует указать ставку и сумму НДС, а также предусмотреть выставление авансового счёта-фактуры. Если этого не сделать, возможны штрафы и пени. Если платёж подлежит возврату, он не облагается налогом.

Неотделимые улучшения

Улучшения помещения без согласия арендодателя создают налоговые риски. Чтобы избежать проблем:

• прямо запретите такие работы или установите неустойку;

• если согласие есть, укажите порядок компенсации затрат;

• момент передачи улучшений лучше привязать к окончанию договора, чтобы отложить налог на имущество.

Риски при аренде госимущества

Если арендодатель — государственный орган или муниципалитет, арендатор становится налоговым агентом по НДС. Важно предусмотреть удержание и уплату налога в бюджет, иначе неизбежны штрафы.

Срок аренды и регистрация

Договор сроком на год и более подлежит регистрации. Без этого расходы по аренде могут быть исключены из налогооблагаемой базы. Чтобы избежать проблем, укажите порядок регистрации и стороны, ответственные за неё. Для краткосрочных сделок удобно указывать срок до 11 месяцев.

Дополнительные условия

При проверке договора обращайте внимание и на другие моменты:

1. Описание объекта — обязательно укажите кадастровый номер и приложите техплан.

2. Изменение платы — закрепите право на одностороннюю корректировку раз в год.

3. Субаренда — требуйте предварительного согласия на каждый случай.

4. Ремонт — текущий выполняет арендатор, капитальный остаётся обязанностью арендодателя.

5. Право отказа — выгодно закрепить возможность выхода из договора при нарушениях арендатора.

Таблица: ключевые риски и решения

В заключении

Проверка договора аренды — это не формальность, а защита от финансовых потерь. Чёткое описание объекта, корректное оформление НДС, порядок коммунальных платежей и улучшений, а также регистрация долгосрочных договоров позволят минимизировать риски и избежать конфликтов с налоговыми органами и арендаторами.

Имею большой и успешный опыт проверки и подготовки договоров аренды недвижимости.

Обращайтесь к юристу по недвижимости, обязательно помогу.

Октябрь 2025 г.