Чек-лист для безопасной сделки с недвижимостью

Добрый день, Егор!

ЧЕК-ЛИСТ для безопасной сделки с недвижимостью

Покупка недвижимости — дорогой и ответственный шаг. Чтобы сделка прошла гладко и вы не потеряли свои деньги, проверьте все ключевые моменты. 

1. Проверка документов

Перед покупкой убедитесь, что у продавца есть все необходимые документы. Вот что нужно проверить:

• Выписка из ЕГРН. Убедитесь, что продавец действительно владелец недвижимого имущества. Для чего изучите и проверьте действительность документов, которые указаны в качестве основания перехода к продавцу права собственности на продаваемый объект.
• Технический паспорт. Сверьте площадь и планировку с реальным состоянием объекта. Самостоятельно произведите все необходимые замеры площадей и сравните их с технической документацией на объект недвижимости.
• Отсутствие обременений.  Ипотека, арест и аренда и др., проверьте через Росреестр или портал Госуслуги.
• Доверенность. Проверьте действительность доверенности в нотариальном реестре.
• Обязательные согласования. Проверьте правомочия продавца на сделку, необходимые разрешения, если приобретаете недвижимость у юридического лица.
• Сверка данных. Проверьте все данные в предоставленных продавцом документах. Сверьте записи в одних документах с записями в других.

Если документы вызывают сомнения или сомневаетесь в своей компетенции, Вам лучше проконсультироваться с юристом по недвижимости. 

2. Проверка продавца

Важно убедиться, что продавец — законный владелец и действует добросовестно.

• Паспортные данные. Сверьте ФИО и паспортные данные с документами на квартиру.
• Согласие супруга. Если продавец в браке, требуется нотариальное согласие второго супруга.
• Дееспособность. Проверьте не состоит ли Ваш продавец на наркологическом или психоневрологическом учете в диспансере. Пожилые или психически неустойчивые продавцы могут оспорить сделку. Визуально оцените физическое состояние продавца. Если есть сомнения в том, что он понимает и может руководить своими действиями, удостоверяйте сделку у нотариуса.
• Долги. Проверьте участие продавца в судебных разбирательствах, долги по ЖКХ, членские взносы, уплата налогов и т.п.
• Банкротство. Проверьте продавца в едином федеральном реестре сведений о банкротстве. 

3. Проверка объекта

Некоторые объекты недвижимого имущества имеют скрытые проблемы, которые всплывают после покупки.

• Прописанные лица в квартире. Проверьте, нет ли в квартире «вечно прописанных» (дети, бывшие родственники).
• Несовершеннолетние собственники. Сделки с их долями требуют согласия органов опеки.
• История перепродаж. Частая смена собственников может указывать на проблемы.
• Ограничения. Ограничения, связанные с использованием объекта недвижимости: запрет на перевод помещения из одного типа в другой, запрет на перевод земель в другое назначение, запрет на строительство в зоне КРТ, наличие красных линий на плане, наличие охранной зоны и т.п. 

4. Расчеты по сделке

Будьте осторожны при передаче денег, чтобы не стать жертвой мошенников.

• Оформление через аккредитив или банковскую ячейку безопаснее, чем наличные.
• Расписка. Если передаете задаток, расписка должна быть заверена нотариально.
• Налоги. Продавец не должен иметь долги перед бюджетом.
• Надлежащее составление документов по сделке. Составьте документы, отвечающие требованиям актуального законодательства, советующие воле сторон и всем условиям, которые они посчитали для себя существенными. Отберите у продавца все необходимые гарантии и заверения по сделке. 

5. Риски при покупке недвижимости

Покупка недвижимости является для большинства граждан и юридических лиц серьезной инвестицией, и невнимательность может привести к большим финансовым потерям и/или продолжительным судебным разбирательствам. Необходимо оценивать все ключевые риски. 

5.1. Юридические риски при покупке недвижимости

• Недействительность сделки. Если документы составлены неправильно, продавец недееспособен или действует без согласия супруга/опеки, продавец находится в предбанкротном состоянии или имеются другие основания для признания сделки недействительной, то договор могут оспорить.
• Скрытые обременения. Ипотека, арест, долги за ЖКУ — это все это может перейти к новому владельцу.
• Споры с третьими лицами. Например, если у недвижимости есть совладельцы, не участвовавшие в продаже, наличие нарушений и предписаний в связи со спецальным режимом охраны территории и др.

5.2. Финансовые риски

• Мошенничество. Продажа квартиры по поддельным документам или «двойные» сделки.
• Налоговые долги. Если продавец не уплатил НДФЛ, налоговые претензии могут перейти к вам.
• Переплата. Неверная оценка рыночной стоимости из-за скрытых дефектов.

5.3. Технические и бытовые риски

• Незаконная перепланировка. Ее могут обязать узаконить за ваш счет.
• Износ коммуникаций. Старые трубы, проводка — ремонт потребует дополнительных вложений.
• Проблемные соседи или дом. Аварийное состояние здания, шум, конфликты.

5.4. Социальные риски

• Прописанные жильцы. Особенно опасно, если это дети или недееспособные — их будет сложно выселить.
• Криминальное прошлое квартиры. Например, если ранее там была наркопритон или салон интимных услуг, что может вызвать проблемы с бывшей клиентурой этого злополучного помещения и с полицией.
• Ограничения, накладываемые в использовании имущества общего пользования. Например, платная парковка во дворе дома, порядок охраны и контрольно-пропускного режима, изношенное состояние инфраструктуры, что требует проведения постоянных ремонтов в непосредственной близости от приобретаемого объекта и др. 

Как избежать рисков, связанных с покупкой недвижимости

Всех рисков избежать нельзя. Нет никакого «полного чек-листа» при покупке недвижимости. Обо всех рисках не знает самый опытный юрист, например о том, что продавец выступил поручителем перед кредитором должника и вот-вот кредитор обратиться в суд с требованием наложить арест на имущество продавца, включая продаваемую недвижимость и другие.

• Проверяйте недвижимость всеми доступными средствами. Не ленитесь, слепо не доверяйте предоставленным документам, заверениям риэлторов (им нужно вознаграждение, а не юридическая чистота) и продавцов (им нужно получить максимальное количество денег от продажи), поскольку их интересы по сделке диаметрально противоположны Вашим личным интересам. Самостоятельно запрашивайте информацию у органов власти и местного самоуправления, в БТИ и Росреестре, в Роскадастре и на Госуслугах и пр.
• Заключайте договор в своих интересах и не допускайте пробелов в описании структуры, порядка и иных условий сделки, невыясненных, несогласованных и спорных моментов.
• Пользуйтесь надежными банковскими инструментами для расчетов.
• Привлекайте юриста профессионала в области недвижимости и сделок с ней для проверки документов. 

В заключении

Пользуйтесь этим чек-листом, в качестве советчика, чтобы минимизировать риски. При этом, лучший совет, который я могу Вам дать - обращайтесь к профессиональным юристам по недвижимости. Хотя и это не панацея от всевозможных проблем, но спать вы будете крепче и на сделке будете чувствовать себя уверенней, а это дорогого стоит.

Имею большой и успешный опыт решения споров, подготовки, сопровождения и проверки сделок с недвижимостью.

Обращайтесь к юристу по недвижимости, обязательно помогу.

Октябрь 2025 г.