Покупка недвижимости супругами в долевую собственность

Здравствуйте, Артём!

В соответствии с общими нормами, имущество, которое супруги приобретают в период брака, становится их совместной собственностью (общей собственностью без определения долей) и в случае необходимости раздела оно делится поровну между ними (п. 1 ст. 33, п. 1 ст. 34, п. 1 ст. 39 Семейного кодекса РФ; п. п. 1, 2 ст. 244 Гражданского кодекса РФ). В то же время, законодательство допускает возможность совместного приобретения супругами имущества, включая недвижимость, в долевой собственности (общей собственности с указанием долей каждого из супругов) (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Например, пары могут приобрести квартиру, дом или земельный участок в общую долевую собственность. Однако, приобретение жилья с использованием средств материнского (семейного) капитала требует особого подхода (ч. 4 ст. 10 Закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ; п. 15(1) Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862).

При оформлении недвижимости в общую долевую собственность по брачному договору супруги имеют право в любое время в браке составить такой договор, который оформляется письменно и должен быть нотариально удостоверен. Брачный договор может изменить законный режим совместной собственности и установить режим долевой собственности как на текущее, так и на будущее имущество супругов. Доли могут быть определены по соглашению, включая возможность отклонения от равного распределения (ст. ст. 40, 41, п. 1 ст. 42 СК РФ; п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Если брачного договора нет, то при покупке недвижимости необходимо указать в договоре купли-продажи на приобретение имущества в долевую собственность, а также определить доли каждого из супругов. Данный договор также должен быть составлен в письменной форме и нотариально удостоверен, поскольку он включает элементы брачного договора (п. 2 ст. 38, п. 2 ст. 41 СК РФ; ст. 421 ГК РФ; п. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2024), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.05.2024).

При использовании материнского капитала для приобретения жилья законодательство прямо предписывает возникновение долевой собственности на приобретаемое имущество. Такое жилье должно быть оформлено в общую собственность владельца сертификата, его супруга и всех детей с определением долей в согласии (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ; ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ).

Следует отметить, что в этом случае разрешены действия с долями, если площадь, назначаемая на долю каждого сособственника, составляет более 6 кв. м (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ; ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ). Соглашение об определении долей не обязательно требует нотариального удостоверения (п. 58 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021). Доли должны определяться с учетом равенства между родителями и детьми на средства, потраченные на жилье, с возможностью увеличения долей детей. Если предполагается уменьшение доли несовершеннолетнего, потребуется предварительное согласие опеки (п. 4 ст. 60 СК РФ; п. 2 Письма ФНП от 01.07.2016 № 2305/03-16-3; п. 13 Обзора практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016).

Помощь юриста по недвижимости

Имею большой и успешный опыт решения аналогичных дел.

Обращайтесь и я с удовольствием Вам помогу.

04.09.2025