Риски приобретения имущества на торгах

Добрый день, Михаил!

Помимо стандартных рисков, присущих любой сделке с недвижимостью – юридическая чистота объекта, обременения, предусмотренные земельным и градостроительным законодательством – участие в торгах сопряжено с дополнительными сложностями. Ограниченные сроки и возможности для переговоров с продавцом затрудняют выявление потенциальных проблем.

Несмотря на различия в процедурах проведения разных видов торгов, риски, связанные с приобретением имущества таким способом, имеют общие черты. Их можно разделить на две основные категории:

Риски, связанные с фактическим состоянием объекта.

Покупатель часто вынужден выбирать имущество, основываясь лишь на описании лота, представленном на электронной площадке. Пункт 2 статьи 448 ГК РФ устанавливает минимальный объем информации об объекте торгов, который должен быть указан в извещении: время, место и форма торгов; предмет торгов; существующие обременения и порядок проведения торгов, включая оформление участия и определение победителя; начальная цена.

Судебная практика признает отсутствие хотя бы одного из этих сведений существенным нарушением порядка проведения торгов, что может послужить основанием для признания их недействительными.

Однако на практике извещение о торгах часто содержит лишь этот минимум информации. Организатор торгов, даже обладая большим объемом сведений об объекте (например, технической документацией или правоустанавливающими документами), не обязан раскрывать их в открытом доступе.

Таким образом, риск неполучения дополнительной информации, не включенной в перечень обязательных сведений, ложится на плечи потенциального покупателя.

Следует учитывать, что отказ от имущества после победы на торгах может повлечь значительные финансовые потери. Как правило, условием участия в аукционе является внесение задатка, который не подлежит возврату, если победитель отказывается от приобретения имущества по собственной инициативе.

Чтобы минимизировать риски при покупке недвижимости на торгах, необходимо: вступать в переписку с организатором торгов, чтобы выяснить, располагает ли он дополнительными данными об объекте; договариваться о возможности осмотра здания/участка; самостоятельно искать информацию об объекте недвижимости в открытых источниках.

Следует помнить, что организатор торгов может и не обладать всей необходимой информацией об объекте (например, если должник в банкротстве препятствует реализации имущества). Не стоит также исключать возможность недобросовестного поведения продавца или организатора, которые могут скрывать определенные характеристики объекта, чтобы завысить его стоимость или, наоборот, продать имущество по заниженной цене.

Вместе с тем, если организатор торгов ведет себя явно недобросовестно, суды, как правило, встают на сторону покупателя.

Риски, обусловленные юридическими последствиями приобретения имущества с торгов.

Такие риски обычно выявляются позднее, чем те, что связаны с фактическим состоянием объекта. Если первая группа рисков в основном касается споров между покупателем и организатором, то для этой категории характерно возникновение притязаний третьих лиц на объект торгов.

Здесь можно выделить следующие распространенные ситуации:

1) нарушение преимущественного права покупки, которое дает определенным лицам первоочередное право на приобретение объекта. Подробный анализ споров, связанных с реализацией преимущественного права на торгах, требует отдельного рассмотрения, так как многие аспекты являются дискуссионными. Чаще всего речь идет о нарушении преимущественного права участников долевой собственности или совместной собственности супругов на приобретение доли.

2) выявление наследников при приобретении выморочного имущества на торгах. Выморочное имущество переходит в собственность государства, но нет гарантии, что впоследствии не объявятся наследники, оспаривающие сделку.

Для снижения юридических рисков необходимо проверить данные ЕГРН на предмет потенциальных претендентов и убедиться, что организатор торгов правильно заполнил извещения и уведомил заинтересованных лиц в соответствии с законом.

Полностью исключить риски невозможно, но многие из них видны на стадии выбора лота. Торги – популярный способ приобретения недвижимости, но необходимо учитывать правовые риски, связанные со спецификой этого процесса.

Помощь юриста по недвижимости

Имею большой и успешный опыт решения аналогичных дел.

Обращайтесь и я с удовольствием Вам помогу.

12.03.2025