Изъятие имущества для государственных нужд

Денис, добрый день!

В каких целях изымают имущество для государственных нужд?

Для комплексного развития территории (КРТ), размещении объектов транспортной и иной инфраструктуры и в иных.

Споры с госорганами о целях, не предусмотренных действующим законодательством представляются эффективными только в вопиющих случаях таких нарушений.

И хотя, выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным пунктом 2 статьи 281 ГК РФ, и включает в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, споры случаются постоянно.

Стоит ли обжаловать в суд решение об изъятии имущества?

Да, решение об изъятии имущества для государственных нужд стоит обжаловать в суд в тех случаях, когда собственник изымаемого участка:

1. не согласен с размером выкупной цены (не соответствует рыночной оценки);
2. изъятие имущества влечет возникновение убытков, которые не нашли отражение в предлагаемой цене выкупа.

Поскольку фактическое изъятие имущества невозможно без решения суда уполномоченный на изъятие орган может обратиться в суд может не ранее чем через 90 дней после направления правообладателю на подпись соглашения об изъятии. При этом установлены сокращённые сроки для изъятия под нужды КРТ (один месяц) и для строительства линейных объектов (45 дней);

За 90 указанных дней собственник оценит переданное ему соглашение о выкупе и может

• оценить рыночную стоимость изымаемого имущества;
• собрать доказательства для предстоящего судебного процесса;
• подобрать альтернативу;
• урегулировать отношения с арендаторами,
• и пр.

Принятие судом решения о понуждении к заключению такого соглашения законом не предусмотрено.

Суд не может принудить к заключению соглашения об изъятии недвижимости (п. 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием земельных участков для размещения объектов транспорта).

По требованию уполномоченного органа исполнительной власти, органа местного самоуправления суд принимает решение о выкупе земельного участка, определяя при этом размер выкупной цены и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Суд в своем решении определит сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется принудительное изъятие (п. 6 ст. 279 ГК РФ). Как правило, после поступления иска уполномоченного органа об изъятии, при наличии возражений собственника изымаемого объекта по цене, суд после одного-двух заседаний выносит решение об изъятии, а вопрос о стоимости выделяет в отдельное производство для проведения экспертизы рыночной оценки стоимости изымаемого имущества.

До момента изъятия собственнику будет выплачена как минимум компенсация в размере, который был ему ранее предложен.

Несмотря на то, что спор о размере компенсации суд может выделить в отдельное производство бывший собственник получит сначала бесспорную (выкупную) часть компенсации, а после разрешения судом вопроса о ее соответствии рыночной стоимости – разницу между установленной выкупной ценой и ее рыночной стоимостью.

Суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (вопрос 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2014)).

Как и что доказывать в споре о возмещении убытков при изъятии имущества для государственных нужд?

Правообладатель (бывший собственник) - как сторона, которая ссылается на то, что земельный участок, дом, гараж, производственное помещение или иное имущество изъято для государственных (муниципальных) нужд (ч. 1 ст. 65 АПК РФ) должен подтвердить факт изъятия земельного участка.

Подтвердить факт изъятия земельного участка можно, например:

• актом уполномоченного органа об изъятии земельного участка. Отсутствие решения об изъятии земельного участка (его части) само по себе не лишает правообладателя такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества;
• актом натурного обследования, подтверждающим, что на части участка Правообладателя практически завершено строительство объекта, необходимого для государственных нужд;
• заключением кадастрового инженера, подтверждающим, что участок фактически изъят у Правообладателя и использован для строительства;
• договором мены, соглашением о передаче земельного участка для государственных (муниципальных) нужд

Правообладатель - как сторона, которая утверждает, что убытки возникли в связи с изъятием земельного участка или его части (ч. 1 ст. 65 АПК РФ) доказывает наличие этих убытков.

Документами, из которых следует, что убытки понесены именно из-за изъятия земельного участка, могут быть:

• экспертным заключение
• отчет об оценке

Также, бывший собственник обязан доказать причинно-следственную связь между изъятием земельного участка или иного имущества и возникшими у него убытками (потеря арендаторов, убытки, которые несет бывший собственник в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (например, выручка за неиспользование площадки и т.п.) и т.д.).

Для доказывания причинно-следственной связи обычно используются те же документы, с помощью которых бывший собственник обосновывает факт изъятия земельного участка и возникновение в связи с этим убытков.

Имею большой и успешный опыт решения аналогичных споров.

Обращайтесь к юристу по недвижимости, обязательно помогу.