Заключение замещающего договора

Добрый день, Ренат!

Отвечая на Ваш вопрос, приведу пример конкретного дела из судебной практики.

Предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества. Из-за нарушений обществом условий данного договора предприниматель досрочно расторг его в одностороннем порядке и передал это имущество в аренду компании по более низкой цене.

Впоследствии предприниматель обратился в суд с иском к обществу овзыскании причиненных ему убытков из-за расторжения договора аренды.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды, руководствуясь положениями ст. 15, 393, 393 , 421 ГК РФ, пришли к выводу, что уменьшение размера арендной платы по вновь заключенным договорам взамен первоначального с обществом не является следствием противоправных действий общества, предпринимателем добровольно включены в договор наименее выгодные для него условия относительно размера арендной платы.

Суды не учли, что ст. 3931 ГК РФ содержит специальное основание для взыскания убытков. Закон предоставил кредитору право на взыскание убытков в случае, предусмотренном ст. 3931 ГК РФ, исчисляемых в виде разницы между ценой, установленной в расторгнутом договоре, и ценой замещающей сделки, а также любые другие понесенные им убытки.

Из приведенной нормы права и п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. No 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление No 7) следует, что суды при рассмотрении дела должны установить наличие обстоятельств, подтверждающих в том числе: неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора должником, возлагающих на него определенные обязанности; прекращение договора между сторонами явилось следствием нарушения должником условий договора; кредитором заключен аналогичный (замещающий) договор на иных по сравнению с первоначальным договором условиях, ухудшающий его имущественный интерес.

При этом добросовестность кредитора и разумность его действий при заключении замещающей сделки предполагается, пока должником не доказано обратное.

Рассмотрение настоящего дела как спора о взыскании убытков, предусмотренных ст. 3931 ГК РФ, и отказ в его удовлетворении в связи с отсутствием вины общества в причинении убытков не соответствует положениям указанной статьи, необоснованно освобождает общество от неблагоприятных последствий, наступивших у его контрагента после расторжения с ним договора в результате ненадлежащего исполнения им своих обязанностей, усугубившихся впоследствии по причинам, не зависящим от предпринимателя.

Кроме того, суды в обоснование своих выводов также указали на то, что, исходя из представленной в материалы дела аналитической справки, в 2015 году произошла переориентация рынка недвижимости, в связи с чем цены и ставки аренды значительно снизились.

Поскольку изложенные в этой справке сведения опровергнуты не были, а общество предлагало предпринимателю снизить размер арендной платы, суды сочли, что общество при указанных обстоятельствах не может нести риск снижения арендной платы на рынке недвижимости.

Между тем в п. 22 постановления No 7 было разъяснено, что по смыслу ст. 3931 ГК РФ, пп. 1 и 2 ст. 405 ГК РФ риски изменения цен насопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например в результате расторжения договора всудебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.

Суждение судов о возможности требования возмещения убытков в виде разницы цен только лишь при отрицательной разнице, то есть когда цена заменяющего договора выше цены расторгнутого, не основано назаконе.

Более того, в случае если по замещающим сделкам предпринимателя цена аренды была бы выше, чем по договорам, заключенным с обществом, у предпринимателя не имелось бы оснований обращаться с иском по данному делу.

Помощь судебного юриста

Обращайтесь, обязательно помогу.