Подвальное помещение в МКД

Здравствуйте, Алина!

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), собственнику помещения в многоквартирном доме (МКД) принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома. Это имущество включает в себя общие помещения, несущие конструкции, а также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, которое обслуживает более одной квартиры (статья 290 ГК РФ).

Понятие объектов общей долевой собственности

Пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) раскрывает понятие объектов общей долевой собственности в многоквартирном доме.

К ним относятся:

Помещения, не являющиеся частями квартир, предназначенные для обслуживания более одного помещения (например, межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и чердаки).

Помещения, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников (например, комнаты для досуга, занятия спортом и культурного развития).

Крыши и ограждающие конструкции дома.

Инженерные коммуникации и оборудование, находящееся в доме и обслуживающее более одного помещения.

Земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Таким образом, назначение, перечень и характеристики объектов, являющихся общим имуществом, закреплены законодательно. Важно отметить, что этот перечень не является закрытым. При разрешении споров, касающихся отнесения помещений к общему имуществу, суды должны оценивать всю совокупность имеющихся доказательств.

Судебная практика и экспертиза

Для проверки принадлежности спорного помещения к объектам общей собственности судом апелляционной инстанции была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Суд первой инстанции отказал в её проведении, однако согласно выводам эксперта, в спорном помещении находились инженерные коммуникации, такие как системы водоснабжения и теплоснабжения, которые обслуживают более одного помещения в МКД. Эксперт также отметил, что данное помещение выполняет технические функции и непригодно для самостоятельного использования, кроме как для общедомовых нужд.

Суд апелляционной инстанции, учитывая представленные доказательства и выводы эксперта, обоснованно пришел к выводу, что спорное нежилое помещение (подвал) является общим имуществом, и удовлетворил требование о признании права собственности на него.

Кассационная инстанция и разъяснения Пленума

Суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции, основываясь на разъяснениях, содержащихся в пункте 9 Постановления Пленума № 64. В соответствии с ним, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, даже в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Суд также отметил, что истец избрал надлежащий способ защиты права общей собственности, однако суды не учли, что согласно Постановлению Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда, существует способ защиты права, заключающийся в признании права отсутствующим. Это позволяет изменять сведения в ЕГРН без необходимости предъявления иных исков.

Таким образом, судебная практика показывает, что вопросы о принадлежности помещений к общей долевой собственности в многоквартирных домах требуют тщательного анализа и оценки всех обстоятельств дела.

Помощь юриста по недвижимости

Имею большой и успешный опыт решения аналогичных дел.

Обращайтесь и я с удовольствием Вам помогу.

21.04.2026