Раздел жилого дома с образованием объектов блокированной застройки

Здравствуйте, Ярослав!

С 1 марта 2022 года вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2021 года № 476-ФЗ, который внес изменения в ряд законодательных актов Российской Федерации, включая Градостроительный кодекс (ГрК РФ). Эти изменения касаются определения и правового режима домов блокированной застройки, что имеет значительное значение для застройщиков и собственников таких объектов.

Определение дома блокированной застройки

Согласно статье 1 ГрК РФ, дополненной пунктом 40, дом блокированной застройки определяется как жилой дом, который блокирован с другим жилым домом (или другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (или общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. Это определение уточняет правовой статус таких домов и их место в градостроительной практике.

Изменения в экспертизе проектной документации

Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ, экспертиза проектной документации для домов блокированной застройки не требуется, если:

Количество этажей в таких домах не превышает трех.

Общее количество домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти.

Строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов.

Эти изменения упрощают процесс получения разрешений на строительство и могут способствовать развитию индивидуального жилищного строительства.

Исключение требований к земельным участкам

Одним из ключевых изменений является исключение требований о размещении жилого дома (блока) на отдельном земельном участке. Это позволяет собственникам блокированных домов более гибко подходить к вопросам землевладения и эксплуатации своих объектов.

Признание блоков домами блокированной застройки

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона № 476-ФЗ, блоки, соответствующие признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК РФ, признаются домами блокированной застройки независимо от того, являются ли они зданиями или помещениями в здании. Это положение позволяет легализовать существующие объекты, которые ранее не имели четкого правового статуса.

Права собственников блоков

Частью 3 статьи 16 Федерального закона предусмотрено, что собственники блоков, зарегистрированных в ЕГРН как жилые помещения в домах блокированной застройки, могут уполномочить одного из собственников на обращение в федеральный орган исполнительной власти для внесения изменений в ЕГРН. Это позволяет привести сведения о недвижимости в соответствие с новыми требованиями законодательства.

Влияние на судебную практику

Несмотря на изменения, внесенные Федеральным законом № 476-ФЗ, нижестоящие судебные инстанции не всегда применяют новые нормы. Это создает правовую неопределенность и может затруднить защиту прав собственников блокированных домов.

Изменения в сводах правил

Приказом Минстроя России от 17 мая 2023 года № 350-пр внесены изменения в термины, касающиеся домов блокированной застройки, в свод правил СП 55.13330.2016. Теперь домом блокированной застройки признается индивидуальный жилой дом, блокированный с другим индивидуальным жилым домом в одном ряду общей боковой стеной без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Изменения, внесенные Федеральным законом № 476-ФЗ, значительно упрощают правовой режим домов блокированной застройки, определяют их статус и упрощают процесс получения разрешений на строительство. Однако для полной реализации этих норм необходимо дальнейшее развитие судебной практики и разъяснения со стороны органов власти.

Помощь юриста по недвижимости

Имею большой и успешный опыт решения аналогичных дел.

Обращайтесь и я с удовольствием Вам помогу.

14.01.2026