Аренда помещения с выкупом

Здравствуйте, уважаемая Виолетта Евгеньевна!

Отвечая на Ваш вопрос, приведу пример конкретного дела из судебной практики.

Арбитражный суд Северо-Западного округа, рассмотрев 15.11.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Тимошук Валентины Александровны на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.03.2017 (судья Герасимова Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2017 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Кашина Т.А.) по делу No А56-25899/2016, установил:

Индивидуальный предприниматель Тимошук Валентина Александровна, ОГРНИП 306784710300457, ИНН 780200944616, обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет),акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее -Фонд), и Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, ОГРН 1067847547151,ИНН 7840335245 (далее - ГУИОН), о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого помещения 5-Н площадью 78,1 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001199:2445, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 16, лит. А, установленной на основании отчета об оценке от 18.12.2015 No31-8-0119 (293)-2015, выполненного ГУИОН, а также об обязании Комитета в лице Фонда заключить с предпринимателем договор купли-продажи указанного объекта по цене, соответствующей его рыночной стоимости, и определенной в ходе рассмотрения дела.

Определением суда первой инстанции от 05.12.2016 Фонд исключен из состава ответчиков по делу и привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Решением суда от 10.03.2017 прекращено производство по делу в части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете ГУИОН; на Комитет в лице Фонда возложена обязанность заключить с предпринимателем договор купли-продажи нежилого помещения 5-Н площадью 78,1 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001199:2445, расположенного по вышеуказанному адресу, по цене равной 10 500 000 руб. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2017данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Тимошук В.А., ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права и на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить, а дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податель жалобы ссылается на то, что суды не дали оценку подготовленному обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт-Оценка» (далее – ООО «Эксперт-Оценка») заключению от 28.03.2016 No 003-001Р-16, которое опровергает установленную в отчете ГУИОН величину рыночной стоимости спорного помещения.

В отзыве на кассационную жалобу ГУИОН просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения. В судебном заседании представитель Тимошук В.А. поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Комитета возражал против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественником Комитета; арендодателем) и предпринимателем Тимошук В.А.(арендатором) заключен договор от 25.12.2007 No03-А109532 аренды нежилого помещения 5-Н общей площадью 78,1 кв.мс кадастровым номером 78:31:1199:2003:78:2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 16, лит.А. Помещение предоставлено в аренду для использования под нежилые цели (в редакции дополнительных соглашений от 29.12.2007 No 1 и от 01.03.2011). Договор зарегистрирован в установленном порядке 27.03.2008.

Предприниматель обратилась в Комитет с заявлением от 12.11.2015о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения на основании и в порядке, предусмотренными Федеральным законом от 22.07.2008 No 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее -Закон No 159-ФЗ).

ГУИОН на основании задания Комитета подготовило отчет об оценке рыночной стоимости объекта от 18.12.2015 No 31-8-0119 (293)-2015по состоянию на 12.11.2015(далее - отчет ГУИОН), согласно которому рыночная стоимость испрашиваемого предпринимателем помещения определена в размере 10 500 000 руб. Комитет издал распоряжение от 31.12.2015 No 1716-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 16, лит. А, пом. 5-Н» (далее – Распоряжение No 1716-рз), в котором указан способ приватизации спорного помещения в виде продажи его предпринимателю по преимущественному праву приобретения; цена продажи установлена в размере 10 500 000 руб., определенном в отчете ГУИОН.

Фонд направил в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи помещения с ценой продажи в размере 10 500 000 руб., который был получен Тимошук В.А. 03.03.2016.Тимошук В.А., полагая, что указанная цена является завышенной и не соответствующей рыночной стоимости выкупаемого помещения, направила 01.04.2016 в Фонд протокол разногласий и заключение ООО «Эксперт-Оценка» от 28.03.2016 No 003-001Р-16, предложив установить цену продажи в соответствии с названным заключением в размере 4 100 000 руб.

В письме от 07.04.2016No 1059/30 Фонд сообщил предпринимателю о том, что изменение цены объекта не входит в его компетенцию. Тимошук В.А., ссылаясь на возникшие между ней и Комитетом разногласия относительно цены выкупаемого имущества, обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями. В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции определением  от 19.09.2016удовлетворил ходатайство истца и назначил экспертизу для определения соответствия отчета ГУИОН требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Лабриум-Консалтинг» Корнеевой Е.А.

Согласно заключению этого эксперта от 03.11.2016 No ИО-1116-12 отчет ГУИОН соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 No 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»(далее –Закон No 135-ФЗ), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; результат оценки в отчете ГУИОН соответствует рынку объекта оценки и составляет 10500000 руб.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе экспертное заключение от 03.11.2016 No ИО-1116-12, пришли к выводу о соответствии отчета ГУИОН требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и о достоверности определенной ГУИОН величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества в размере 10500000 руб., в связи с чем обязали Комитет в лице Фонда заключить с предпринимателем договор купли-продажи арендуемого помещения по указанной цене.

Суды, установив, что Комитетом издано Распоряжение No 1716-рз, посчитали невозможным самостоятельное оспаривание величины рыночной стоимости спорного объекта, определенной в отчете ГУИОН, в связи с чем прекратили производство по делу в данной части со ссылкой на разъяснения, изложенные в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 No92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком» (далее –информационное письмо No 92).

Из содержания кассационной жалобы следует, что судебные акты в части прекращения производства по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта предпринимателем не обжалуются, в связи с чем законность и обоснованность выводов судов в указанной части в кассационном порядке не проверяются. Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены принятых судебных актов в связи со следующим.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 No 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом No 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.Статьей 3 Закона No 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом No135-ФЗ.

При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Статьями 12 и 13 Закона No135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, однако в случае возникновения спора о ее достоверности такой спор подлежит рассмотрению судом. В соответствии с пунктом 2 Информационного письма No 92 при рассмотрении дела, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика рассматривается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Суд первой инстанции, приняв во внимание, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также с учетом обязательности величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, правильно применил положения статей 83, 86 АПК РФ и статьи 13 Закона No 135-ФЗ и назначил судебную экспертизу в виде иной независимой оценки и экспертизы отчета ГУИОН.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ отчет ГУИОН, в отношении которого было представлено положительное экспертное заключение от 03.11.2016 No ИО-1116-12, приняв во внимание пояснения эксперта Корнеевой Е.А., данные в судебном заседаний, суды посчитали, что при оценке рыночной стоимости помещения оценщиком не были допущены такие нарушения Закона No135-ФЗ и требований иных правовых актов в области оценочной деятельности, которые лишали бы отчет оценщика доказательственной силы и могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. В отчете ГУИОН содержится вся необходимая, достаточная и существенная для оценки стоимости объекта информация.

При этом суды учли, что эксперт Корнеева Е.А., проводившая экспертизу отчета ГУИОН и подтвердившая установленную в нем величину рыночной стоимости выкупаемого объекта, обладает специальными познаниями для разрешения поставленных перед ней вопросов.

Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при исследованиях, а также сделанные на их основе выводы, обоснованы, какие-либо противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Вопреки положениям статьи 65 АПК РФ предприниматель не представил надлежащих доказательств и не привел убедительных доводов в обоснование несоответствия отчета ГУИОН требованиям законодательства об оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу, что договор купли-продажи нежилого помещения следует заключить по цене 10500000 руб., определенной на основании отчета ГУИОН. Приведенные в кассационной жалобе доводы о том, что суды не дали оценку заключению от 28.03.2016 No 003-001Р-16, подготовленному по заказу истца экспертом ООО «Эксперт-Оценка», отклоняется кассационным судом.

Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения и каждая из сторон представила отчеты независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд в порядке статьи 82 АПК РФ по ходатайству истца правомерно назначил по делу судебную экспертизу в виде иной независимой оценки и экспертизы отчета ГУИОН.

Принимая во внимание, что этот отчет был признан соответствующим требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, а определенная в нем величина рыночной стоимости отчуждаемого помещения достоверной, у судов отсутствовали основания для возложения на Комитет обязанности заключить с предпринимателем договор купли-продажи по цене, отличной от той, которая установлена в отчете ГУИОН.

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.03.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2017 по делу No А56-25899/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Тимошук Валентины Александровны – без удовлетворения.

Помощь юриста по сделкам с недвижимостью

Обращайтесь, обязательно помогу.