Cуд: коттеджный поселок

Добрый день, Валерий!

На сегодняшний день, предмет доказывания по спорам управляющей компании с собственниками в коттеджных поселках не претерпел существенных изменений.

И это несмотря на то, что с ноября 2019 года (когда состоялось определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ по гражданскому делу № 5-КГ20-107-К2), были приняты:

• определение Конституционного Суда РФ от 28 декабря 2021 года N 55-П "По делу о проверке конституционности ч. 1 ст. 7, ч. 1 ст. 44, ч. 5 ст. 46, п. 5 ч. 2 ст. 153 и ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Малковой Т.С.";
• обзор судебной практики ВС РФ 2 (2023), который в п. 11 установил, что основание возникновения задолженности за услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества собственников индивидуальных жилых домов при условии их фактического оказания входит в предмет доказывания и устанавливается судом при разрешении требований товарищества собственников жилья о взыскании такой задолженности.
• несколько прецедентных определений СК ГД Верховного Суда РФ в 2020-2022 г.г. по аналогичным делам;
• изменения в Гражданский кодекс РФ, которые вступили в силу с 01 октября 2023 г. Гражданский кодекс РФ теперь дополнен новым параграфом, в котором устанавливаются особенности права общей долевой собственности собственников недвижимых вещей на общее имущество. Дано понятие общего имущества. Включены положения о владении, пользовании и распоряжении общим имуществом, а также о бремени его содержания. В частности, предусматривается, что доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи, если иное не установлено законом. Каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в издержках и расходах по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей. Но, практики по Федеральному закону "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" от 24.07.2023 N 351-ФЗ пока еще нет.

Следовательно, ранее изложенный Верховным Судом  РФ в 2019 г. подход при решении аналогичных дел был расширен и уточнен определением Конституционного Суда РФ от 28 декабря 2021 года N 55-П.

Указанное определение КС РФ является сегодня основополагающим источником правоприменения и постоянно используется Верховным Судом РФ по аналогичным делам (см., например, определение СКГД ВС РФ от 22 ноября 2022г. по делу № 58-КГ22-8-К9).

По общему правилу, на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные отношения.

Сегодня, при рассмотрении спора  управляющей компании коттеджного поселка (ТСЖ, ТСН, ДНП и пр.) о взыскании с домовладельца платы за содержание и эксплуатацию имущества общего пользования, в предмет доказывания по делу должны входить следующие обстоятельства, имеющие юридическое значение для правильного разрешения дела:

1)  перечень конкретных объектов инфраструктуры жилищно-земельного комплекса (коттеджного поселка)

В первую очередь, суд должен установить наличие конкретных объектов инфраструктуры жилищно-земельного комплекса (коттеджного поселка).

Далее суд должен установить факт заключения/не заключения договора домовладелцем с управляющей организацией, оказывающей услуги по управлению имуществом общего пользования и по его содержанию.

В случае отсутствия указанного договора, суд должен установить состав и размер платы за пользование объектами инфраструктуры жилищно-земельного комплекса с учетом объективной необходимости соответствующих услуг для надлежащего содержания имущества общего пользования, его использования именно для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания.

2) перечень услуг, фактически оказываемых управляющей компанией и потребляемых ответчиком-домовладельцем, в спорный период

Управляющая компания должна указать все виды услуг, которые она оказывала по содержанию и эксплуатации имущества общего пользования коттеджного поселка.

3) вопросы факта действительного оказания домовладельцу услуг, связанных с содержанием и эксплуатацией общего имущества коттеджного поселка 

Бремя доказывания того, что услуга оказана непосредственно домовладельцу - ответчику, лежит на управляющей компании, для чего последняя может предоставить суду соотвествующие договоры, акты приема-передачи работ и документы об их оплате.

4) вопросы связи между затратами на оказание управляющей компанией услуг по содержанию имущества общего пользования с правом домовладельца пользоваться принадлежащим ему имуществом и обязанностью его содержать

Суд исследует вопрос об отнесении к имуществу общего пользования объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей комплекса: проживания в комфортных условиях.

5) перечень конкретных услуг, которыми фактически пользовался собственник земельного участка

Суд должен рассмотреть все доводы домовладельца об отсутствии у него фактической возможности пользоваться данным имуществом и извлекать полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг.

6) состав расходов управляющей компании по оказанию услуг

Как правило, расходы управляющей компании по оказанию услуг содержания и обслуживания имущества общего пользования, подтверджаются судебной финансово-экономической экспертизой.  

7) экономическая обоснованность и разумность расходов управляющей компании

Суд также исследует вопрос о выходе услуг за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания данного имущества и рассматривает возражения домовладельца об установлении стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость.

Бремя доказывания того, что расценки на услуги управляющих компаний соответствуют рыночным, лежит на управляющей компании, для чего суд может назначит проведение финансово-экономической экспертизы. 

При ином подходе невозможно было бы исключить вероятность навязывания каких-либо услуг, работ или расходов, в которых домовладелец не нуждается, и обеспечить справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов возникших правоотношений.

В соответствии с частью 1 статьи 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Суды первой, апелляционной и кассацонной инстанций не должны подходить к рассмотрению споров формально, суды должны устанавливать указанные юридически значимые обстоятельства и, во исполнение части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) должны давать оценку всем доводам ответчика, в том числе доводам о том, что на него была возложена обязанность по оплате услуг, которые ему фактически оказаны не были.

Имею большой и успешный опыт решения аналогичных споров.

Обращайтесь к юристу по спорам в коттеджных поселках, обязательно помогу.

2023 г.