Юрист по спорам с управляющей компанией в коттеджных поселках

Мной выигран спор в Верховном Суде Российской Федерации (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 06.10.2020 N 5-КГ20-107-К2) о взыскании неосновательного обогащения.

Имею большой опыт успешного судебной практики по аналогичным спорам.

Помощь юриста по спорам 

• в коттеджных поселках (КП);
• товариществе собственников недвижимости (ТСЖ);
• товариществе собственников недвижимости (ТСЖ);
• садовом некоммерческом товариществе (СНТ);
• некомерческом патнерстве (НП).

Позиция Верховного Суда Российской Федерации по спорам о неосновательном обогащении в коттеджных поселках

Для взыскания неосновательного обогащения необходимо установить факт приобретения ответчиком имущества за счет истца либо факт сбережения ответчиком имущества за счет истца, в частности сбережения денежных средств, которые ответчик должен был бы уплатить в силу какой-либо обязанности.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в целях соблюдения баланса интересов сторон, суду при разрешении вопроса о взыскании сумм неосновательного обогащения в связи с услугами, предоставляемыми в коттеджном поселке, надлежит исследовать вопросы:

• необходимости оказания каждой из таких услуг домовладельцу;
• связи между затратами на оказание таких услуг с правом домовладельца пользоваться принадлежащим ему имуществом и обязанностью его содержать;
• установить, какими из услуг фактически пользовался домовладельц;
• исследовать расходы на оказание соответствующих услуг на предмет экономической обоснованности и разумности;
• соотнести сумму испрашиваемых денежных средств за такие услуги с размером обязательств других лиц, которым такие услуги оказаны (в частности, собственникам бизнес-строений), 
• о том, что услуги домовладельцу не оказывались, интереса в их получении он не имеет, коммунальными ресурсами принадлежащийдомовладельцу на праве собственности жилой дом обеспечивается по договорам, заключенным им непосредственно с ресурсоснабжающими организациями;
• о том, что в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации бремя содержания указанных объектов несет собственник;
• является ли коттеджный поселок садоводческим, огородническим, дачным объединением граждан, объединением собственников недвижимости, каким-либо иным гражданско-правовым сообществом, объединенным одной территорией;
• является ли домовладелец членом гражданско-правового сообщества и распространяют ли на него действия какие-либо индивидуальные или коллективные соглашения относительно пользования инфраструктурой и землями, принадлежащими на праве собственности застройщику;
• иные.

Позиция Конституционного Суда Российской Федерации по спорам о неосновательном обогащении в коттеджных поселках

Об отсутсвии прямого законодательного урегулирования

В отсутствие законодательной регламентации правового режима имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, а равно регулирования отношений, связанных с управлением таким имуществом и с его содержанием, участники данных отношений и суды вынуждены прибегать к аналогии закона.

О применении закона по аналогии

Что касается самой возможности применения закона по аналогии, то, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, оно в определенных сферах в принципе допустимо и может быть обусловлено необходимостью восполнять пробелы в регулировании тех или иных отношений, защищать права и законные интересы граждан, надлежаще осуществлять правосудие (определения от 15 ноября 2007 года N 815-О-О, от 21 февраля 2008 года N 124-О-О и др.).

С этой точки зрения применение судами к отношениям по управлению имуществом общего пользования в жилищно-земельном комплексе и его содержанию норм, регулирующих сходные отношения (аналогия закона), если это не противоречит их существу, представляет собой реализацию предусмотренных законом дискреционных полномочий суда. Однако такое правоприменение в любом случае не должно приводить к нарушению конституционных прав и свобод, а также баланса интересов субъектов соответствующих отношений.

О неприменении норм Жилищного кодекса Российской Федерации

В деле Т.С. Малковой суды на основании части 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации применили к спорным отношениям по аналогии нормы данного Кодекса, регулирующие отношения по управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества в таком доме, а именно часть 1 статьи 44, часть 5 статьи 46, пункт 5 части 2 статьи 153 и часть 1 статьи 158, конституционность которых применительно к их основному предназначению в настоящем Постановлении не оценивается, но в то же время и не подвергается сомнению исходя из презумпции их конституционности.

О применении норм права по аналогии закона

Вместе с тем при их применении - в нормативной связи с частью 1 статьи 7 данного Кодекса (т.е. по аналогии закона) - для восполнения пробела в регулировании отношений по управлению имуществом общего пользования и его содержанию в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой эти законоположения, как показывает дело Т.С. Малковой, позволяют судам взыскать с собственника участка в такого рода комплексе плату за управление находящимся в собственности третьего лица имуществом, а также за его содержание и ремонт, когда этим собственником участка договор с управляющей организацией на оказание соответствующих услуг не заключен.

При этом в объем такой аналогии, достаточный для взыскания платы, в судебной практике включаются в основном именно оспариваемые положения о праве общего собрания принимать решения в качестве обязательных для всех собственников - без их соотнесения с нормами того же Кодекса, регулирующими отношения по управлению многоквартирным домом, в частности гарантирующими периодичность общих собраний, подотчетность управляющей организации собственникам и ее информационную открытость перед ними, что в совокупности уравновешивает обязанность перечисления ей указанной платы.

Однако если собственник земельного участка (с расположенным на нем индивидуальным жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе не имел реальной возможности участвовать в принятии решений, связанных с управлением имуществом общего пользования и его содержанием (включая установление порядка определения и повышения размера соответствующих платежей), в том числе когда управление таким имуществом и его содержание, согласно решению общего собрания собственников участков и домов, осуществляет управляющая организация, которой решением этого собрания предоставлены полномочия по самостоятельному определению размера платы за оказываемые ею услуги, то при отсутствии у этого собственника участка договора с управляющей организацией справедливость баланса интересов названных субъектов в части несения расходов на содержание имущества общего пользования может быть поставлена под сомнение.

Применение же судами по аналогии норм Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующих отношения по управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества в таком доме, при разрешении споров о взыскании с собственника земельного участка в жилищно-земельном комплексе платы за управление имуществом общего пользования и его содержание не предопределяет оценку ни видов и объема услуг, оказываемых управляющей организацией конкретному собственнику, с точки зрения их необходимости (потребительской ценности), ни порядка и условий установления и взимания платы за эти услуги, ни критериев, на основе которых определяются ее состав и размер, с точки зрения ее соответствия требованиям разумности и обоснованности и тем самым не гарантирует обеспечения справедливого баланса интересов всех субъектов указанных отношений.

О неприменении N 66-ФЗ и 217-ФЗ  о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд

Так, в отличие от дела Т.С. Малковой, в ряде случаев суды применяют положения законодательства, регулирующего отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, в частности действовавший на момент возникновения спорных отношений Федеральный закон от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (утратил силу с 1 января 2019 года), а также Федеральный закон "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Верховный Суд Российской Федерации признает такие судебные акты подлежащими отмене, как вынесенные с нарушением норм материального права, поскольку стороны спорных отношений не осуществляют деятельность, связанную с ведением садоводства, огородничества и дачного хозяйства, а разрешенное использование земельных участков в так называемых коттеджных поселках имеет принципиально иное назначение (индивидуальное жилищное строительство).

В то же время он предписывает судам при разрешении споров о взыскании с собственников земельных участков и жилых домов в такого рода жилищно-земельных комплексах расходов на содержание имущества общего пользования, включая плату за оказание соответствующих услуг управляющей организацией, не только определять, какими из данных услуг фактически пользовался тот или иной собственник, но и устанавливать связь между затратами на их оказание и правом этого собственника пользоваться указанным имуществом и обязанностью его содержать, а также давать оценку названным расходам с точки зрения их разумности и экономической обоснованности, исходя не только из объективной стоимости оказанных услуг, но и из того, насколько выгодными и хозяйственно необходимыми они были для конкретного собственника.

Однако при этом и Верховный Суд Российской Федерации не уточняет, какие же именно нормы непосредственно подлежат применению к спорным отношениям такого рода (определения от 9 апреля 2019 года N 5-КГ19-10, от 30 июля 2019 года N 4-КГ19-28, от 19 ноября 2019 года N 4-КГ19-43, 2-11/2018, от 24 марта 2020 года N 4-КГ19-90, 2-2233/18, от 6 октября 2020 года N 5-КГ20-107-К2).

Что предполагает справедливый баланс прав и обязанностей

В отсутствие специально предназначенных для этого законодательных положений и договора собственника земельного участка (участков) с управляющей организацией - справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов названных отношений, предполагающий, что:

• состав и размер указанной платы определяются с учетом объективной необходимости соответствующих услуг для надлежащего содержания имущества общего пользования, его использования именно для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания, размер платы сохраняется в пределах разумной и обоснованной рыночной стоимости, а также имеются возможности эффективной судебной защиты при произвольном установлении платы;
• обязательность решений, принятых общим собранием собственников по вопросам указанной платы, обусловлена наличием гарантий, обеспечивающих возможность всех собственников участвовать в таких собраниях, периодичность их проведения, подотчетность и информационную открытость управляющей организации перед собственниками;
• наличествуют организационно-правовые механизмы, позволяющие обеспечить осознанное принятие на себя собственником (притом что он
• имеет фактическую возможность пользоваться имуществом общего пользования и извлекает полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг) обязательств, касающихся внесения указанной платы, одновременно с приобретением права собственности на недвижимое имущество в комплексе.

Практика споров о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд

Взыскание задолженности по членским взносам в судебном порядке

По требованию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения на гражданина, ведущего садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке, решением суда может быть возложена обязанность по заключению договора на пользование инфраструктурой и другим имуществом общего пользования объединения.

Обоснованной является позиция судов, которые полагают, что решением суда на гражданина, ведущего садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке, может быть возложена обязанность по заключению договора на пользование инфраструктурой и другим имуществом общего пользования объединения по требованию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

Каждый член садоводческого некоммерческого товарищества (далее - СНТ) обязан своевременно уплачивать членские и целевые взносы (п. 2 ч. 6 ст. 11, ст. 14 Закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ).

В случае неуплаты членом СНТ членских и (или) целевых взносов СНТ в лице его председателя либо иного уполномоченного представителя вправе обратиться с иском в суд о взыскании взносов и пеней (ч. 10 ст. 14, ч. 3 ст. 16, ч. 1 ст. 19 Закона N 217-ФЗ).

К взысканию задолженности по членским взносам применяется общий срок исковой давности, который составляет 3 года.

Срок исчисляется со дня, когда СНТ узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ).

При этом требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (п. п. 1, 2 ст. 199 ГК РФ).

В соответствии со статьей 5 Федерального закона Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ ведение садоводства или огородничества на садовых земельных участках или огородных земельных участках, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, без участия в товариществе может осуществляться собственниками или в случаях, установленных частью 11 статьи 12 указанного Федерального закона, правообладателями садовых или огородных земельных участков, не являющимися членами товарищества.

Лица, указанные в части 1 статьи 5 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ, вправе использовать имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, на равных условиях и в объеме, установленном для членов товарищества.

Лица, указанные в части 1 статьи 5, обязаны вносить плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом в порядке, установленном указанным Федеральным законом для уплаты взносов членами товарищества.

Суммарный ежегодный размер платы, предусмотренной частью 3 статьи 5 указанного Федерального закона, устанавливается в размере, равном суммарному ежегодному размеру целевых и членских взносов члена товарищества, рассчитанных в соответствии с указанным Федеральным законом и уставом товарищества.

В случае невнесения платы, предусмотренной частью 3 статьи 5 указанного Федерального закона, данная плата взыскивается товариществом в судебном порядке.

В силу положений п. 1 ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ в Обзоре судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 - 2013 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 02.07.2014 г., расходы, понесенные некоммерческим объединением на содержание инфраструктуры и другого общего имущества садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения при отсутствии договора с гражданами, ведущими садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке и пользующимися указанным имуществом, являются неосновательным обогащением этих граждан.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

Всилу ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" взносы членов товарищества могут быть следующих видов: членские взносы и целевые взносы.

На основании п. 2 ч. 5 ст. 14 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", членские взносы могут быть использованы исключительно на расходы, связанные с содержанием имущества общего пользования товарищества, в том числе

• уплатой арендных платежей за данное имущество;
• с осуществлением расчетов с организациями, осуществляющими снабжение тепловой и электрической энергией, водой, марка автомобиля, водоотведение на основании договоров, заключенных с этими организациями;
• с осуществлением расчетов с оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами на основании договоров, заключенных товариществом с этими организациями;
• с благоустройством земельных участков общего назначения;
• с охраной территории садоводства или огородничества и обеспечением в границах такой территории пожарной безопасности; с проведением аудиторских проверок товарищества;
• с выплатой заработной платы лицам, с которыми товариществом заключены трудовые договоры;
• с организацией и проведением общих собраний членов товарищества, выполнением решений этих собраний;
• с уплатой налогов и сборов, связанных с деятельностью товарищества, в соответствии с законодательством о налогах и сборах.

В силу ч. 6 ст. 14 указанного Федерального закона целевые взносы вносятся членами товарищества на расчетный счет товарищества по решению общего собрания членов товарищества, определяющему их размер и срок внесения, в порядке, установленном уставом товарищества, и могут быть направлены на расходы, исключительно связанные:

• с подготовкой документов, необходимых для образования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в целях дальнейшего предоставления товариществу такого земельного участка;
• с подготовкой документации по планировке территории в отношении территории садоводства или огородничества;
• с проведением кадастровых работ для целей внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о садовых или огородных земельных участках, земельных участках общего назначения, об иных объектах недвижимости, относящихся к имуществу общего пользования;
• с созданием или приобретением необходимого для деятельности товарищества имущества общего пользования;
• с реализацией мероприятий, предусмотренных решением общего собрания членов товарищества.

Размер взносов определяется на основании приходно-расходной сметы товарищества и финансово-экономического обоснования, утвержденных общим собранием членов товарищества (ч. 8 указанной статьи).

Исключение из членов СНТ

По общему правилу при неуплате членом СНТ взносов в течение более двух месяцев с момента возникновения обязанности по их уплате членство должника в товариществе может быть прекращено принудительно. Более длительный срок может быть предусмотрен уставом СНТ (ч. 4 ст. 13 Закона N 217-ФЗ).

Решение об исключении принимается общим собранием членов СНТ большинством голосов от общего числа присутствующих на собрании членов СНТ. Членство в СНТ прекращается со дня принятия такого решения или с иной даты, определенной данным решением (ч. 4 ст. 13, п. 7 ч. 1, ч. 4 ст. 17 Закона N 217-ФЗ).

При этом член СНТ вправе обжаловать такое решение в судебном порядке в районный суд по адресу нахождения товарищества (ст. ст. 24, 28 ГПК РФ; ч. 7 ст. 13 Закона N 217-ФЗ).

В случае исключения из членов СНТ правообладатель земельного участка обязан вносить товариществу плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к такому имуществу, и за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом (ч. 3 ст. 5 Закона N 217-ФЗ).

В случае же невнесения такой платы она взыскивается товариществом в судебном порядке. В этом случае с ответчика могут быть также взысканы судебные расходы по делу (ч. 1 ст. 88, ч. 1, 2 ст. 98 ГПК РФ; ч. 5 ст. 5 Закона N 217-ФЗ).

Март 2023 г.

Помощь юриста по спорам в ТСН, СНТ, ТСЖ, КП

Имею большой и успешный опыт решения аналогичных споров с управляющей компанией в ТСН, СНТ, ТСЖ, КП в судах.

Правовая помощь юриста по судебным спорам в ТСН, СНТ, ТСЖ, КП.

Обращайтесь, обязательно помогу.

Юрист в суд, юрист в арбитраж

Имею большой и успешный опыт судебных и арбитражных споров.

Поолучить обо мне информацию и ознакомиться с моей практикой Вы можете, перейдя по ссылке здесь.

Представляю и защищаю Ваши законные права и интересы:

• в мировых судах
• в районых судах
• в арбитражных судах
• в апелляционных судах
• в кассационных судах
• в Верховном суде Российской Федерации

по различным категориям судебных споров в пределах своей специализации. 

Помощь юриста судебника арбитражника

Если Вам нужна помощь юриста по судебному или арбитражному спору направьте мне на электронную почту, нижеуказанную информацию:

• опишите свою ситуацию в формате: дата, событие, результат;
• напишите, что для Вас мне нужно сделать: вопросы, пожелания;
• приложите документы, подтверждающие обстоятельства Вашей ситуации: договоры, переписку, иное.

В ответ, я сообщу Вам стоимость юридических услуг (юридических работ) и сроки их выполнения.

Если Вас все устраивает, заключаем Договор об оказании юридических услуг и приступаем к работе.

Состав работ судебного арбитражного юриста

Защита судебного юриста в суде общей юрисдикции или в арбитражном суде включает в себя:

• консультирование по судебному делу;
• подготовка досудебной претензии;
• подготовка искового заявления;
• подготовка расчета к иску;
• подача иска в суд;
• подготовка процессуальных документов: заявление, отзыв, ходатайство и пр.;
• защита Ваших законных интересов в судебном процессе;
• ознакомление с материалами дела в суде;
• получение судебных актов;
• обжалование судебных решений в вышестоящих инстанциях: апелляция, кассация, надзор;
• оперативная отчетность по судебному делу.

Ваши интересы защищены Договором об оказании юридических услуг.

Обращайтесь прямо сейчас.

Обязательно Вам помогу: по судебным спорам и по арбитражным спорам.

Юридическая консультация on-line

Имею большой и успешный опыт правовой работы по различным отраслям права. Вы можете ознакомиться с конкретными юридическими услугами по моей специализации, перейдя по ссылке здесь.

Бесплатная юридическая консультация

Звоните мне по телефону или пишите на почту прямо сейчас. Я отвечу на Ваш правовой запрос совершенно бесплатно.

Бесплатно, не значит плохо

Вы получите предварительную общую информацию: "кто виноват и что делать":

• мы обсудим, как Вам лучше поступить в данной ситуации;
• наметим перечень необходимых действий;
• уточним стоимость и оптималный порядок нашего сотрудничества.

Это тот объем информации, который входит в наш предварительный разговор или в формат "бесплатной юридической консультации".

Платная юридическая консультация

Что бы получить подробный и обстоятельный ответ на свой вопрос, пришлите мне на электронную почту, нижеуказанную информацию:

• опишите свою ситуацию в формате: дата, событие, результат;
• напишите что Вы хотите узнать, получить;
• приложите документы, которые подтверждают обстоятельства дела.

В ответ я напишу Вам стоимость юридической консультации и сроки ее предоставления.

Если Вас все устраивает, оплачиваете стоимость юридической консультации и я приступаю к работе.

Что Вы получите на юридической консультации

Объем платной юридической консультации включает в себя:

• оценка Ваших шансов на победу;
• ответы на все Ваши вопросы;
• подкрепление всех ответов ссылками на законы и иные правовые акты;
• предоставление актов судебной практики по аналогичным делам;
• предложение вариантов и путей решения Вашей проблемы;
• правовой анализ иных вариантов и путей решения Вашей проблемы
• юридический анализ предоставленных документов;
• составление списка недостающих документов;
• предложение оптимального порядка сотрудничества;
• уточнение стоимости, порядка и сроков оказания юридических услуг.

Свои ответы я подкреплю ссылками на правовые нормы актуального законодательства, а так же примерами сложившейся судебной практики - судебными решениями по аналогичным делам.

Направьте мне на электронную почту всю необходимую информацию и документы заранее, что бы я смог подготовиться к нашей юридической консультации.

Обращайтесь, я обязательно Вам помогу.

Составление индивидуальных правовых документов

Имею большой и успешный опыт составления исковых заявлений, жалоб, договоров и иных правовых документов.

Для Вас я подготовлю индивидуальный документ:

• с учетом всех особенностей и обстоятельств именно Вашего дела;
• с законными и обоснованными выводами;
• с ссылками на правовые нормы действующего законодательства;
• учитывающий судебную практику по аналогичным делам;
• учитывающий и отвечающий на возможные вопросы другой стороны.

Помощь юриста в подготовке исковых заявлений, жалоб, договоров

Что бы составить для Вас правовой документ:

• сообщите, какой правовой документ и для чего Вам необходимо составить;
• направьте мне свои пожелания к правовому документу;
• направьте мне дополнительную информацию.

В ответ, я сообщу Вам стоимость, сроки и порядок выполнения юридических работ (услуг).

Если условия Вас устраивают, производите оплату и я приступаю к работе.

Составление правовых документов on-line

Вам не нужно выходить из дома. Я подготвлю документ и направлю его по телефону или интернету так, как Вам будет удобно.

Имею большой и успешный опыт составления исковых заявлений, жалоб, договоров.

Правовая помощь юриста по подготовке исковых заявлений, жалоб, договоров.

Обращайтесь, обязательно помогу.