О взыскании платы за содержание имужества в коттеджном поселке

Николай, добрый день!

Принимая во внимание, что в отсутствие законодательной регламентации правового режима имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, а равно регулирования отношений, связанных с управлением таким имуществом и с его содержанием, участники данных отношений и суды вынуждены прибегать к аналогии закона,

Конституционный Суд Российской Федерации постановлением от 28 декабря 2021 г. N 55-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой"

признал положения части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой их применение в судебной практике не гарантирует справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов домовладельцев и ТСЖ (управляющих компаний и владельцев инфраструктуры).

При этом, как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в указанном постановлении, применение судами по аналогии норм Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующих отношения по управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества в таком доме, при разрешении споров о взыскании с собственника земельного участка в жилищно-земельном комплексе платы за управление имуществом общего пользования и его содержание не предопределяет оценку ни видов и объема услуг, оказываемых управляющей организацией конкретному собственнику, с точки зрения их необходимости (потребительской ценности), ни порядка и условий установления и взимания платы за эти услуги, ни критериев, на основе которых определяются ее состав и размер, с точки зрения ее соответствия требованиям разумности и обоснованности.

Исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации, при разрешении спора о взыскании с собственника жилого дома в жилищно-земельном комплексе платы за управление имуществом общего пользования и его содержание судам необходимо установить:

• наличие конкретных объектов инфраструктуры жилищно-земельного комплекса,
• факт заключения собственником с управляющей организацией или с иным лицом, оказывающим услуги по управлению имуществом общего пользования и по его содержанию, договора, который является наиболее эффективным основанием для возложения на собственников участков и домов указанной обязанности,
• а в случае отсутствия такого договора - состав и размер платы за пользование объектами инфраструктуры жилищно-земельного комплекса с учетом объективной необходимости соответствующих услуг для надлежащего содержания имущества общего пользования, его использования именно для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания, перечень услуг, фактически оказываемых истцом и потребляемых ответчиком, в юридически значимый период.

Судам надлежит исследовать вопросы:

• факта действительного оказания домовладельцу услуг, связанных с содержанием и эксплуатацией общего имущества ТСЖ;
• связи между затратами на оказание таких услуг с правом домовладельца пользоваться принадлежащим ему имуществом и обязанностью его содержать;
• установить, какими из услуг фактически пользовался домовладелец;
• исследовать расходы на оказание соответствующих услуг на предмет экономической обоснованности и разумности.

Имею большой и успешный опыт работы по аналогичным спорам, например см. определение ВС РФ от 6 октября 2020 года N 5-КГ20-107-К2, в котором я лично представлял ответчика и которое упомянуто в Постановлении КС РФ № 55-П.

Обращайтесь за помощью к юристу по спорам ТСЖ.

Обязательно помогу.

22 марта 2023 г.